부산지방법원 2026타경10657. 부산 연제구 거제동, 부산도시철도 1호선 교대역 동측 인근에 있는 더엘스위트엠 11층 1103호 오피스텔입니다. 소유자는 정호재이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 선순위 임차권과 보증금 반환채권의 양도, 그리고 대항력 포기 확약서가 권리분석의 핵심입니다.

등기부에는 손효원의 임차보증금 150,000,000원이 올라 있습니다. 전입과 점유는 2022.02.10, 확정일자는 2022.01.25이며, 이후 2024.07.03 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준으로 제시된 신중권의 2024.07.09 가압류보다 앞선 권리입니다. 따라서 확약서가 없었다면 낙찰자가 보증금 부족분을 인수할 위험이 있습니다.

그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 따라서 본건은 선순위 임차권 자체보다 확약의 범위와 효력 확인이 중요한 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기의 출발점은 대한토지신탁주식회사의 소유권보존 및 신탁입니다. 이후 정호재에게 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 현재 검토해야 할 권리는 손효원의 선순위 임차권, 신중권의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

신중권 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며, 해당 가압류와 후순위 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 손효원의 임차권은 말소기준권리보다 앞서 성립한 대항력 있는 권리이므로, 매각만으로 보증금 인수 위험이 없어진다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기 접수일 2024.07.03 · 임대차계약일 2022.01.21 · 임차권등기명령일 2024.06.28. 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 임차인 손효원으로부터 보증금 관련 권리를 양수한 것으로 기재되어 있습니다.

② 가격 판단 — 최저가 1.43억, 시세 메리트는 미확인

이번 사건의 감정가는 143,000,000원이며 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 감정가 대비 가격은 100%이므로 감정가 자체에 할인된 상태는 아닙니다.

등기부상 정호재의 소유권이전 거래가액은 198,341,000원입니다. 매매원인일은 2020.08.12, 소유권이전 등기일은 2022.02.10입니다. 그러나 이는 과거 거래가액일 뿐, 현재 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 실거래 시세로 사용할 수 없습니다.

대항력을 포기하지 않았다면 최저가와 인수 보증금을 합쳐 실질 부담을 계산해야 합니다. 이때 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않는 구조입니다.

다만 이 사건에서는 확약서가 있으므로 실제 가격 비교의 출발점은 최저가 143,000,000원입니다. 그렇더라도 현재 시세와 비교한 할인율이 확인되지 않았으므로 가격 메리트에 긍정적인 점수를 부여하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 매각대금은 추정 집행비용 2,802,000원과 선순위 임차보증금 우선배당 140,198,000원으로 소진되는 예상입니다. 가압류권자와 경매신청채권자에 대한 별도 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.

여기서 특히 주의할 점은 주택도시보증공사의 지위입니다. 명세서에 보증금 채권의 양수가 명시돼 있으므로, 표에 나타나는 임차인 명의 우선변제와 보증기관의 경매신청채권을 각각 독립한 보증금 채무로 확정해 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당금 수령권자, 채권 양도 및 중복 관계는 배당절차에서 확인해야 합니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 기재된 우선순위를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 변동은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

회차별 입찰 시나리오 — 유찰해도 보증금 인수는 0원

확약서가 없으면 유찰에 따라 최저매각가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액은 늘어납니다. 현재 신건에서 9,802,000원인 이론상 부족분은 1회 유찰 시 38,001,600원, 2회 유찰 시 60,527,360원으로 증가합니다.

반면 이번 사건처럼 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약이 유효하다면 이 부족분을 낙찰자가 부담하지 않습니다. 따라서 확약 적용 후 매수인의 실질취득 부담은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 단, 취득 관련 세금, 명도·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 부산도시철도 1호선 교대역 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 주상용건물, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철역과 시내버스정류소가 있습니다. 감정요항표상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 11층입니다. 외벽은 화강석 타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비가 마련돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 서측 약 4m 내외, 동측 약 15m 내외 도로에 접하며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 토지이용. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 속하며, 방화지구·일반경관지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 4,733,000원/㎡이며, 부지 면적은 509.0㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로 개별 호실의 거래가격을 직접 나타내는 것은 아닙니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가에서 통상적인 상태를 가정했으므로 실제 이용상황·시설상태와의 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 사용 여부, 임대수익률, 건물별 수요 및 관리상태에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 거래량과 실제 임대수요 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.03 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 정확히 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 권리 양수 범위. 손효원의 보증금 반환채권이 주택도시보증공사에 양도된 범위와 해당 확약의 효력을 대조해야 합니다. 보증기관의 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 산입해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 접수됐습니다. 확약에 따른 말소 절차와 낙찰 후 등기 정리 방법을 사전에 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가 시 내부 확인이 불가능했습니다. 손효원의 현재 점유 여부 및 실제 점유자를 확인하고, 확약 범위 밖의 독립적인 임차인이나 점유권원이 있는지 점검해야 합니다.
• 명도 가능성. 보증금 인수 의무가 없어도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 대항력 포기와 물리적인 점유 이전은 별개의 문제입니다.
• 시세 확인. 더엘스위트엠의 유사 면적·유사 층수 오피스텔 최신 실거래와 최근 12개월 평균, 가격 추세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 과거 거래가 198,341,000원을 현재 시세로 간주하지 않아야 합니다.
• 내부 수리비. 현장 내부가 확인되지 않은 상태의 감정이므로 마감재, 누수, 설비, 사용상태를 확인하고 실제 취득원가에 수리비를 반영해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리사무소에 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 검토해야 합니다.
• 용도·규제. 공부상 오피스텔인 만큼 실제 주거 이용상황, 건축물 용도, 관련 규제 및 세금 취급을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.09 입찰 전 법원의 기일 변경 여부, 매각물건명세서 정정 및 권리변동 사항을 다시 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 대조하고 필요하면 법률전문가의 확인을 받아야 합니다.

맺으며 — “보증금 1.5억이지만, 인수액은 0원”

이 사건의 핵심은 숫자보다 권리의 내용입니다. 감정가 143,000,000원보다 큰 임차보증금 150,000,000원이 선순위로 존재하므로, 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합쳐 실질취득비용을 계산해야 하는 물건입니다.

그런데 주택도시보증공사가 2026.09.03 대항력 포기와 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출함으로써 이 선순위 보증금의 실질 인수 위험은 해소되는 구조가 됐습니다. 손효원과 주택도시보증공사는 별개 임차인으로 보증금을 중복 계산할 대상도 아닙니다.

문제는 이제 가격과 현황입니다. 신건 최저가 143,000,000원이 최근 거래 시세보다 낮은지는 확인되지 않았고, 내부 조사도 이루어지지 않았습니다. 게다가 확약의 정확한 적용 범위와 실제 점유관계는 낙찰 전에 최종 점검해야 합니다.

따라서 종합 평가는 C등급(52점)입니다. 주된 권리 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 실거래 가격 검증이 되지 않고 내부 상태가 불명확한 신건이라는 점을 반영했습니다. 권리는 조건부로 긍정, 가격과 현황은 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 확약 자체보다도, 그 효력을 최종 확인한 뒤 실제 시장가격과 상태에 맞는 입찰가를 정하는 데 있습니다.