* 2026.09.01.자 확약서의 유효성 및 해당 임차권에 대한 적용을 전제로 한 금액입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 배당 부족분에 대한 인수 위험이 남습니다. 취득세·등기비용·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

부산지방법원 2026타경10661. 부산 중구 영주동 블루스톤 6층 601호, 감정평가상 업무시설로 이용하는 오피스텔입니다. 소유자는 송아람 씨로, 2019년 2월 20일 매매계약을 원인으로 2019년 4월 4일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 218,834,000원입니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 205,000,000원이며, 이는 임차권등기에 기재된 김지수의 임차보증금과 동일한 금액입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 양도 전 임차인 김지수와 연결해 기재하고 있습니다. 따라서 보증기관의 양수채권과 임차보증금을 서로 다른 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준으로 표시된 권리는 2023년 3월 20일 부산광역시 중구의 압류입니다. 반면 김지수의 주민등록일과 점유개시일은 2022년 6월 30일입니다. 임차인의 대항력 발생 기초가 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다. 다만 2026년 제출된 확약서가 매수인의 최종 부담을 바꾸는 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 구조가 바뀐다

처음 설정되었던 미림건설주식회사 근저당권의 채권최고액은 42,900,000원이었습니다. 해당 근저당권은 2022년 6월 30일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기와 앞선 강제경매개시결정 등도 현재 유효한 인수 대상 권리로 볼 수 없습니다.

현재 권리관계에서 주의할 부분은 2023년 이후 압류 3건과 2024년 임차권등기입니다. 중구 압류를 말소기준으로 하는 등기상 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차보증금의 인수 여부는 등기 말소만으로 판단할 수 없습니다. 김지수의 대항력 발생 기초가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 205,000,000원

김지수의 임대차계약일은 2022.05.31, 확정일자는 2022.06.02, 주민등록과 점유개시일은 2022.06.30입니다. 주택임차권등기명령은 2024.07.08에 내려졌고, 2024.07.11 등기됐습니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

주택도시보증공사는 매각물건명세서에 양도 전 임차인 김지수와 연결되어 기재돼 있습니다. 이는 보증금 관련 권리가 양수된 구조이므로 김지수 205,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 205,000,000원을 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

* 신건 추정 부족분 4,656,000원, 1회 유찰 시 44,884,800원, 2회 유찰 시 77,067,840원은 확약 적용 전의 계산상 금액입니다. 확약 효력이 인정되면 해당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 확약은 이 임차보증금 채권에 관한 것이며, 별도 임차인이나 독립된 인수 권리가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 3,656,000원과 임차보증금 관련 우선변제 200,344,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 배당은 0원으로 표시됐지만, 양도 전 김지수의 임차보증금과 동일한 205,000,000원 채권을 이중으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령 명의와 순위는 배당표로 확인해야 합니다. 당해세 등 별도의 선순위 부담은 미반영됐습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험을 함께 본다

이 사건의 시나리오는 확약 전과 확약 후를 반드시 구분해야 합니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 여전히 임차보증금 수준에 묶입니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 미배당분을 매수인이 부담하지 않아, 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

다만 1회·2회 유찰 가정은 아직 진행된 결과가 아니라 향후 가능한 회차별 계산입니다. 현재 진행 상태는 신건, 0회 유찰입니다. 실제 낙찰금액·배당액·부대비용은 가정과 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 매수 가격이 정말 유리한지는 별도 문제

소유자 송아람의 2019년 등기상 취득 거래가액은 218,834,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 204,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가액은 현재의 실거래 시세를 직접 나타내지 않습니다. 단순히 과거 거래금액보다 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

현재 가격 판단에서는 동일 건물의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인해야 합니다. 특히 오피스텔은 주거용 이용 여부, 전용면적, 층수, 내부 상태, 임대수요 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 부산역과 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물의 6층 601호입니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m 도로와 동측 약 4m 도로에 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역·상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 현장에서 추가 확인해야 합니다.
• 환금성. 부산역 인근의 교통 접근성은 검토 요소이지만, 오피스텔의 실제 매각 용이성은 해당 호실의 면적·상태·임대수익과 최근 거래사례를 기준으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 2026.09.01.자 주택도시보증공사 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확하게 기재됐는지 확인하세요.
• 양수관계 확인. 임차인 김지수의 보증금 채권이 주택도시보증공사에 양도된 범위와 확약 대상 채권이 일치하는지 확인하세요. 동일 보증금을 이중 계산하지 않는 것이 중요합니다.
• 확약 전·후 인수 구분. 신건 기준 배당 부족분 4,656,000원은 확약 전 추정 위험액입니다. 해당 확약의 효력이 인정된다면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
• 세금 압류 3건. 부산광역시 중구, 국·부산진세무서장, 국민건강보험공단 압류에 관한 납부·해제·배당 상황을 확인하세요. 특히 당해세와 법정기일 문제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현장 점유 조사. 등기상 임차인과 현재 점유자가 같은지, 퇴거 여부 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요. 임차권등기와 현재 점유는 동일한 개념이 아닙니다.
• 별도 인수권리 확인. 확약 대상 밖의 임차인 또는 독립된 인수 부담이 있는지 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 대조하세요.
• 실거래 확인. 부산 중구 영주동 블루스톤과 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 임대수익을 검토한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·설비 점검. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 기계식 주차설비 사용 조건, 내부 상태, 추가 수선비를 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.09 매각 진행 여부와 변경·정지·취하 가능성, 최신 매각조건을 입찰 직전 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “확약은 인수 위험을 줄이지만, 가격까지 보장하지는 않는다”

부산 블루스톤 601호는 단순한 신건 오피스텔이 아닙니다. 임차보증금 205,000,000원, 신건 최저가 204,000,000원으로 보증금이 최저가를 웃돌고, 임차인의 대항력 기초도 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.

그런데 주택도시보증공사가 2026.09.01.자 확약서로 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하면서 핵심 위험이 달라졌습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 신건에서 추정되는 4,656,000원의 부족분도 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 확약 적용 시 실질 인수액은 0원*으로 보는 것이 타당합니다.

다만 세금 관련 압류의 배당상 영향, 보증기관의 채권 양수관계, 현장 점유 및 현재 시세는 추가 검증이 필요합니다. 특히 과거 취득가액만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 단정해서는 안 됩니다. 결론은 “주된 보증금 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있으나, 확약 원본과 현재 시세 확인 전에는 보수적 접근”입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 확약서의 효력, 실제 인수 여부, 그리고 시세 대비 응찰가격입니다.