* 강성혁 관련 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 반환청구권 포기 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약은 강성혁의 보증금에만 적용되며, 권경환의 보증금·점유관계 및 별도 인수 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

부산지방법원 2026타경10667. 부산 부산진구 양정동 중앙대로 889-8에 위치한 대능더에스티지 제5층 503호 아파트입니다. 지하 1층·지상 20층 규모 건물에 속하며, 해당 아파트의 전용면적은 54.0365㎡입니다. 등기상 소유자 김동현은 2020년 9월 매매계약을 체결하고 같은 해 10월 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 250,000,000원입니다.

이후 근저당권 설정과 말소, 가압류 및 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2025.01.22.입니다. 부산은행의 가압류가 말소기준권리로 지정돼 있으며, 이후의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 임차권 문제는 단순히 등기 순서만 보고 판단하면 안 됩니다. 강성혁의 임차권등기일은 2025.02.06.이지만, 등기에는 그보다 앞선 주민등록일과 점유개시일이 기재돼 있습니다. 따라서 기존 대항력 성립 가능성과 확약에 따른 인수위험 해소를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 포기 확약

말소기준권리는 2025.01.22. 접수된 부산은행 가압류입니다. 이후 부산진구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

앞서 설정됐던 늘푸른사상새마을금고 근저당권(채권최고액 190,800,000원)은 2023.02.03. 이미 말소됐습니다. 삼성카드 가압류 29,609,951원도 2024.06.10. 말소됐으므로 현재 경매에서 별도 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 2.2억 확약과 별도 점유자

확인된 실제 임차 관련 인물은 2명입니다. 임차권등기명의인 강성혁과 현황조사상 권경환이며, 주택도시보증공사는 강성혁으로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 채권자로서 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

강성혁의 임차권등기에 기재된 주민등록일·점유개시일·확정일자는 등기상 사실관계이며, 현재 대항력의 존속 여부를 확정하는 자료는 아닙니다. 권경환은 확인된 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 점유권원은 별도로 확인해야 합니다.

과거 임차권자인 이보배의 보증금 230,000,000원은 2022.11.02. 임차권등기로 기재됐다가 2022.11.17. 말소됐습니다. 현재 강성혁의 보증금이나 주택도시보증공사의 청구금액에 이 금액을 더해 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 95.5%

대능더에스티지는 2019.08.09. 사용승인된 98세대 단지입니다. 전용 49.02~54.09㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 239,750,000원이지만, 최근 가격 판단에는 더 최신 구간을 반영해야 합니다.

최근 12개월 8건 평균은 243,000,000원, 2026년 10월 최신 거래 역시 243,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세는 과거 대비 +4.2%로, 제공된 거래 흐름에서는 하락 추세가 아니라 상승 추세입니다.

최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원보다 11,000,000원 낮은 수준이며, 최근 평균 대비 비율은 95.5%입니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수액이 발생하지 않는다면, 최저가 낙찰 시 취득 부대비용을 제외한 실질취득가도 232,000,000원으로 볼 수 있습니다.

반대로 확약의 효력이 인정되지 않거나 별도의 인수권리가 발견되면, 단순 최저매각가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합산한 실질취득가를 시세와 비교해야 합니다. 특히 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커서 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

다음은 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 233,719,277원이며, 배당 추정액은 180,952,000원입니다. 신청채권 전액이 배당되지 않는 구조이지만, 강성혁 관련 보증금의 미배당액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약이 제출되어 있다는 점이 중요합니다.

집행비용 4,048,000원을 반영한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당순위 및 배당액은 임차인의 우선변제권, 당해세·압류채권, 배당요구와 확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 강성혁 보증금 220,000,000원과 이를 양수한 주택도시보증공사의 청구를 독립된 보증금 채무로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리 검증은 필수

* 각 회차의 인수액 0원은 제시된 배당 시뮬레이션과 강성혁 관련 확약을 반영한 조건부 추정입니다. 권경환 등 확약 적용 밖의 권리관계가 별도로 확인되면 달라질 수 있습니다. 유찰 후 매각가는 예상 시나리오이며 확정된 차회 최저매각가격이 아닙니다.

현재 신건에서는 채권자 전체 청구액 280,719,277원 중 52,767,277원이 미배당되는 것으로 추정됩니다. 유찰 시 매각대금이 줄어 미배당 규모는 확대됩니다.

그러나 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액인 것은 아닙니다. 이 사건에서 강성혁 관련 보증금은 주택도시보증공사의 확약 내용대로 처리된다면 미배당이 발생해도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않는 구조입니다. 따라서 가격이 낮아지는 시나리오에서도 해당 확약의 효력이 유지된다면 강성혁 관련 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양성초등학교 동측 인근. 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 20층 건물이며, 위생 및 급배수설비·난방시설·승강기가 설치돼 있습니다. 공부상 용도는 공동주택(아파트)입니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구 등에 포함됩니다. 시가지경관지구 저촉 및 지구단위계획구역 접함 사항이 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 토지이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지 공시지가 자료는 4,081,000원/㎡입니다.
• 환금성. 98세대 단지로, 최근 비교 거래는 225,000,000~253,000,000원 범위입니다. 실거래는 확인되지만 규모가 큰 대단지와 동일한 수준의 환금성을 전제하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 원문을 확인하세요.
• 보증금 승계관계 확인. 강성혁과 주택도시보증공사 간 채권양도 및 승계 범위를 확인하고, 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 권경환 점유관계 조사. 2025.07.14. 전입한 권경환의 보증금·임대차계약·실제 점유상태와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 선순위 임차요건 확인. 강성혁의 주민등록·점유·확정일자 및 그 존속 관계를 검토하고, 확약이 없을 때의 인수 가능성과 확약 적용 후의 법적 효과를 구분하세요.
• 압류 및 배당순위 재검토. 부산진구 압류와 국민건강보험공단 압류의 청구 내역, 조세채권 우선순위, 집행비용 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 확약상 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어지는지 확인하세요.
• 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 243,000,000원과 최신 거래 243,000,000원을 참고하되, 5층 503호의 실제 상태와 비교 거래의 면적·층 차이를 반영하세요.
• 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자의 인도·명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 기일·매각조건을 직접 대조한 후 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “확약은 강점, 미상 임차인은 숙제”

부산 대능더에스티지 503호는 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 220,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사의 확약이 권리분석의 중심입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 강성혁 관련 보증금은 매수인이 떠안지 않으며, 실질취득가 역시 별도 인수가 없다는 전제에서 낙찰가 수준으로 계산할 수 있습니다.

가격은 최근 12개월 평균 243,000,000원 대비 최저가 232,000,000원으로 95.5%입니다. 최근 거래 추세도 +4.2%로 확인돼 하락장 물건으로 판단할 근거는 없습니다. 다만 가격 차이가 크지 않고, 비교 거래의 면적과 층수가 다르므로 이 비율만으로 충분한 투자 여유가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

특히 강성혁과 별개인 권경환의 보증금은 미상입니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 임차관계와 점유상태에 관한 추가 확인이 필요합니다. 이 불확실성을 무시하고 인수 0원인 완전한 안전형 물건으로 취급해서는 안 됩니다.

결론은 조건부 검토입니다. 강성혁 확약의 효력 및 이행 가능성을 확인하고, 권경환의 보증금·점유권원을 해소한 뒤, 최근 시세와 실제 취득 부대비용을 비교하는 순서가 합리적입니다. 권리 확인이 우선이고, 가격 매력은 그다음입니다.