부산지방법원 2026타경10654. 부산도시철도 1호선 시청역 북동측에 위치한 시청역 이즈팰리스2차 6층 605호, 주거용 오피스텔입니다. 건물은 2017년 준공된 19층 규모이며, 실거래 비교 면적은 56.453㎡입니다. 소유자 한광우가 2017년 3월 30일 거래가액 150,300,000원으로 소유권이전등기를 마친 물건입니다.

경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 205,200,455원입니다. 2026년 4월 24일 강제경매개시결정이 등기되었으며, 기존 부산은행 근저당권과 동부산농업협동조합 가압류는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 사건에서 가장 중요한 권리는 일반적인 담보권이 아니라, 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다.

특히 정충인의 임차권등기는 보증금이 감정가보다 크다는 점에서 처음에는 매우 부담스러운 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026년 9월 1일자 확약서라는 결정적인 변수가 있습니다. 확약의 적용 범위와 다른 전입자의 권리를 분리하지 않으면 매수인 인수액을 잘못 계산하기 쉽습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

말소기준권리는 2026년 4월 24일의 강제경매개시결정입니다. 부산은행 근저당권은 2018년 6월 25일, 동부산농업협동조합 가압류는 2022년 5월 20일 각각 말소되었습니다. 이들 과거 권리를 매수인이 새로 인수하는 구조는 아닙니다.

하지만 정충인의 임차권등기(2024.06.21)는 말소기준보다 앞서 있으며, 전입과 확정일자는 모두 2022년 6월 16일입니다. 별도 전입자인 박경자(2025.06.02)도 말소기준 이전의 전입입니다. 따라서 등기상 강제경매개시결정이 말소된다는 사실만으로 두 사람의 임차 관련 위험을 일괄 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 핵심

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 정충인의 보증금 채권을 양수한 보증기관으로, 정충인과 별개의 신규 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약이 없었다면 최저가 137,000,000원 기준 배당 추정액은 134,282,000원, 미배당 잔액은 45,718,000원으로 매수인 인수 대상이 될 수 있었습니다. 이는 확약 이전의 일반 권리분석상 위험액이며, 확약 반영 후 실제 인수액과 구별해야 합니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 곧 최종 취득비용은 아니다

확약이 없었다면 정충인의 보증금 180,000,000원이 낙찰대금보다 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 결국 매수인의 부담은 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지되고, 단순 유찰만으로 실질취득 비용이 크게 낮아지지 않습니다.

다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약으로 정충인 관련 승계 보증금의 인수가 실질적으로 해소되었습니다. 따라서 현재 비교해야 할 금액은 단순히 180,000,000원을 더한 금액이 아니라 최저매각가 137,000,000원에 박경자의 실제 인수 부담이 존재하는지를 반영한 실질취득액입니다.

유찰 후 가격 및 확약 이전 미배당액은 회차별 추정 시나리오입니다. 실질취득 하한은 정충인 확약을 반영한 낙찰대금 기준이며, 박경자의 보증금 인수 가능액, 세금, 명도비용 등 별도 부담은 포함하지 않습니다. 실제 입찰 결과와 배당, 확약의 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 94.5%라는 숫자의 함정

시청역이즈팰리스2차의 확인된 비교 실거래는 7건이며, 전체 거래 평균은 153,714,285원입니다. 다만 과거의 상대적으로 높은 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 내 확인된 거래는 2025년 10월 145,000,000원 1건입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 -6.6% 하락 추세입니다. 따라서 오래된 고가 거래를 근거로 현재 물건의 가치를 153,714,285원 수준으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

최저매각가 137,000,000원은 전체 평균 153,714,285원의 89.1%이지만, 현재 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 145,000,000원과 비교하면 94.5%입니다. 최근 거래보다 명목상 8,000,000원 낮은 가격입니다.

그러나 이 차이는 박경자 관련 인수금, 별도 취득비용 및 물건 상태가 반영되기 전의 차이입니다. 최근 실거래도 단 1건이므로 현재 시세 자체에 불확실성이 있습니다. 무엇보다 최근 거래가격이 하락 중이라는 점을 감안해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 선순위 임차보증금 우선변제에 배정되는 추정입니다. 주택도시보증공사 청구액 205,200,455원에 대한 별도 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원으로 계산되었습니다. 정충인 보증금과 주택도시보증공사 승계 청구는 동일한 보증금 채권과 관련된 중복 부분을 별개의 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 금액은 승계 범위·배당절차 및 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

