부산지방법원 2026타경10660. 부산 금정구 구서동, 부산지하철 1호선 구서역 서측 인근에 있는 업무시설(오피스텔) 경매입니다. 구서역두산위브포세이돈 102동 6층 608호로, 전용면적은 42.8079㎡입니다. 소유자는 최복자이며, 주택도시보증공사가 청구금액 201,258,888원으로 강제경매를 진행하고 있습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 임차인 권정주의 보증금 190,000,000원이 임차권등기로 남아 있고, 임대차계약과 주민등록·점유 관련 기재 시점은 말소기준으로 표시된 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 기존 임차인의 대항력을 일률적으로 부정해서는 안 됩니다.

그런데 결정적인 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 제출한 확약서입니다. 보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 남은 임대차보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하겠다고 밝혔습니다.

이에 따라 확약의 효력과 적용 범위가 명세서 기재대로 유지된다는 전제에서, 낙찰자가 해당 보증금의 미배당액을 별도로 부담하는 구조는 아닙니다. 실질취득 기준액은 최저매각가인 200,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심

권리 흐름에서 구분해야 할 것은 말소되는 등기와 매수인이 부담할 수 있었던 임대차보증금 반환의무입니다. 현재 말소기준으로 표시된 권리는 2023.12.18. 금정구 압류입니다. 그 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

다만 임차권등기가 2025.02.10.에 이루어졌더라도, 임차인의 최초 계약 및 점유 관련 사실은 더 오래되었습니다. 따라서 대항력은 등기 순위만으로 단정하지 않고, 실제 주택 인도·주민등록·임대차의 연속성 등을 함께 검토해야 합니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 실제 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 기존 임차인 권정주로부터 보증금 관련 권리를 양수한 채권자로 표시되어 있으므로, 권정주의 보증금 190,000,000원과 보증공사의 청구금액 201,258,888원을 별개의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균 2.15억보다 최근 거래 2억이 중요하다

구서역두산위브포세이돈의 비교 대상은 전용 42.81㎡ 거래입니다. 확인되는 실거래는 총 4건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 오래된 거래가격과 최신 거래가격 사이에 의미 있는 차이가 있습니다.

표면적으로 보면 최저매각가 200,000,000원은 전체 실거래 평균 215,000,000원의 93.0%입니다. 이 숫자만 사용하면 시세보다 낮은 가격처럼 보일 수 있습니다.

하지만 전체 평균에는 2022년과 2023년에 이루어진 230,000,000원 거래가 반영되어 있습니다. 반면 가장 최근인 2025년 12월 거래는 모두 200,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -13.0%입니다.

또한 비교된 최신 거래는 9층, 경매 대상은 6층입니다. 동일 면적이라는 장점은 있지만 층·향·실내상태 등 개별 조건이 같다고 단정할 수 없습니다. 최근 12개월 거래도 2건으로 많지 않아, 단지 전체 평균보다 최근 거래를 우선하되 가격의 대표성에는 주의할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

감정가와 동일한 200,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 청구금액 201,258,888원 기준 미배당액은 4,858,888원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

유찰 회차별 시나리오

회차별 배당과 미배당은 집행비용 추정 및 신청채권자 청구액을 기준으로 계산한 값입니다. 매수인 인수 0원은 제출된 확약의 효력과 적용 범위가 유지된다는 전제입니다. 실제 배당은 당해세·우선변제권·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이 사건에서 유찰 시나리오의 의미는 특히 중요합니다. 확약이 없는 대항력 인수형이라면 매각가가 보증금 190,000,000원 아래로 떨어질 때 미배당 보증금 인수액이 커져, 낙찰가 하락만큼 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다.

