대구지방법원 2026타경3176. 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 '삼광풀리스3차' 아파트 2층 203호입니다. 전용면적은 82.5443㎡이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층에 해당합니다. 단지는 총 36세대로, 2014년 1월 준공됐습니다.

소유자 김기찬은 2022년 4월 20일 매매계약을 체결하고 2022년 5월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기부에 기재된 거래가액은 167,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 106,590,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이후 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

그 뒤 토스뱅크와 서울보증보험의 가압류가 설정됐고, 2026년 3월 12일 토스뱅크의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 30일 설정된 근저당권으로, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 인수되는 권리금액은 0원으로 분석됩니다.

다만 권리가 안전하다고 해서 좋은 입찰 물건은 아닙니다. 최근 실거래 평균은 140,000,000원으로 집계돼 있고, 거래가격 추세도 하락하고 있습니다. 신건 최저가 161,000,000원은 최근 시장가격보다 21,000,000원 높습니다. 특히 36세대 소규모 단지라는 특성까지 고려하면 낙찰 후 매도 가능성과 가격 회복력을 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 5월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 106,590,000원이고, 2025년 8월 28일 한국주택금융공사 앞으로 근저당권이전등기가 이뤄졌습니다. 이는 기존 근저당권의 승계로서 말소기준권리 자체가 달라지는 것은 아닙니다.

과거 2014년 8월 25일 설정된 신한은행 근저당권 (채권최고액 147,600,000원)은 2022년 5월 30일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 판단하지 않습니다.

이후 설정된 토스뱅크 가압류 30,140,510원과 서울보증보험 가압류 5,297,306원은 후순위 권리입니다. 2026년 3월 12일 강제경매개시결정은 토스뱅크의 기존 가압류가 본압류로 이행된 것이므로, 동일 채권을 별개의 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 해당 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 115%, 하락 추세도 부담

삼광풀리스3차는 총 36세대 규모의 아파트입니다. 전용 82.54㎡대 거래를 기준으로 집계된 전체 실거래 평균은 151,166,666원이지만, 최근 12개월 평균은 140,000,000원(4건)입니다. 가격을 판단할 때는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 수준과 가격 추세에 더 큰 비중을 둬야 합니다.

표시된 개별 거래 6건의 최신 거래월은 2024.11입니다. 최근 12개월 평균은 별도 집계된 4건의 평균값이며, 두 집계의 기준 시점과 거래 내역은 입찰 전 원본 실거래 자료로 대조해야 합니다. 동일 면적이라도 층·향·상태에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

전체 거래 6건의 가격대는 130,000,000원~180,000,000원입니다. 최신 개별 거래는 2024년 11월 3층의 170,000,000원으로, 신건 최저가 161,000,000원보다 높습니다. 하지만 이 거래만으로 현재 신건이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 최신 개별 거래의 시점이 오래됐고, 최근 평균과 거래 추세가 더 보수적인 가격 판단을 요구하기 때문입니다.

전체 실거래 평균 151,166,666원을 기준으로 보더라도 최저가는 평균의 106.5%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 140,000,000원과 비교하면 115.0%입니다. 즉 신건에서 최저가 그대로 낙찰받으면 최근 평균보다 21,000,000원 비싸게 매수하는 셈입니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

추정 집행비용 3,054,000원 반영. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으나 배당 추정표의 기존 권리자 명칭을 유지했습니다. 토스뱅크의 경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 별도 채권액을 중복 계산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 부족액의 변화

현재는 감정가 161,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 유찰 시나리오에 따라 최저가가 낮아질 경우 배당 부족액은 늘어나지만, 분석상 매수인 인수금액은 계속 0원입니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 128,800,000원으로 최근 12개월 평균 140,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오의 최저가는 103,040,000원입니다. 이 가격들은 실제 확정된 후속 매각가격이 아니라, 감정가의 80%와 64%를 적용한 시뮬레이션입니다.

한편 유찰로 배당 부족액이 발생하더라도 후순위 채권자의 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 분석에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 포항시 북구 장성동 소재 포항장흥초등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·주거나지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 용이하며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북측 왕복 5차선 도로, 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류 및 소로1류와 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있고, 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지규모. 2014년 준공된 36세대 소규모 아파트입니다. 대단지보다 거래 표본이 적어 시세 추정의 오차가 커질 수 있으며, 매도 시 매수자를 확보하는 데 시간이 걸릴 가능성을 고려해야 합니다.
• 가격 변동성. 확인된 거래가격은 130,000,000원부터 180,000,000원까지 차이가 있습니다. 거래 추세 -19.3%와 적은 거래 표본을 함께 고려하면 개별 세대의 층·상태에 따른 가격 편차를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 부담. 감정가와 최저가가 161,000,000원으로 동일합니다. 최근 12개월 평균 140,000,000원보다 15.0% 높은 만큼, 감정가만을 기준으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 최근 시세 재확인. 개별 거래목록의 최신 사례는 2024.11입니다. 최근 12개월 평균 집계와 기준 시점을 대조하고, 실제 입찰 시점의 동일 면적 거래를 다시 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -19.3%로 나타났습니다. 과거 최고가 180,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 시나리오 128,800,000원, 2회 유찰 시나리오 103,040,000원을 비교하되, 실제 후속 매각기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 점유자·명도 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하고 필요할 경우 인도명령·명도협의에 소요될 비용과 시간을 고려해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 원래 근저당권자는 중소기업은행이지만 현재 등기상 근저당권자는 한국주택금융공사입니다. 배당요구와 채권승계 관계를 확인하세요.
• 소규모 단지 환금성. 전체 36세대이므로 대단지와 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 매매 수요와 개별세대 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·체납 공과금. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 포함해 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
• 입찰보증금·매각조건. 실제 입찰보증금 및 특별매각조건은 해당 매각기일의 법원 공고로 최종 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

포항 삼광풀리스3차 203호는 권리분석만 보면 상당히 단순한 물건입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 30일 근저당권이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 좋게 평가하기 어려운 이유는 분명합니다. 최근 실거래 평균은 140,000,000원인데 신건 최저가는 161,000,000원입니다. 최근 평균보다 21,000,000원 높고, 거래가격 추세도 -19.3%로 하락했습니다. 여기에 36세대 소규모 단지의 환금성 부담까지 존재합니다.

따라서 이번 신건은 권리 안정성만을 이유로 적극 입찰하기보다는 유찰 후 가격을 다시 검토하는 접근이 합리적입니다. 1회 유찰 시나리오의 128,800,000원은 최근 평균보다 낮아지는 구간이지만, 이를 적정가로 확정할 수는 없습니다. 실제 입찰 시점의 시세와 점유상태, 개별 세대의 상태를 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급(46점). 권리상 인수위험은 낮지만 신건 가격이 최근 시세의 115.0%이고 거래가격 하락과 소규모 단지의 환금성 위험이 겹칩니다. 권리는 안전, 가격은 부담 — 유찰 후 재평가가 필요한 물건입니다.