부산지방법원 2026타경10659. 부산 중구 영주동에 위치한 블루스톤 6층 602호 오피스텔입니다. 소유자 송아람이 2018년 11월 30일 매매계약을 체결하고 같은 해 12월 28일 거래가액 188,790,000원으로 소유권을 이전받은 물건입니다.

등기부를 살펴보면 과거 근저당권과 경매개시결정, 압류, 가처분 등의 이력이 복잡하게 이어집니다. 그러나 과거 근저당권과 일부 경매·압류 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023년 12월 28일 근로복지공단 가압류입니다.

문제는 임차인의 전입일입니다. 안현석은 2022년 8월 11일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 7월 20일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임대차 관계인 만큼 대항력과 우선변제권이 확인되는 구조입니다.

그런데 경매가 진행되는 과정에서 결정적인 변화가 생겼습니다. 임차보증금을 양수한 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출한 것입니다. 이 사건은 등기 순위뿐 아니라 확약의 적용 범위를 정확히 해석해야 하는 권리분석형 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심

등기상 과거 설정됐던 미림건설주식회사 근저당권 45,100,000원과 부산신용보증재단 근저당권 17,983,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 현재의 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다.

현재 기준이 되는 권리는 2023.12.28. 접수된 근로복지공단 가압류입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

하지만 안현석의 전입일과 확정일자는 가압류보다 앞섭니다. 따라서 안현석의 임대차보증금은 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 접수됐다는 이유만으로 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 안현석으로부터 임차보증금 관련 권리를 넘겨받은 기관입니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 보증금 200,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.

등기부상 임차권등기는 2024년 10월 16일에 접수됐지만, 그 등기의 기초가 되는 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력 있는 임차인으로 평가됩니다.

다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미회수 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기했기 때문에, 확약이 유효하게 적용되는 경우 배당 부족액을 낙찰자의 추가 취득비용으로 더하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 실질취득액과 시세를 구분해야 한다

이 물건의 감정가는 193,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 임차보증금 200,000,000원이 감정가보다 높으므로 확약이 없다면 단순한 최저매각가만으로 경제성을 판단하기 어려운 구조입니다.

하지만 2026.09.01. 제출된 확약을 적용하면 현재 회차에서 매수인이 인수할 임대차보증금은 실질적으로 0원입니다. 따라서 취득세와 기타 비용을 제외한 실질취득 기준액은 낙찰가인 193,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,502,000원과 임차보증금 우선변제 189,498,000원을 반영한 추정입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권은 권리 승계 관계가 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 효과는 계속 중요하다

최저매각가가 하락하는 경우 배당 부족분은 커질 수 있습니다. 그러나 이번 사건처럼 확약서가 제출돼 유효하게 적용되는 경우에는 계산상 인수 위험액과 실질 인수액을 구분해야 합니다.

확약 전 인수 계산액은 각 회차 예상배당을 바탕으로 산출한 금액입니다. 집행비용 등의 차이가 반영돼 낙찰가와 인수 계산액의 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 후 실질 인수액은 해당 확약의 유효성과 적용 범위가 유지되는 것을 전제로 합니다.

확약이 없는 대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 보증금 반환청구권 포기 확약이 존재하므로, 확약이 유효하다면 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득 기준액의 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근에 위치한 블루스톤 오피스텔입니다. 주변에는 업무시설, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 지하철역까지 도보 약 10분이 소요되는 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층에 위치하며, 2018.06.15. 사용승인됐습니다. 외벽은 치장석 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시유리창입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측과 동측으로 각각 폭 약 8m와 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역에 소재하며, 토지는 부정형의 평탄한 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가 기준액은 2,349,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 및 가로구역별 최고높이 제한구역에 해당합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 마감재와 상세한 임대관계를 직접 조사하지 못했습니다. 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설로 이용되는 오피스텔이므로 해당 평형의 실제 매매거래와 임대수요를 확인해야 합니다. 주변 입지 정보만으로 원활한 재매각이나 임대를 보장하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 확약의 적용 범위. 임차인 안현석으로부터 양도된 보증금 채권 전체에 확약이 적용되는지, 매수인에게 추가 반환청구가 남지 않는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 안현석 1명이며 주택도시보증공사는 보증금 양수인입니다. 신청채권과 기존 임차보증금을 서로 다른 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 임차권등기 말소 절차. 말소 동의 확약이 제출됐더라도 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 어떻게 진행되는지 확인하세요.
• 현황 점유 확인. 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 가능성을 조사하세요. 확약이 임차보증금 반환책임을 해소하더라도 물리적 인도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 새로운 점유자 확인. 확인된 임차인 외에 별도 점유자나 독립된 임차권자가 존재하는지 현황조사와 현장 방문으로 대조하세요. 확약 밖 권리는 별도로 판단해야 합니다.
• 실거래가 검증. 블루스톤 동일 면적·유사 층의 최근 거래를 확인하고, 낙찰예정가와 실질취득비용을 비교하세요. 감정가만으로 적정 입찰가를 정하기는 어렵습니다.
• 오피스텔 이용 및 대출 조건. 공부상 업무시설인 점을 고려해 실제 이용형태, 금융기관 대출 조건 및 세금 관련 사항을 사전에 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비의 미납 여부와 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
• 건물 표시 대조. 공부상 영주동 671-5 및 671-11과 현황상 영주동 671-5의 표시 차이를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 2억보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 물건은 등기부상 대항력 있는 임차인의 보증금이 200,000,000원이라는 사실만 보면 상당한 인수 위험이 있는 경매물건입니다. 신건 예상배당에서도 보증금 10,502,000원이 부족하며, 유찰이 진행될수록 계산상 부족액은 더 커집니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.09.01. 제출한 확약서가 권리분석의 결론을 바꿉니다. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 보증금 200,000,000원 가운데 매수인이 추가로 인수할 금액은 0원입니다.

그렇다고 신건 193,000,000원이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세에 대한 비교 근거가 없고, 실제 점유 및 내부 상태도 확인이 필요합니다. 오피스텔 특성상 매매·임대 수요를 함께 검토해야 합니다.

권리 측면에서는 확약으로 주된 위험이 해소됐지만, 가격과 현장 확인은 아직 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 확약서 원본과 현장 점유 상태를 검증한 뒤, 실거래가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.