배당상 중요한 수치는 정충인 보증금의 미배당 추정액 45,718,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형 사건이라면 이 금액을 낙찰자가 부담할 수 있고, 유찰될수록 그 부담이 커집니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약은 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의까지 포함합니다. 따라서 정충인 관련 룰상 인수액 45,718,000원과 확약 반영 실질 인수액 0원을 반드시 구분해야 합니다. 박경자에게는 이 확약이 적용되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 1호선 시청역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 시청역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물 중 6층 605호입니다. 급·배수, 위생설비, 승강기, 공동현관기, 소화전, 화재경보설비, 타워주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사되지 않아 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5.5m의 일방통행도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 지가 참고. 공시지가 3,086,000원/㎡이며, 건물 부지의 면적은 655.0㎡입니다. 이는 개별 605호의 독립적인 토지 면적을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 50세대 규모의 오피스텔로 비교 가능한 최근 거래가 제한적입니다. 최근 12개월 실거래 1건과 -6.6%의 하락 추세를 감안하면 향후 매각가격 및 매각기간에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약 원본. 2026.09.01 확약서의 적용 대상, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문 그대로 확인해야 합니다. 특히 매수인에게 대항하지 않는다는 범위를 재확인하세요.
• 박경자 임대차관계 조사. 2025.06.02 전입자에 대해 실제 점유·계약·보증금·확정일자·배당요구·주택 인도 여부를 확인해야 합니다. 이 조사가 완료되기 전에는 전체 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 정충인·주택도시보증공사 채권 승계. 주택도시보증공사는 정충인의 보증금 채권 승계 주체입니다. 임차인을 중복 계산하거나 신청채권 청구액과 보증금 전액을 별개의 인수채무로 합산하지 않도록 승계 범위와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰 상한. 최근 실거래 기준은 145,000,000원이나 하락 추세가 -6.6%입니다. 박경자의 실제 인수액과 별도 비용이 확인된 후에야 최종 취득비용 기준으로 입찰가를 판단할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 가정 최저가 109,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가 87,680,000원입니다. 정충인 관련 확약 전 인수액은 각각 72,734,400원, 94,298,240원으로 증가하지만, 확약 반영 시 해당 인수액은 실질 0원입니다. 다만 박경자의 위험은 여전히 별개입니다.
• 점유와 명도. 임차권등기 및 현재 전입자 관계를 확인하고, 실제 점유자와 명도 가능 여부를 조사해야 합니다. 확약에 따른 보증금 반환 부담 해소와 현실적인 명도 완료는 별개입니다.
• 내부 상태와 시설. 감정평가 당시 내부 조사가 이루어지지 않았으므로 시설 노후, 수선 필요성 및 타워주차 이용 조건을 확인하세요.
• 미납 관리비와 세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 매각대금 배당에 영향을 주는 세금·우선변제 요소를 별도로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.10의 145,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 하락 추세가 존재하므로 매각기일 전 현재 매물가격·실거래·임대수요를 추가로 대조해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 확약서 원본을 확인하고, 입찰 전 법률전문가에게 인수관계를 최종 검토받아야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 구제하지 않는다”

이 사건의 첫인상은 감정가 137,000,000원보다 보증금 180,000,000원이 큰 선순위 임차권 인수형 물건입니다. 일반적인 분석이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 부담이 커지므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

그러나 실제로는 주택도시보증공사의 2026.09.01 확약이 있어 정충인 관련 보증금의 반환청구 위험은 실질적으로 해소됩니다. 확약 전에는 45,718,000원 인수가 예상되지만, 확약 반영 후 해당 인수액은 0원입니다. 이는 분명한 긍정 요소입니다.

문제는 박경자입니다. 말소기준 이전에 전입했으나 보증금·확정일자·실제 점유 관계가 불명확합니다. 정충인에 대한 확약이 박경자의 권리까지 포괄하지 않으므로, 추가 인수 가능액이 확인될 때까지 전체 실질취득액은 미정입니다.

가격 역시 조심해야 합니다. 최저가 137,000,000원은 최근 거래 145,000,000원의 94.5%이지만, 최근 거래 추세가 -6.6%이고 비교 표본도 부족합니다. 전체 과거 평균 153,714,285원과의 차이를 가격 메리트로 과대평가해서는 안 됩니다. 더구나 인수 위험이 해소되지 않은 상태에서는 8,000,000원의 명목 가격 차이만으로 충분한 안전마진을 인정하기 어렵습니다.

최종 판단: 정충인 확약은 긍정적이지만 박경자 인수 위험과 하락 시세 때문에 입찰 보류·추가 확인이 타당합니다. 이 물건은 최저가만 보고 진입할 사건이 아닙니다. 박경자의 실제 권리관계를 확정한 뒤 실질취득액으로 다시 시세를 비교하는 것이 안전한 입찰 판단의 출발점입니다.