부산지방법원 2026타경10658. 부산 연제구 연산동 도시사람들3차 2층 203호, 배산역 북측 인근의 다세대주택입니다. 이 사건을 이해하는 열쇠는 등기상 먼저 존재하는 임차권과 그 권리를 포기하는 확약서입니다. 2018년 전입한 김혜린의 보증금은 170,000,000원이고, 임차권등기도 2024년에 마쳤습니다. 이후 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기 순서만 보면 임차권은 강제경매개시결정보다 앞서므로 낙찰자가 보증금 미배당액을 떠안을 수 있습니다. 실제 예상배당에서도 4,166,000원의 부족분이 나옵니다. 다만 주택도시보증공사는 보증금 채권의 양수인으로서 잔존 보증금 청구와 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 김혜린 보증금에 관한 매수인 인수액은 실질적으로 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 임차권과 뒤늦은 강제경매

권리 구조에서 먼저 확인할 사항은 과거 근저당권이 모두 말소됐다는 점입니다. 2016년 부경양돈협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당은 2016.07.29 말소됐고, 우리은행의 110,000,000원 근저당도 2020.06.01 해지로 말소됐습니다. 두 근저당 모두 낙찰자가 새로 부담할 채무가 아닙니다.

따라서 현재 권리분석의 중심은 2024.05.13 등기된 김혜린의 주택임차권입니다. 전입일 2018.05.03과 확정일자 2018.04.10은 말소기준일인 2026.04.30보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 제시된 권리이므로, 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금에 대한 인수 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 양수

실제 임차인은 김혜린 1명입니다. 주택도시보증공사는 김혜린에게서 보증금 채권을 양수한 주체로 기재돼 있으며, 동일 보증금 170,000,000원을 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 강제경매 신청채권액 170,000,000원과 임차보증금 170,000,000원도 단순 합산해 별개의 인수채무로 평가하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 과거 거래보다 높다

도시사람들3차는 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래로 확인되는 것은 2022.04, 전용 46.34㎡, 2층, 160,000,000원 거래입니다. 이 가격을 기준으로 하면 현재 최저매각가 169,000,000원은 약 105.6%로, 비교 거래보다 9,000,000원 높습니다.

실질취득비용도 확약 적용 시 최저매각가와 같은 169,000,000원이므로, 동일한 비교 기준에서 105.6%입니다. 보증금 인수가 사라졌다는 이유로 가격까지 저렴해지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 매각가 169,000,000원을 전제로 한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 김혜린의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 양수채권은 중복 계산하지 않아야 하며, 실제 배당금 귀속 주체는 채권양도 및 배당 관련 원본 서류로 확인해야 합니다. *실질 인수 0원은 제출된 확약서가 해당 채권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 결정적 차이

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 표면상 최저매각가보다 확약 적용 후 실질취득비용입니다. 대항력 보증금을 그대로 인수해야 하는 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무르게 됩니다. 그러나 이번 사건은 확약 대상 보증금의 실질 인수를 0원으로 판단하므로, 회차별 실제 취득가격은 낙찰가격을 기준으로 비교합니다.

유찰 후 가격과 확약 전 인수액은 회차별 제시 추정치를 사용했습니다. 확약 후 실질취득은 낙찰가와 확약 대상 보증금 인수액만을 합산한 값으로 취득세·등기비·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않습니다. 실제 유찰 및 최저매각가 변경은 법원 공고 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근. 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장 및 배산역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 북측 약 6m 폭 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2016.06.08 사용승인된 10층 철근콘크리트 건물의 2층 203호입니다. 방2·거실·주방·욕실·다용도실의 다세대주택으로 이용 중이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·화재탐지·소화전설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가 기준값은 2,091,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 9세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래사례가 풍부하지 않습니다. 확인되는 유사면적 실거래는 2022.04 한 건이어서 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 보증금 채권 양수 관계. 김혜린과 주택도시보증공사의 권리 관계, 채권양도 범위, 우선변제권 행사 주체를 검토하고 같은 보증금이 중복 산입되지 않도록 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 5번 임차권등기의 말소 절차와 확약 이행 조건을 확인해야 합니다. 확약이 있다고 등기부에서 자동으로 말소된 상태는 아닙니다.
• 현장 점유·명도. 등기상 임차인과 실제 거주자가 일치하는지, 현재 누가 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 보증금 반환채무의 인수 해소와 실제 인도·명도 부담은 별개입니다.
• 시세 재검증. 2022.04의 160,000,000원 거래만으로 현재 시장가격을 확정할 수 없습니다. 비슷한 면적·층·연식의 최근 다세대 실거래 및 매도 호가를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공동관리비와 점유에 따른 미납 비용을 확인하고 낙찰 후 부담 가능 항목을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 별개”

부산 도시사람들3차 203호의 핵심은 대항력 임차권 자체보다 그 임차권에 관한 주택도시보증공사의 확약입니다. 김혜린의 보증금은 170,000,000원으로 낙찰가보다 크고, 확약이 없다면 미배당 보증금의 인수 위험이 발생하는 구조입니다. 하지만 2026.09.01 확약은 대항력과 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

반면 신건 최저가 169,000,000원은 확인된 비교 거래 160,000,000원보다 높습니다. 확인 거래가 2022년 한 건뿐이라는 점, 전체 9세대의 소규모 다세대라는 점도 환금성과 가격 판단을 보수적으로 만들어야 할 요소입니다. 확약 대상 외 다른 임차권의 존재 여부와 실제 점유 상태 역시 최종 확인이 필요합니다.

결론은 권리 조건부 해소·가격 매력 미확인. 확약서의 효력과 적용 범위가 원본으로 확인된다면 임차보증금 인수 위험은 크게 낮아지지만, 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 입찰의 승부처는 확약 검증과 최신 시세 확인, 그리고 실질취득비용 기준의 가격 결정입니다.