* 주택도시보증공사의 2026.09.01.자 확약서가 유효하고 그 내용대로 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약이 없다면 유찰 시 미배당 임차보증금의 매수인 인수 가능성이 있습니다. 확약 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.
부산지방법원 2026타경10652. 부산진구 개금동 개금역스마트더블유 8층 101-801호, 전용 약 49.99㎡의 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이대경 씨로, 2022년 3월 7일 210,000,000원에 취득했습니다. 이후 비엔케이캐피탈의 가압류를 비롯해 여러 채권자의 가압류·압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.
이 사건에서 핵심은 등기부에 채권자가 많다는 사실보다 대항력 있는 임차인 정승희의 보증금 200,000,000원입니다. 정승희는 2020년 5월 28일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022년 8월 25일 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 원칙적으로 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사 명의의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 제출됐습니다. 따라서 보증금 200,000,000원을 무조건 낙찰대금에 더할 물건은 아닙니다. 다만 확약의 효력과 이행 여부를 원본으로 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 451-12 개금역스마트더블유 8층 101-801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 가야대로 411 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 49.989㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 |
| 단지 규모 | 개금역스마트더블유 · 224세대 · 2016.10.31 준공 |
| 소유자 | 이대경 (2022.03.07 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25 갑구 5번 비엔케이캐피탈 가압류 |
| 실제 임차인 | 정승희 1명 · 보증금 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 비엔케이캐피탈의 가압류입니다. 그 이후 등기된 토스뱅크·한국주택금융공사·국민행복기금의 가압류와 부산진구·국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2016년 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 134,800,000원)은 2020년 5월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 낙찰자가 인수할 존속 근저당권은 확인되지 않습니다. 2022년 비엔케이캐피탈의 과거 강제경매개시결정도 2023년 6월 9일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 200,000,000원과 확약의 효력
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정승희 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.05.28 점유 2020.05.28 확정 2020.05.28 임차권등기 2024.06.03 |
200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
주택도시보증공사 보증금 양수 인수 실질 0원* |
실제 임차인은 정승희 1명입니다. 주택도시보증공사는 정승희로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 기관으로 기재돼 있으며, 별도의 두 번째 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 정승희의 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 200,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
따라서 해당 확약이 유효하게 적용·이행된다면 매수인이 인수할 정승희 관련 보증금은 실질 0원*입니다.
* 확약 효력은 정승희 임차권에 한정됩니다. 별도 임차인은 확인되지 않았으나, 확약 밖의 다른 대항력 임차인이 추가 확인된다면 그 인수위험은 별도로 남습니다. 확약 원본, 보증금 양도관계, 임차권등기 말소 이행 여부 및 점유관계는 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 106.8%
개금역스마트더블유의 전용 약 49.6~49.99㎡ 유사면적 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 202,333,333원이며, 가장 최근 거래인 2026년 10월 14층 거래가는 201,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.99㎡ | 14 | 201,500,000원 |
| 2026.07 | 49.62㎡ | 13 | 204,000,000원 |
| 2026.05 | 49.99㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 49.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 49.99㎡ | 15 | 199,000,000원 |
| 2026.02 | 49.99㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 49.96㎡ | 13 | 201,000,000원 |
| 2026.02 | 49.93㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2026.01 | 49.62㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 49.93㎡ | 7 | 204,000,000원 |
| 2025.11 | 49.62㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 49.93㎡ | 11 | 200,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 12건 | 202,333,333원 |
실거래 분포는 185,000,000~218,000,000원입니다. 그중 최저가 216,000,000원은 평균 202,333,333원을 웃돌고, 최신 거래가 201,500,000원보다도 높습니다.
