부산지방법원 2026타경10653. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 6층 601호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원인 신건이며, 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 241,309,885원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 근저당권이 말소되는지만 살펴서는 안 됩니다. 임차인 박종수의 전입신고는 2022.12.19.로, 말소기준인 최대용 근저당권의 2024.02.06.보다 앞섭니다. 보증금도 210,000,000원입니다. 따라서 원래는 대항력에 따른 보증금 인수 가능성을 주의해야 하는 물건입니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 제출한 확약서가 판단을 바꿉니다. 공사는 보증금에 관한 우선변제권만 행사하고, 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 매수인에게 유효하게 적용되는 것이 확인되면 낙찰가와 별도로 인수할 임차보증금은 실질적으로 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

말소기준권리는 2024.02.06. 접수된 을구 1번 최대용 근저당권입니다. 채권최고액은 40,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 이효영 근저당권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

2025.04.11. 사상신용협동조합의 청구금액 600,000,000원 가압류도 존재했으나, 2026.02.10. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 별도의 가압류 인수 위험으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 210,000,000원, 확약 적용 인수 0원

실제 임차인은 박종수 1명입니다. 주택도시보증공사는 확약서에서 박종수를 양도 전 임차인으로 명시하고 있으며, 보증금 채권의 양수 관계에 있습니다. 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 계산하거나 동일한 임차보증금 210,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약은 박종수의 해당 임차보증금에 한정됩니다. 별도로 확인된 다른 임차인은 없지만, 확약의 범위 밖에 있는 새로운 점유자나 권리관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 입찰 전 원본 확약서, 임차권등기 말소 조건, 현재 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락하고 있다

아이뷰파크는 64세대 규모이며 사용승인일은 2021.12.20.입니다. 전용 52.88㎡~56.45㎡ 인근 면적대의 실거래를 비교했습니다. 전체 9건의 평균은 299,888,888원이지만, 최근 가격 흐름을 반영하기 위해 최근 12개월 8건 평균 297,625,000원을 우선 기준으로 사용합니다.

신건 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 297,625,000원의 101.1%입니다. 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다.

더 주의할 부분은 최신 거래입니다. 2026.02. 전용 56.45㎡의 거래가격은 240,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 상당히 낮습니다. 면적과 층, 개별 상태의 차이를 고려해야 하지만, 최근 거래 수준이 신건 감정가보다 낮다는 사실은 가격 판단에 불리한 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 임차보증금에 대한 우선변제, 근저당권 배당, 신청채권자 미배당 등을 구분했습니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위, 집행비용 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 예상배당 계산에 따른 금액입니다. 임차보증금의 양수 관계와 신청채권자 청구금액은 동일 채권의 중복 여부를 확인해야 하며, 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.

예상배당에 따르면 임차보증금 210,000,000원이 우선 배당되고, 최대용 근저당권에 40,000,000원, 이효영 근저당권에 45,986,000원이 배당됩니다. 이효영 근저당권에는 미배당이 발생하며, 별도 표시된 주택도시보증공사 신청채권의 예상배당은 0원입니다.

채권자 배당 계산상 미배당액은 255,323,885원입니다. 다만 이 수치는 제시된 채권자 청구금액의 합계와 예상배당을 기준으로 한 값이며, 보증금 양수 관계의 중복 여부까지 확정한 금액은 아닙니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 박종수 임차보증금은 확약 적용 시 매수인 실질 인수액 0원으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시 가격·인수 시나리오

규칙상 인수 추정은 확약을 반영하지 않은 회차별 계산값입니다. 확약에 따른 권리포기 효력이 매수인에게 유효하게 적용되는 경우 박종수 보증금에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 각 회차의 금액은 제공된 시나리오이며 실제 유찰 및 매각 여부는 확정되지 않았습니다.

현재 신건 가격은 최근 평균 거래가격을 웃돕습니다. 1회 유찰 시 최저가는 240,800,000원으로 낮아지지만, 최신 거래가격인 240,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 단정하기는 어렵습니다.

2회 유찰 시 제시된 최저가는 192,640,000원입니다. 이 가격은 최근 실거래 평균과 최신 거래가격보다 낮으므로 가격 경쟁력이 개선되는 구간으로 검토할 수 있습니다. 다만 그 회차까지 유찰된다는 보장은 없고, 향후 거래가격과 점유 상태도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 동래구 명장동 소재 부산 명장동우체국 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 6층 601호입니다. 사용승인일은 2021.12.20.이며 난방, 급배수, 위생, 승강기, 소화 및 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 내부상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 마감재 등의 상태를 직접 조사하지 못했습니다. 입찰 전 내부 상태와 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m)과 상대보호구역에 속합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄합니다.
• 공시지가. 1,797,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 64세대 규모의 아파트로, 최근 거래 표본은 존재하지만 거래가격 차이가 큽니다. 최신 거래 240,000,000원과 과거 최고 거래 318,000,000원 사이의 편차 및 -6.4%의 하락 추세를 고려해 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 여부. 박종수의 보증금은 210,000,000원이고 말소기준보다 전입이 빠릅니다. 확약 적용을 전제로 인수 0원으로 분석했으므로 확약의 유효성과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계. 실제 임차인은 박종수 1명입니다. 주택도시보증공사의 양수·승계 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 2번 주택임차권등기의 말소 절차와 확약에 따른 말소 동의가 실제 매각 절차에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 현재 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약과 부동산 인도 완료는 서로 다른 문제입니다.
• 가격 상한. 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높고 거래 추세가 하락하고 있습니다. 최신 거래 240,000,000원도 함께 검토해 입찰 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
• 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차에서 무리하게 응찰하기보다 유찰 후 가격과 최신 거래 동향을 함께 확인하는 전략을 검토할 수 있습니다.
• 관리비·내부 상태. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 확인하고, 감정평가 당시 조사하지 못한 내부 상태를 점검해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.09. 매각 진행 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 완화, 가격 매력은 보류”

이 물건에서 가장 중요한 사실은 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다. 박종수의 전입신고는 말소기준권리보다 앞서므로 일반적인 후순위 임차인처럼 단순히 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출했고, 그 효력이 확인된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 297,625,000원의 101.1%입니다. 최신 거래는 240,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -6.4%로 하락하고 있습니다. 권리 위험이 완화됐다는 이유만으로 시세보다 높은 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

단지 평균 유찰 횟수가 2.0회인 점까지 고려하면 현 회차에서는 확약의 법적 효력과 점유관계를 확실히 확인하면서 향후 가격 조정 여부를 살펴보는 접근이 합리적입니다.

결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 인수 0원, 가격은 신건 기준 최근 시세 이상입니다. 확약이 해결하는 것은 보증금 인수 위험이지, 높은 낙찰가격 자체가 아닙니다. 이 물건은 권리확인을 마친 뒤 유찰에 따른 가격 메리트가 확보되는지를 지켜볼 필요가 있습니다.