부산지방법원 2026타경10666. 부산진구 초읍동에 위치한 '노아의숲' 5층 503호 오피스텔입니다. 소유자는 윤성현이며, 2018년 소유권보존등기와 신탁등기를 거쳐 신탁재산의 귀속에 따른 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 이후 임차권등기가 설정되고, 2026년 4월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 말소기준권리가 2026.04.24. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2024년 임차권등기와 2018년부터 이어진 임차관계가 핵심입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 주된 보증금 인수 문제를 해소했지만, 별도의 전입자인 조은주에 대해서는 대항력과 보증금 반환 위험을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 말소기준권리는 2026.04.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2018년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

반면 윤혜진의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞선 2024.09.12. 설정됐습니다. 임대차계약일과 주민등록일 및 확정일자는 모두 2018.09.19.이고, 점유개시일은 2018.09.28.로 기재되어 있습니다. 원칙적으로 이 권리는 매수인에게 보증금 반환 위험을 발생시킬 수 있는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인으로 파악되는 사람은 윤혜진과 조은주, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 윤혜진으로부터 보증금 관련 권리를 양수·승계한 주체로 기재되어 있으므로, 별도의 세 번째 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

윤혜진은 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서, 조은주는 현황조사 및 매각물건명세서에 근거합니다. 조은주의 선순위 전입 사실만으로 보증금 인수액이나 우선변제권을 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다

가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래, 그리고 가격 추세를 우선해야 합니다. 노아의숲은 소규모 오피스텔로 거래 표본이 많지 않고, 비교 거래 면적도 본건과 일치하지 않아 보수적인 해석이 필요합니다.

감정가이자 최저가인 174,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 최신 거래인 2025년 8월의 158,000,000원과 비교하면 16,000,000원 높은 가격입니다.

최근 가격 추세 역시 -3.5%로 하락 방향입니다. 따라서 윤혜진의 확약으로 주요 인수 부담이 사라졌다고 하더라도 현재 신건 최저가에 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

비교 실거래 내역

④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다는 가정의 배당 계산입니다. 윤혜진 임차보증금에 대한 우선변제와 주택도시보증공사의 신청채권을 표시한 계산이며, 실제 배당에서는 보증금 채권의 양도·승계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.

집행비용 3,236,000원, 임차보증금 배당 165,000,000원, 신청채권 배당 5,764,000원의 계산입니다. 신청채권 미배당액은 181,433,521원으로 산정되어 있습니다. 단, 이 미배당 채권 전체가 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다. 윤혜진의 잔존 보증금 반환청구권은 확약으로 포기되었으며, 조은주 관련 미확정 위험은 별도입니다. 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 분리해야 한다

이 사건은 선순위 임차보증금에 대한 확약이 존재한다는 사실이 중요합니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득 비용이 크게 줄지 않습니다. 그러나 윤혜진에 대해서는 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 있으므로, 일반적인 인수 계산을 실제 부담으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 초읍중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 5층 503호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지·도로. 완경사지에 조성된 3필지 일단의 부정형 토지입니다. 북동측 약 12미터, 북서측 약 5미터 내외 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 및 기타도로시설 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,226,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 실거래 표본은 3건입니다. 최근 가격 추세가 -3.5%로 하락하고 있어 매도 시 가격과 거래 기간에 관한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이 사건 매수인에게 적용되는지 최종 매각물건명세서와 원본으로 확인해야 합니다.
• 조은주의 임대차관계 확인. 2025.07.01. 전입자의 실제 점유 여부, 계약상 보증금, 확정일자, 임대차 범위, 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 미확정 인수 위험을 그대로 둔 채 입찰해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차. 윤혜진의 2024.09.12. 임차권등기는 선순위입니다. 확약상 말소 동의가 있더라도 실제 말소 완료 여부와 매각 이후 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계. 주택도시보증공사의 신청채권 187,197,521원과 윤혜진 임차보증금 165,000,000원의 관계 및 배당상 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 106.1%입니다. 하락 추세 -3.5%와 면적 불일치를 고려해 입찰 상한을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 유찰 시 재검토. 1회 유찰 139,200,000원, 2회 유찰 111,360,000원의 가격을 비교하되, 윤혜진 확약과 별개인 조은주 위험을 해소한 이후 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 내부 이용상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유, 관리상태, 수리 필요성 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 최종 법원서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 풀린 보증금, 아직 풀리지 않은 가격과 점유 위험”

부산 노아의숲 503호는 처음 보면 선순위 임차보증금 165,000,000원 때문에 낙찰자가 상당액을 인수할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.09.01. 확약서로 윤혜진 보증금의 실질 인수 위험은 해소되었습니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗해진 것은 아닙니다. 조은주라는 별도의 선순위 전입자가 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 이 부분에 대한 확약은 없으며, 대항력과 실제 인수금액을 별도로 확인해야 합니다.

가격도 신중해야 합니다. 신건 최저가인 174,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원보다 높고, 최신 실거래 158,000,000원도 웃돕니다. 시장 추세는 -3.5% 하락이며, 12세대 소규모 오피스텔의 제한적인 거래 표본과 환금성 위험까지 겹칩니다.

종합 결론은 신건 입찰 보류입니다. 윤혜진의 확약은 긍정적이지만, 조은주의 임대차관계와 인수 위험을 확정하고, 최근 거래 및 하락 추세를 반영한 가격 재평가를 마친 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 주된 보증금 인수가 해소됐다는 사실만으로 현재 가격에 투자 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.