부산지방법원 2026타경10662. 부산 중구 중앙동1가에 자리한 프리미엄안단테 8층 808호 오피스텔입니다. 소유자는 김인환이며, 2020.10.26. 매매를 원인으로 2020.11.27. 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기부에 기재된 거래가액은 149,000,000원입니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리, 중요한 권리는 2025.02.06. 등기된 윤성일의 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있으며 보증금이 130,000,000원으로 현재 최저매각가와 같습니다.

여기서 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 바로 주택도시보증공사가 제출한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 확약의 효력이 인정되고 그 내용대로 이행된다면 낙찰자는 미배당 보증금을 별도로 반환할 필요가 없습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만 확약으로 인수 위험을 해소하는 유형으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

이 사건에서 먼저 봐야 하는 것은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2025.02.06.이고 보증금은 130,000,000원입니다. 이후 2026.04.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

경매개시결정 이전부터 존재한 임차권이므로, 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 임차보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 특히 임차인의 대항력이 인정되고 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 부분이 낙찰자에게 문제될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계

주택도시보증공사는 최초 임차인과 별도로 보증금 130,000,000원을 가진 새로운 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 윤성일 1명이며, 보증기관은 양도받은 보증금 반환채권의 권리자로 나타납니다. 따라서 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 인수는 해소됐지만 시세 검증이 필요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 최저가가 감정가의 100% 수준입니다.

소유권이전 당시 등기부에 기재된 거래가액은 149,000,000원입니다. 그러나 이는 2020.10.26. 매매를 원인으로 한 과거 거래금액입니다. 현재의 동일 건물·유사 면적 오피스텔 실거래 시세를 대신하는 값으로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

130,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 2,620,000원이 차감되고, 주택도시보증공사에는 127,380,000원이 배당되는 계산입니다. 청구액 130,000,000원 대비 2,620,000원의 미배당이 발생합니다.

그러나 주택도시보증공사는 확약서에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다고 명시했습니다. 따라서 미배당액 2,620,000원을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 확약상 인수는 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 중앙동2가 소재 부산도시철도 1호선 중앙역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 용두산공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 중앙역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 8층 808호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 난방설비 및 주차타워설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 동측으로 폭 15미터, 북측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구 및 중점경관관리구역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 95m, 최고높이 135m가 기재되어 있습니다. 공시지가는 7,235,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 중앙역 인근 업무시설 입지라는 장점이 있으나, 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·임대수익 구조·매도 여건이 다를 수 있습니다. 실제 환금성은 동일 건물의 실거래와 임대수요를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.01. 제출한 확약서의 원문을 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제로 명시되어 있는지 대조하세요.
• 채권 승계 범위 확인. 윤성일의 임차보증금 반환채권이 주택도시보증공사에 어떤 범위로 양도되었는지, 확약의 효력이 보증금 전부에 미치는지 확인하세요. 실제 임차인과 보증기관을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권의 현존 상태와 경매 이후 말소절차를 확인하세요. 확약에 따른 인수 0원 분석과 현재 등기부에서 임차권이 말소되었다는 사실은 서로 다릅니다.
• 대항력 원본 조사. 등기부에는 주민등록일자와 점유개시일자가 2023.02.02.로 기재되어 있습니다. 전입·점유 관련 실제 사실관계 및 임차권등기명령 서류를 대조하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자를 확인하고 낙찰 후 인도 및 명도 가능성을 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 5-1번에 2021.07.20. 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기이므로 현재 등록 상태와 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래가격 검증. 현재 최저가 130,000,000원을 과거 소유자의 매매가액 149,000,000원과만 비교해서는 안 됩니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 우선 확인하세요.
• 오피스텔 비용 점검. 관리비 체납 여부, 주차타워 이용 조건, 실제 임대 가능 상태 및 취득 관련 비용을 사전에 확인하세요.
• 배당액과 인수액 구분. 신건 기준 예상 미배당액 2,620,000원은 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 이를 매수인 부담으로 중복 계산하지 마세요.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료 및 확약서 원본을 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”

부산 프리미엄안단테 808호는 표면적으로 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권이 존재하는 경매물건입니다. 임차보증금이 현재 최저매각가와 같고, 신청채권자 역시 주택도시보증공사여서 권리구조를 정확히 이해할 필요가 있습니다.

그러나 이번 사건에서는 2026.09.01. 확약서가 결정적인 의미를 가집니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 확약이 해당 보증금 전부에 유효하게 적용된다는 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 투자 매력이 높다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원인 신건이며, 현재 시세와의 비교가 충분하지 않습니다. 오피스텔이라는 용도와 민간임대주택등기, 실제 점유 상태도 최종 확인해야 합니다.

결론은 ‘권리는 확약 확인 조건으로 접근 가능, 가격은 시세 검증 전 보류’입니다. 보증공사의 확약 효력을 원본으로 확인하고, 동일 건물의 최근 실거래를 대조한 후 응찰 가격을 결정하는 것이 타당합니다.