상단 거래 사례 중 218,000,000원 거래가 존재하지만, 그것만을 근거로 이 물건의 감정가가 싸다고 할 수는 없습니다. 2026년 10월 최신 거래도 201,500,000원으로 최근 평균에 가까운 수준입니다. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높은 구간에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 정승희 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 39,193,733원 | 12,176,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 39,015,790원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 101,716,624원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 20,777,063원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 216,000,000원 기준 제공된 배당 추정모형을 그대로 표시했습니다. 집행비용 3,824,000원, 임차보증금 우선변제 200,000,000원, 비엔케이캐피탈 배당 12,176,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 채권자 미배당액은 388,527,210원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 다르다
이 사건에서 입찰전략을 세울 때 중요한 것은 확약이 없는 원칙적인 인수형 계산과 확약이 이행되는 실제 기대 구조를 혼동하지 않는 것입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 없을 때 총액 | 확약 적용 총액* |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 172,800,000원 | 30,419,200원 | 203,219,200원 | 172,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 138,240,000원 | 64,495,360원 | 202,735,360원 | 138,240,000원 |
* 확약 적용 총액은 해당 임차보증금 인수가 실질 0원이라는 전제에서 낙찰대금만 표시한 금액입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 각 회차는 예시 시나리오이며 실제 향후 최저매각가는 매각기일 공고로 확인해야 합니다.
2회 유찰 시 최저가는 138,240,000원으로 낮아져도 인수 추정액이 64,495,360원으로 늘어 실질취득은 202,735,360원입니다.
두 경우 모두 최근 실거래 평균 202,333,333원과 비슷하거나 더 높은 비용입니다. 따라서 확약이 없다면 유찰 할인율을 그대로 가격 메리트로 계산할 수 없습니다.
이 경우 1회 유찰 최저가 172,800,000원, 2회 유찰 최저가 138,240,000원을 최근 실거래 평균 202,333,333원과 직접 비교할 수 있습니다.
즉, 가격 메리트는 확약의 유효성·이행 확인과 실제 낙찰가격이 함께 충족될 때 평가할 수 있습니다. 다만 현재 신건 최저가 216,000,000원에는 이러한 가격 메리트가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린상가, 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 8층 101-801호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설, 난방시설 및 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 주거상품으로 단순 비교하지 말고 해당 면적대의 실거래 및 환금성을 검토해야 합니다.
- 토지. 준주거지역으로, 인접 필지와 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 본건 남동측으로 광대로와 접합니다.
- 규제. 철도보호지구 및 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,054,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 224세대 단지로 최근 12개월 유사면적 거래 12건이 확인됩니다. 가격은 185,000,000~218,000,000원에 분포하므로 개별 층·상태에 따른 매각가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 대조해야 합니다. 확약의 유효성과 적용 범위가 핵심입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 정승희 주택임차권등기의 말소 절차 및 확약 이행을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이므로 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.
- 보증기관 양수관계. 주택도시보증공사는 보증금 양수인으로 기재돼 있습니다. 정승희 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 보증금으로 합산하지 말고, 실제 배당권자와 채권양도 관계를 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현 점유자, 실제 퇴거 여부, 인도 절차를 현황조사서 및 현장 확인으로 점검해야 합니다. 보증금 반환청구권 포기와 현실적인 명도 완료는 별개입니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 실거래 평균 202,333,333원을 초과합니다. 확약으로 권리위험이 낮아져도 시세보다 높은 가격에 응찰할 이유가 자동으로 생기지는 않습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 확약이 적용되지 않을 경우 1회 유찰 시 인수 추정 30,419,200원, 2회 유찰 시 64,495,360원입니다. 낙찰가에 이를 더한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
- 압류 및 세금. 부산진구와 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 등기상 권리의 매각 소멸과 별개로 배당순위, 당해세, 체납 관리비 등은 추가 확인이 필요합니다.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수위험을 해소한 확약, 남은 문제는 가격”
부산 개금역스마트더블유 801호는 단순히 채권이 많아서 위험한 물건은 아닙니다. 말소기준 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 이미 말소된 과거 근저당권도 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다.
진짜 핵심은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인 정승희입니다. 원칙적으로 유찰 시 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있으나, 주택도시보증공사의 2026.09.01 확약은 그 위험을 해소하는 결정적 요소입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
하지만 권리위험 해소와 가격 메리트는 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 실거래 평균 202,333,333원보다 비싸고, 가장 최근 거래 201,500,000원도 상회합니다. 현시점에서 신건 응찰을 가격 측면에서 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격 보류. 확약 원본과 임차권등기 말소 이행 가능성을 확인한 후, 실제 낙찰가격이 최근 시세 아래로 충분히 내려오는지를 보는 것이 이 사건의 핵심 전략입니다. 확약 효력이 불확실해지면 유찰가격이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