그러나 현재 제출된 확약을 적용하면 권정주 관련 인수액은 모든 시나리오에서 실질 0원으로 반영됩니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득 기준액은 160,000,000원, 2회 유찰 시에는 128,000,000원으로 계산됩니다. 단, 실제 후속 매각조건과 확약 내용이 그대로 유지되는지는 각 회차에서 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산지하철 1호선 구서역 서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2020.07.29. 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 지하 1층·지상 32층 중 6층이며, 전기·급배수·난방·승강기·소화전·주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기에는 주거용 임대차에 따른 임차권이 설정되어 있으므로, 실제 주거 사용 사실과 임대차 관련 법적 요건을 구분하여 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지의 이용상태는 주상용 건부지이며 지반은 대체로 평탄합니다.
• 토지규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,774,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실내 상태는 이해관계인 부재로 일부 추정된 부분이 있습니다.
• 환금성. 단지는 330세대이고 비교 면적의 실거래는 총 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 실거래가격이 과거보다 13.0% 하락했고 표본도 적어, 재매각 시 가격과 매도 기간을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자로 제출된 주택도시보증공사의 확약에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 입찰 시점에 적용되는 매각물건명세서 기재도 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 1번 권정주의 임차권등기가 실제로 어떻게 말소되는지, 말소 동의에 추가 조건이 있는지 확인해야 합니다. 확약에 따른 채무 면제와 등기 정리는 구분해서 점검할 필요가 있습니다.
• 대항력 발생 사실 확인. 임차권등기에 주민등록일·점유개시일 2021.01.06.이 기재되어 있으나, 실제 인도·주민등록 유지 여부와 최초 임대차부터의 연속성을 검토해야 합니다. 확약이 없는 별도 점유자나 임차인이 존재하는지도 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증공사 청구와 임차보증금 구분. 주택도시보증공사 청구금액은 201,258,888원이고 임차권등기상 보증금은 190,000,000원입니다. 이를 중복된 임차인 보증금으로 합산하지 않고, 배당 및 잔존 채권의 법적 성격을 확인해야 합니다.
• 당해세 및 공과금. 갑구 5번에 금정구 압류가 존재하므로 관련 조세채권과 배당 순위, 실제 납부 또는 소멸관계를 확인해야 합니다. 예상배당액에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
• 점유·명도 상태. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 판단할 수는 없습니다. 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 가능 시점, 시설물 상태를 현장 확인해야 합니다.
• 관리비와 유지비. 체납 공용관리비와 오피스텔 관리비 구조, 주차 이용조건 등을 확인해야 합니다. 실질 인수액 0원은 임대차보증금 반환청구권에 관한 판단이지 모든 부대비용이 없다는 의미는 아닙니다.
• 최근 시세 중심의 입찰가 산정. 전체 실거래 평균 215,000,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 하락 추세 -13.0%와 거래 표본 부족도 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 회차 재점검. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원 시나리오를 비교하되, 실제 기일 변경 및 확약 유지 여부는 별도로 확인해야 합니다. 가격이 낮아지는 상황에서도 보증금 인수 0원 조건의 유지가 중요합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류 및 확약서를 최종 확인해야 합니다. 본 분석의 권리 판단은 실제 매각조건과 현장 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 시세 할인 0%는 약점”

이 사건의 첫인상은 보증금 190,000,000원이 걸린 위험한 오피스텔일 수 있습니다. 실제로 임차인의 계약·주민등록·점유 관련 기재가 말소기준 표시권리보다 앞서 있기 때문에, 확약 없이 등기 순위만 보고 임차인 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 제출한 확약은 판단을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석상 중요한 긍정 요소입니다.

그럼에도 가격에서는 긍정적인 평가를 내리기 어렵습니다. 최저가와 실질취득 기준액은 모두 200,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격 역시 200,000,000원입니다. 과거 230,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 215,000,000원을 기준으로 싸다고 판단하면, -13.0%의 최근 하락 추세를 놓치게 됩니다.

여기에 실거래 표본이 제한적이고 물건 용도도 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)이라는 점을 고려하면, 권리 위험이 확약으로 완화됐다는 사실만으로 높은 투자 매력도를 부여할 수 없습니다.

결론은 권리조건부 통과, 신건 가격은 보류입니다. 확약서의 실제 효력과 임차권등기 말소 절차가 확인된다면 보증금 인수 부담은 실질적으로 제거되지만, 현재 최저가에는 최근 거래 대비 할인 여유가 없습니다. 향후 유찰로 가격이 조정되더라도 매각조건과 보증금 포기 확약의 적용 여부를 다시 확인하는 것이 우선입니다.