부산지방법원 2026타경10649. 부산 연제구 거제동 더엘스위트엠 제16층 제1605호 오피스텔입니다. 지하 1층·지상 20층의 철근콘크리트 건물에 있으며, 소유자는 이말연입니다. 2021년 12월 23일 소유권이전등기가 이루어졌고, 등기상 거래가액은 199,919,900원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 165,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수보다 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다. 윤태림의 주민등록·점유개시일은 2021년 12월 16일, 확정일자는 2021년 11월 19일이며, 임차권등기는 2024년 1월 10일 이루어졌습니다. 말소기준인 2026년 4월 23일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

그러나 2026년 9월 1일자 주택도시보증공사의 확약서가 이 사건의 권리분석을 바꿉니다. 확약에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 권리상 잠재 인수액과 확약을 반영한 실질 인수액을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2026년 4월 23일 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정된 윤태림의 주택임차권은 원칙적으로 단순 말소대상으로 볼 수 없으며, 배당으로 충족되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 반면 2021년의 대한토지신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소되어 현재 인수할 신탁권리로 계산하지 않습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

윤태림은 2021년 11월 19일 임대차계약을 체결했고, 2021년 12월 16일 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 2024년 1월 10일에는 부산지방법원의 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 이루어진 것으로 확인됩니다.

여기서 중요한 점은 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 더하면 안 된다는 것입니다. 확약서에는 주택도시보증공사를 표시하면서 양도 전 임차인이 윤태림이라고 명시하고 있습니다. 이는 동일한 임차보증금의 양도·승계 관계로 보아야 하므로, 보증금 165,000,000원을 윤태림과 주택도시보증공사에 각각 합산해서 독립된 임차보증금으로 취급해서는 안 됩니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 인수액을 구분

현재 최저매각가는 178,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 유찰은 아직 0회입니다. 등기상 2021년 거래가액 199,919,900원은 과거 취득가격이지, 현재 시장가격이나 최근 실거래 평균을 의미하지 않습니다. 따라서 그 금액보다 감정가가 낮다는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.

가격 판단에 앞서 더 중요한 것은 확약이 없는 경우와 확약을 반영한 경우의 실질취득 구조입니다. 선순위 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하므로, 매수인의 총 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 확약으로 그 구조가 달라집니다.

확약 미반영 인수액은 선순위 임차보증금과 예상배당을 기준으로 산정된 회차별 추정치입니다. 실제 매수인에게 적용할 판단은 확약의 효력과 이행이 확인되는 경우의 실질 인수 0원입니다. 실질취득 금액은 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계이며 취득세·부대비용 등은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 계산된 배당 추정입니다. 집행비용은 3,292,000원으로 추산되어 있으며, 임차보증금 우선변제 항목에 165,000,000원, 경매신청채권자 주택도시보증공사 항목에 9,708,000원이 배정되어 있습니다. 다만 양도 전 임차인과 승계기관의 동일 채권 중복계상 가능성을 반드시 확인해야 하는 배당표입니다.

위 금액은 주어진 배당 추정을 그대로 표시한 참고 계산입니다. 주택도시보증공사의 채권자 미배당 추정액은 155,292,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 채권 승계, 이중계상 여부, 집행비용과 우선순위 심사 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 부산지하철 1호선 교대역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 교대역이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 입지상 검토할 만한 요소입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 20층 건물 중 제16층 제1605호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측은 폭 약 8미터 도로, 북서측은 폭 약 3~4미터 도로와 접합니다. 대지 형상은 평탄한 사다리형에 가까운 형태입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 관련되며, 방화지구, 일반경관지구 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 해당 토지의 공시지가는 4,733,000원/㎡입니다.
• 공부·건물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설의 관리상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 교대역 인근 오피스텔이라는 입지적 요소는 있으나, 최근 실거래가격, 거래량, 임대수익률이 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다. 특히 오피스텔은 주거용 이용 여부와 실제 임대수요, 관리비 및 기계식 주차시설의 운영 여건을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 매수인에 대한 효력을 재확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 1번 윤태림의 임차권등기는 확약서 제출만으로 말소가 완료된 것이 아닙니다. 매각 후 말소의 절차와 이행 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권 승계 확인. 주택도시보증공사와 윤태림은 동일 임차보증금의 양도·승계 관계로 표시됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관을 추가 임차인으로 계산하거나 같은 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 배당 추정 검증. 윤태림 보증금에 165,000,000원, 주택도시보증공사에 9,708,000원이 각각 배당되는 추정이 동일 채권을 중복으로 반영한 것인지 확인해야 합니다. 법원의 배당절차에서 인정될 실제 채권자와 배당액을 재검토해야 합니다.
• 별도 점유·명도 조사. 윤태림의 임차권등기와 확약 관계가 확인되더라도 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다. 확약은 다른 임차인이나 제3자의 별도 권리까지 일괄 포기시키는 문서가 아닙니다.
• 실거래 시세 확인. 현재 최저가 178,000,000원이 주변 동종 오피스텔의 최근 거래가격보다 낮은지 검증해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액만으로 낙찰가의 저렴함을 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 확약을 반영하면 인수액은 0원이지만, 확약이 유효하지 않거나 이행되지 않는다면 선순위 보증금 미배당액이 실질취득 부담으로 다시 반영될 수 있습니다. 회차별 낙찰가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 시설·관리비 확인. 오피스텔의 미납 관리비, 공용부분 부담 및 기계식 주차설비의 이용·유지관리 조건을 확인하고, 추가 명도·수선비용 가능성도 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약서, 배당 관련 서류 및 입찰 직전 등기 변동사항을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 인수액은 확약에 따라 달라진다”

이 사건의 첫인상은 조심스럽습니다. 말소기준인 2026년 4월 23일 경매개시결정보다 먼저 165,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그 차액만큼 매수인에게 미배당 보증금이 승계되어 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

그러나 이번 물건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 9월 1일자로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 확약했다는 점입니다. 해당 확약의 효력과 이행을 전제로 하면 선순위 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

다만 확인해야 할 과제는 남습니다. 임차권등기 말소 이행을 검증해야 하고, 주택도시보증공사와 윤태림의 동일 채권 승계 관계를 배당 계산에 정확히 반영해야 합니다. 또한 현재 실질취득 기준 178,000,000원이 최근 시장가격에 비해 유리하다는 근거는 확인되지 않습니다. 이 오피스텔의 가격 경쟁력은 권리 해소 여부와 별개로 판단해야 합니다.

결론은 권리 조건부 검토 가능, 가격 판단 보류입니다. 확약으로 주요 인수 위험이 해소되는 점은 긍정적이지만, 확약·등기 정리의 확인, 배당 중복 가능성 검증, 실제 점유 상태와 최근 실거래가격 확인이 선행되어야 합니다. 선순위 권리가 해소된다는 것과 시세보다 저렴하게 취득한다는 것은 전혀 다른 판단입니다.