부산지방법원 2026타경10656. 부산광역시 중구 중앙동4가 일동미라주더마린 11층 1105호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 105,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 문경란으로, 2022년 3월 21일 129,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 먼저 살펴볼 권리는 은행 근저당이 아니라 2024년 3월 25일 등기된 곽민경의 주택임차권입니다. 임차보증금은 105,000,000원이고, 주민등록과 점유개시일은 2022년 3월 21일, 확정일자는 2022년 2월 15일입니다. 이 임차권은 2026년 4월 24일 강제경매개시결정보다 앞서 존재하므로, 단순히 경매개시결정이 말소기준권리라는 이유만으로 보증금 인수 위험을 무시할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 중요한 후속 사정이 있습니다. 2026년 9월 1일 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 그 내용이 매수인에게 유효하게 적용된다면, 임차권에 따른 잔존 보증금 반환채무를 매수인이 부담하지 않는 구조로 정리됩니다. 이 확약서의 효력과 임차권등기 말소 이행 여부가 이 물건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 제11층 제1105호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 충장대로13번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 11층 · 사용승인 2021.11.19 |
| 소유자 | 문경란 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 곽민경 |
| 임차보증금 | 105,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 효력 및 이행 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기부상 최초 소유권보존은 네오하우징주식회사 명의로 이루어졌습니다. 이후 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정되었으나, 2022년 2월 8일 신탁등기가 말소되고 네오하우징주식회사로 소유권이 귀속되었습니다. 2022년 3월 21일 문경란에게 소유권이 이전됐습니다.
2023년 국민건강보험공단의 압류가 있었으나 같은 해 8월 29일 해제로 말소되었습니다. 현재 권리분석상 가장 중요한 선행 권리는 곽민경의 주택임차권이며, 이후 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 곽민경 건물 전유부분의 전부 |
105,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 인수 포기 확약 |
| 임차인 | 곽민경 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물 전유부분의 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.02.15 |
| 확정일자 | 2022.02.15 |
| 전입신고일 | 2022.03.21 |
| 점유개시일 | 2022.03.21 |
| 임차권등기일 | 2024.03.25 |
| 보증금 | 105,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 곽민경) |
| 확약서 제출일 | 2026.09.01 |
곽민경은 확정일자와 주민등록, 점유개시 사실을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있고, 우선변제권 및 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기일 역시 강제경매개시결정일보다 앞섭니다.
여기서 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사와 함께 양도 전 임차인 곽민경이 명시되어 있습니다. 따라서 보증기관의 승계·양도 관계를 고려해야 하며, 곽민경의 보증금 105,000,000원과 주택도시보증공사의 관련 청구액 105,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
따라서 확약이 유효하고 해당 임차권에 관하여 이행된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다.
다만 확약의 정확한 적용 범위와 권리승계관계, 임차권등기 말소 이행 여부는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가 117,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원입니다. 현재 회차는 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 확약의 효력이 인정되고 별도의 인수 부담이 없다면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 117,000,000원입니다. 여기에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용이 포함되어 있지 않습니다.
하지만 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 117,000,000원이 실제 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 부족합니다. 권리상 인수 부담이 해결되었다는 이유만으로 최저가에 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 117,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 93,600,000원 | 13,484,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 74,880,000원 | 31,867,840원 | 0원 |
확약 전 인수 추정액은 일반적인 선순위 대항력 임차권 인수 산식에 따른 참고치입니다. 1회 유찰 시 13,484,800원, 2회 유찰 시 31,867,840원으로 추정되지만, 본건 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 각각 0원입니다. 회차별 가격은 가정이며 실제 후속 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,438,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 곽민경 (양도 전 임차인) | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 9,562,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 매각대금 배분 가정을 옮긴 것입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 곽민경과 주택도시보증공사의 채권 승계·양도 관계를 고려하면 동일한 105,000,000원 채권이 중복 계산되었을 가능성이 있습니다. 두 채권을 독립된 채권으로 확정하거나 위 배당액을 실제 배당 결과로 단정할 수 없습니다. 최종 배당액 및 배당순위는 채권 양도·승계 증빙과 법원의 배당절차에 따라 확인해야 합니다.
표상 배당 가정에서는 집행비용 2,438,000원, 임차보증금 관련 배당 105,000,000원, 신청채권 관련 배당 9,562,000원으로 매각대금이 전액 배분되고 소유자 잔여금은 없습니다. 그러나 주택도시보증공사가 양수한 보증금 채권과 신청채권의 동일성 여부를 먼저 확인해야 하므로, 이 표를 확정적인 채권별 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동4가에 위치하며 부산도시철도 1호선 중앙역 북동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역 및 시내버스정류장이 있어 교통 사정이 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 20층 건물 내 11층 1105호입니다. 사용승인일은 2021.11.19입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차설비, 도시가스 개별난방설비, 공동현관설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m 폭 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,602,000원/㎡로 표시되어 있으며, 개별 호실의 시장가격과는 구분해야 합니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 중앙역 접근성과 업무시설 밀집 입지는 참고할 요소입니다. 다만 오피스텔의 실제 매매 수요, 임대수익 및 최근 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.01 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 특히 매수인에 대한 효력과 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권이 매각 이후 실제로 말소되는지, 말소 동의 및 절차상 추가 조건이 있는지 점검하세요.
- 보증기관 승계관계. 실제 임차인은 곽민경 1명입니다. 주택도시보증공사의 채권 양도·승계 범위를 확인하고 동일 보증금이 중복 청구·배당되지 않도록 검토하세요.
- 배당 가정 검증. 배당표상 임차보증금과 주택도시보증공사의 채권이 별도로 배분되어 있으므로 실제 채권 귀속관계와 배당순위를 확인하세요.
- 현재 점유 상태. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 같은 건물의 유사 오피스텔 실거래, 최신 거래, 최근 가격 추세를 비교해 117,000,000원의 적정성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 93,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가 74,880,000원입니다. 확약이 유효하면 임차보증금 인수 부담이 추가되지 않지만, 유찰 가격 자체가 곧 적정 매수가격은 아닙니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 취득세·등기비용 및 인도 관련 비용을 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.09 매각기일과 진행 여부, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 중요하다”
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 존재하는 오피스텔 경매입니다. 곽민경의 임차보증금은 105,000,000원이고, 주민등록과 점유개시일이 강제경매개시결정보다 빠르기 때문에 확약이 없다면 매수인의 보증금 인수 위험을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
하지만 2026.09.01 주택도시보증공사의 확약서는 결론을 바꿉니다. 대항력을 행사하지 않고, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약의 효력과 이행이 확인되면 실질 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 117,000,000원입니다.
그렇다고 곧바로 유리한 경매라고 판단할 수는 없습니다. 동일 건물의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 배당 가정에는 보증기관의 채권 승계에 따른 중복 계산 가능성도 있습니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 확약의 효력·배당관계·가격 적정성은 추가 확인이 필요합니다.
결론은 ‘확약 확인 시 권리 부담 완화, 가격 판단은 보류’입니다. 확약서와 임차권등기 말소 절차를 확인한 뒤, 실제 거래가격을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
