부산지방법원 2026타경10655. 부산 금정구 구서동 보성오페라 15층 1501호, 전용 50.7㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 228,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 채권자 주택도시보증공사가 238,674,817원을 청구하여 강제경매가 진행 중입니다. 소유자는 김종윤 씨로, 2018년 12월 거래가 236,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 임차인 정래진 씨의 전입일은 2022.06.08.이고 확정일자는 2022.05.04.입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류(2022.08.23.)보다 전입이 빨라 대항력 있는 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사가 보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 확약의 적용 여부가 인수액을 결정하는 핵심입니다.
가격도 신중하게 보아야 합니다. 최근 거래 평균은 169,000,000원이고, 가장 최근인 2025.12. 실거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 228,000,000원은 두 기준 모두 웃돕니다. 특히 과거 거래 대비 최근 실거래 추세가 28.2% 하락한 만큼, 이전의 높은 거래가격을 기준으로 현 최저가가 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 184-36 보성오페라 제15층 제1501호 도로명: 부산광역시 금정구 중앙대로 1913 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 50.7㎡ · 지하 1층, 지상 17층 건물 중 15층 |
| 건물 개요 | 보성오페라 · 43세대 · 2018.12.03. 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김종윤 (2018.12.31. 소유권이전 · 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 238,674,817원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.23. 국민건강보험공단 압류 (갑구 3번) |
| 임차보증금 | 정래진 · 210,000,000원 · 대항력 있음 |
| 확약서 | 2026.09.01.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력이 있었지만 확약이 관건
최초 소유권은 보성종합건설주식회사 명의로 보존됐고, 이후 김종윤 씨에게 이전됐습니다. 2018.12.31. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액은 176,000,000원이었지만, 해당 근저당권은 2020.06.09. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 보아야 할 권리는 2022.08.23. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다.
압류 이후 2024.06.14. 임차권등기가 이루어졌고, 2026.04.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조이나, 임차권등기의 접수일이 늦다는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정할 수는 없습니다. 정래진 씨는 말소기준 압류보다 앞서 전입한 임차인이기 때문입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
정래진 건물 전부 · 주거 전입 2022.06.08. 확정 2022.05.04. 임차권등기 2024.06.14. |
210,000,000원 |
대항력 있음 말소기준 압류 이전 전입 |
우선변제 가능 확정일자·배당요구 |
실질 인수 0원* 주택도시보증공사 양도·확약 |
주택도시보증공사는 확약서상 보증금 반환채권의 양수인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 정래진 1명, 해당 임차보증금은 210,000,000원입니다. *실질 인수 0원은 2026.09.01.자 확약서가 매각조건에 따라 유효하게 적용된다는 전제입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 34.9% 높은 신건
보성오페라는 43세대의 아파트로, 2018.12.03. 준공됐습니다. 본건의 전용면적은 50.7㎡입니다. 확인되는 실거래는 다음과 같으며, 면적과 층이 다른 거래가 섞여 있으므로 개별 호수의 가격 비교에는 보정이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 50.7㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 47.6㎡ | 13층 | 138,000,000원 |
| 2024.05 | 50.7㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 53.66㎡ | 16층 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 169,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 202,250,000원 |
과거 거래를 모두 합한 평균은 202,250,000원이지만, 2021년과 2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 현재의 가격 경쟁력을 판단할 때는 최근 12개월 평균 169,000,000원과 최신 동일면적 거래 200,000,000원을 우선 참고하는 것이 합리적입니다.
신건 최저매각가 228,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.9%입니다. 최근 평균보다 59,000,000원 높으며, 최신 동일면적 거래보다도 28,000,000원 높습니다. 실거래의 층별 차이를 감안하더라도 현재 최저가에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 1. 임차보증금 · 정래진(우선변제) | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 238,674,817원 | 14,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 가정에서는 집행비용 3,992,000원, 임차보증금 210,000,000원, 주택도시보증공사 배당 14,008,000원으로 매각대금 228,000,000원이 배분됩니다. 주택도시보증공사 청구금액 기준 미배당액은 224,666,817원입니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 양수채권 사이에 권리 중첩 가능성이 있으므로, 실제 배당순위와 수령권자는 채권양도 및 배당관계 원본으로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수는 구분
이 사건에서 유찰 시나리오를 볼 때는 대항력 포기 확약이 없었다면 발생할 수 있는 룰상 인수액과 확약 적용 후 실제로 매수인이 부담할 보증금을 구분해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 228,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 182,400,000원 | 30,953,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 145,920,000원 | 66,922,880원 | 0원* |
*확약 전 룰상 인수액은 각 회차의 제시된 배당 시나리오를 따른 금액입니다. 대항력이 유지된다면 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득이 보증금 약 210,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.09.01.자 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면, 정래진 보증금의 실제 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 표의 인수액에는 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용이 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 두실초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 두실역이 소재합니다. 동측으로 노폭 약 35m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 17층 건물로, 본건은 15층 1501호입니다. 승강기·소방·기계식주차설비 등이 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 701.4㎡, 공시지가는 4,863,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부상 아파트이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 43세대의 소규모 단지로, 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세가 -28.2%이므로 매도 시점과 가격에 따른 환금성 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 효력. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 본 매각에 유효하게 적용되는지 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 정래진 명의 임차권등기가 확약 내용대로 말소될 수 있는지, 실제 말소 절차와 이행 조건을 사건기록에서 대조하세요.
- 보증기관 채권양도. 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권의 양수인으로 기재되어 있습니다. 기존 임차인의 보증금과 보증공사 청구채권을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 말고, 채권양도·배당순위를 확인하세요.
- 점유 및 인도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유자나 공실 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 점유, 열쇠 인도, 명도 필요성을 확인하세요.
- 최근 실거래 중심의 가격 검증. 최저가 228,000,000원은 최근 실거래 평균 169,000,000원의 134.9%입니다. 과거 고가 거래나 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 유찰 회차별 자금계획. 1회 유찰 182,400,000원, 2회 유찰 145,920,000원의 시나리오를 비교하되, 확약 유효 여부와 별도 취득·인도 비용을 구분하여 검토하세요.
- 관리비 및 주차. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담 여부와 기계식주차설비의 이용 조건·관리 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “인수는 해결됐지만, 가격은 아직 아니다”
부산 구서동 보성오페라 1501호는 대항력 있는 임차인과 210,000,000원의 보증금 때문에 원래는 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01.자 확약서로 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 169,000,000원의 134.9%이고, 최신 실거래 200,000,000원보다도 높습니다. 거래가격의 최근 추세가 -28.2%라는 점과 43세대 소규모 단지의 제한적인 거래 표본도 고려해야 합니다.
결론은 권리 조건부 합격, 신건 가격은 보류입니다. 확약이 유효하게 적용되는지 확인하는 것이 첫 번째 관문이고, 그다음은 최근 시세를 기준으로 입찰가를 설정하는 일입니다. 유찰 시에는 보증금 인수액이 실질 0원이라는 확약의 효과가 가격 인하로 연결될 수 있지만, 신건 가격 자체를 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리 해소와 가격 경쟁력은 반드시 별도로 판단해야 합니다.
