부산지방법원 2026타경10668. 부산광역시 연제구 연산동 시원힐스타 4층 402호, 전용 43.18㎡ 오피스텔입니다. 소유자 오세한 씨는 2021년 9월 이 물건을 거래가 146,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 엄재혁 씨의 보증금 150,000,000원에 관한 임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다.
처음 등기부를 살펴보면 매수인이 임차보증금을 떠안을 수 있는 선순위 임차권 위험 물건입니다. 임차인은 경매개시결정 이전에 전입하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다. 그런데 이 사건은 경매 진행 중 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 권리분석 결과를 바꿉니다. 인수 위험을 평가할 때 확약 전 계산과 확약 적용 후 실질 부담을 구분해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타 주건축물제1동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 토곡남로7번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 43.18㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 시원힐스타 · 12세대 · 2018.07.27. 준공 · 남서향 · 계단식 · 기계식 주차설비 |
| 소유자 | 오세한 (2021.09.27. 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 임차 현황 | 실제 임차인 1명 · 엄재혁 · 보증금 150,000,000원 · 임차권등기 |
| 보증금 인수 | 확약 유효 시 실질 0원 (확약 전 예상 미배당 25,578,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 연산제일새마을금고의 근저당권 2건은 2019.08.21. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권이 선순위에서 임차권을 소멸시키는 구조가 아닙니다. 경매개시결정에 앞서 성립한 엄재혁 씨의 대항력 있는 임차권이 핵심입니다.
- 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
여기서 주택도시보증공사는 엄재혁 씨와 별개의 추가 임차인이 아니라 엄재혁 씨로부터 보증금채권을 양도받은 기관입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 임차보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 150,000,000원을 별개의 임대차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄재혁 | 건물 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 보증기관 양수 대항력 포기 확약 |
| 임대차계약일 | 2021.10.15. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.10.18. |
| 전입신고일 | 2021.11.01. |
| 점유개시일 | 2021.11.01. |
| 임차권등기 | 2023.11.08. · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 | 150,000,000원 |
| 보증금채권 양수인 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 | 2026.09.01. · 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
③ 실질취득 분석 — 확약 전과 후가 다르다
확약을 고려하지 않은 배당 시뮬레이션에서는 신건 낙찰가 127,000,000원에서 집행비용 2,578,000원을 제외한 124,422,000원이 임차보증금 우선변제에 배당됩니다. 이때 계산상 보증금 미배당액은 25,578,000원입니다.
그러나 주택도시보증공사의 확약이 적용되면 그 미배당액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하므로, 보증금 미배당액을 실질 인수금으로 더하지 않습니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 확약 전 인수 계산액 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 127,000,000원 | 25,578,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 101,600,000원 | 50,622,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 81,280,000원 | 70,583,040원 | 0원 |
확약 전 인수 계산액은 각 회차별 예상배당을 이용한 시뮬레이션입니다. 확약 적용 후 인수액 0원은 해당 보증금에 한정되며, 확약의 유효성 및 이행 확인을 전제로 합니다. 실제 낙찰가와 취득세·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 95.7%라는 숫자의 함정
시원힐스타의 기록된 거래 7건 평균은 132,688,571원입니다. 최저매각가 127,000,000원은 이 평균의 95.7%입니다. 겉으로는 거래 평균보다 낮지만, 중요한 문제가 있습니다. 비교 거래가 모두 2021년 6~9월 자료라는 점입니다. 2026년 현재의 시세를 입증하는 최근 거래로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 43.18㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 40.43㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2021.09 | 45.85㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.09 | 40.43㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 43.18㎡ | 3 | 111,820,000원 |
| 2021.08 | 45.85㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2021.06 | 43.18㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 7건 | 132,688,571원 |
기록된 거래가격은 최저 111,820,000원에서 최고 147,000,000원까지 차이가 큽니다. 최신으로 표시된 거래는 2021.09.의 146,000,000원입니다. 다만 이 역시 현재 가격을 보여주는 거래는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,578,000원 |
| 1. 엄재혁 원임차보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 124,422,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각가 가정에 따른 기초 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 우선변제액 124,422,000원과 미배당액 25,578,000원은 확약 적용 전 계산 수치이며, 확약에 따른 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 보증금채권 양수인이므로 원임차보증금과 별개의 추가 보증금채권으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 귀속과 순위, 확약의 반영 및 당해세·최우선변제 등은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 부산연제경찰서 남동측 인근, 롯데프레시 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층 오피스텔입니다. 남서향이며, 계단식 구조로 한 층에 3개 호실이 있고 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 마감과 창호 등을 조사하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 거래 표본이 오래되었습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 5.0회인 점까지 고려하면 매도 시점과 매각 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 별도 확인이 필요한 관리비 위험
보증금 인수 위험이 확약으로 해소되었다고 하더라도 공용부분 관리비 부담 가능성까지 해소되는 것은 아닙니다. 특히 장기간 누적된 관리비는 실질취득 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 응찰 전 관리주체를 통해 공용·전용부분 미납액과 납부 내역을 구분하여 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었는지, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.
- 보증금채권 양도 관계. 엄재혁 씨와 주택도시보증공사 사이의 채권양도 및 확약 권한을 확인하세요. 원임차인과 보증기관을 서로 다른 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소. 을구 4번 주택임차권등기의 말소 절차와 실제 말소 이행 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자 및 인도 가능 상태를 별도로 확인하세요.
- 미납 관리비. 2024년 5월분부터 20개월분 이상 미납된 관리비의 정확한 금액과 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 현재 시세. 2021년 거래 평균 132,688,571원을 현재 시세로 간주하지 마세요. 최신 거래 및 인근 비교 가능 오피스텔의 실제 가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 127,000,000원, 1회 유찰 가정 101,600,000원, 2회 유찰 가정 81,280,000원을 비교하되 실제 회차·최저매각가격은 법원 공고를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리 필요 여부와 설비 상태를 확인하세요.
- 주차·환금성. 기계식 주차설비의 이용 가능 여부와 소규모 오피스텔의 매수 수요를 검토하세요.
- 등기 원본 대조. 2026.10.26. 발급 등기사항전부증명서를 기준으로 하되, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “보증금 위험은 해소, 가격 판단은 보류”
이 사건은 처음 보이는 권리구조와 실제 인수 위험이 크게 다릅니다. 선순위 임차인 보증금 150,000,000원만 확인하면 매수인이 미배당액을 떠안을 수 있는 물건입니다. 신건에서는 25,578,000원, 유찰 후에는 그보다 큰 금액이 계산상 인수 위험으로 나타납니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 권리분석에서는 이 사실이 가장 중요합니다.
그렇다고 신건에 바로 응찰할 만큼 가격 메리트가 입증된 것은 아닙니다. 감정가 127,000,000원은 기록된 거래 평균의 95.7%이지만, 거래 표본은 모두 2021년 자료입니다. 더욱이 단지 평균 유찰 5.0회, 장기간 관리비 미납, 소규모 오피스텔의 환금성 문제도 남아 있습니다.
결론은 ‘확약으로 권리 위험 완화, 신건 가격은 신중 검토’입니다. 보증금 인수 문제를 해소한 확약의 효력과 이행을 확인하고, 관리비 승계액 및 현재 시세를 파악한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다. 이 물건의 실질적인 승부처는 확약의 확실성과 취득 총비용, 그리고 현재 시장에서 통할 가격입니다.
