부산지방법원 2026타경10669. 부산 부산진구 전포동에 위치한 동우 오필리아 7층 701호입니다. 감정평가상 아파트이지만 일반적인 대단지 아파트가 아닌 도시형생활주택이며, 전체 규모는 20세대입니다. 공유자 문경애·이가은이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기부에서 가장 먼저 살펴봐야 할 권리는 2024.01.31. 설정된 웰컴저축은행의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으나, 임차인 목정율의 전입·점유는 2022.03.04.로 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 외형만 보고 보증금 인수위험이 없다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.

그런데 2026.09.01. 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 목정율의 보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고, 대항력 및 미회수 보증금에 대한 매수인 상대 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다면 매수인에게 보증금 부족분이 승계되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 먼저, 확약은 나중

권리의 시간 순서는 중요합니다. 2022년 설정됐던 주식회사대명에스씨엠의 근저당권은 두 공유지분에 각각 등기되어 있었으나 2023.08.10. 모두 말소됐습니다. 2017년 국제자산신탁 명의의 신탁등기 역시 2018년 말소됐습니다. 따라서 이들 등기를 현재 매수인이 인수할 살아 있는 권리로 보아서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2024.01.31. 웰컴저축은행이 이가은 지분에 설정한 가압류입니다. 청구금액은 872,108,361원으로, 최저매각가를 크게 웃돕니다. 가압류와 2026.04.23. 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 채권액이 크다는 사실만으로 그 채권액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.10억

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 양도된 임차보증금 채권의 권리자로 나타납니다. 따라서 목정율과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 세어 보증금 210,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 목정율 1명이며, 주택도시보증공사는 그 보증금 채권을 승계한 관계입니다.

③ 배당 예상 — 보증금은 일부 미배당, 매수인 인수는 별개

현재 최저매각가 201,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 추정액 3,614,000원을 먼저 공제하면 우선변제 대상 보증금에 배당 가능한 금액은 197,386,000원입니다. 이에 따라 목정율 보증금 210,000,000원 중 12,614,000원이 미회수되는 계산입니다.

매각가 201,000,000원 가정에 따른 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 210,000,000원은 양도 전 목정율 보증금과 관련된 동일한 기초채권이므로 별도의 신규 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낮은 낙찰가도 함정

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적인 경매 할인 계산이 통하지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 배당도 감소해 보증금 미회수액이 늘어나고, 매수인이 이를 인수하는 경우 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

다만 본건은 확약으로 그 구조가 달라집니다. 다음은 각 회차의 낙찰가와 확약 전 이론 인수액, 확약 적용 후 실질 인수액을 비교한 것입니다.

각 회차의 이론 인수액은 해당 회차별 배당 추정에 따른 금액입니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되고 그 범위 밖의 별도 인수권리가 없다는 전제입니다. 실질취득액은 해당 낙찰가와 실질 인수액을 합한 금액이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

⑤ 시세 비교 — 2.01억이 싼지 아직 증명되지 않았다

가격 판단에서 이 사건은 신중해야 합니다. 동우오필리아는 20세대 규모이고 2017년 준공된 도시형생활주택입니다. 대규모 아파트단지처럼 동일 평형 실거래가 충분히 누적된 물건으로 가정하기 어렵습니다.

최근 동일 면적의 거래가격과 거래 시점을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 201,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 결론 내릴 수 없습니다. 특히 도시형생활주택은 면적·층·주차·내부 상태에 따른 가격 차이가 클 수 있으므로 다른 유형의 아파트 거래가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.

같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 0.8회로 집계되어 있습니다. 그러나 단지 규모가 작고 실제 비교 가능한 거래 및 낙찰사례가 충분히 확보되지 않은 상황에서, 이 수치만으로 향후 유찰 여부나 적정 낙찰가를 예측하는 것은 무리입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 지하철도 1호선 부전역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·오피스텔·단독주택·학교 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부전역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 용도. 공부상 공동주택인 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물 중 7층 701호이며 승강기와 주차타워가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 주차타워의 실제 이용 여건과 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측과 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 3,518,000원/㎡. 토지 전체 면적은 286.3㎡입니다. 이는 개별 호수의 대지권 면적이나 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 도시형생활주택이므로 대단지 아파트에 비해 비교거래와 잠재 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 다만 실제 환금성 수준은 최근 거래량과 매물 소진 기간 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 확약서가 실제 경매사건에 제출된 원본과 일치하는지 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되어야 합니다.
• 보증금 승계관계 확인. 목정율의 보증금 채권이 주택도시보증공사에 양도된 범위와 그 효력을 확인해야 합니다. 동일 보증금을 이중 계산해서는 안 되며, 확약 대상 외의 별도 인수채권이 있는지도 점검해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 현재 등기사항에 임차권등기가 남아 있으므로, 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요. 말소 동의와 말소 완료는 서로 다릅니다.
• 말소기준권리 대조. 갑구 4번 2024.01.31. 가압류를 기준으로, 이미 말소된 근저당권과 신탁등기 및 현재 존속하는 권리를 정확히 구분해야 합니다.
• 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 누가 점유하고 있는지 단정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대 확인 및 실제 점유상태를 통해 인도 가능성과 명도비용을 확인해야 합니다.
• 동일조건 실거래 확인. 201,000,000원을 입찰가 기준으로 삼기 전에 같은 단지의 동일 또는 유사 전용면적·층·이용상태에 대한 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해야 합니다.
• 전용면적·대지권 확인. 등기 표제부와 집합건축물대장을 통해 해당 호수의 정확한 전용면적, 대지권 비율 및 주차 이용 조건을 확인하세요.
• 관리비·시설 확인. 장기 체납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분과 주차타워 시설관리 상태를 확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서의 특별매각조건, 임차인 관련 비고, 임차권등기 처리 조건 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 배당표 검증. 현재 배당액은 추정치이므로 당해세·최우선변제·집행비용 변동과 주택도시보증공사의 보증금 채권 승계관계가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 해소, 가격 판단은 보류”

이 사건은 처음 보면 상당히 위험해 보입니다. 임차보증금 210,000,000원이 현재 최저매각가 201,000,000원보다 크고, 임차인의 전입도 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 사건이었다면 낙찰가만으로 투자비용을 계산해서는 안 되는 물건입니다.

그러나 이번 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 2026.09.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 인해 대항력 행사와 잔존 보증금 반환청구가 포기됐습니다. 따라서 확약의 효력과 적용 범위가 확인된다면 매수인이 인수할 보증금은 실질 0원입니다. 배당이 부족하다고 곧바로 그 부족액을 매수인 부담으로 계산하는 것은 이 사건에서는 잘못된 접근입니다.

문제는 가격입니다. 201,000,000원이라는 감정가가 최근 거래시장에서 어느 수준인지는 확인되지 않았습니다. 전체 20세대의 도시형생활주택이라는 특성도 환금성 판단에서 무시하기 어렵습니다. 실거래 검증 없이 신건 감정가를 적정가격으로 받아들이기에는 근거가 부족합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하다면 주된 임차보증금 인수위험이 해소된다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 현재 등기된 임차권의 말소 이행 확인, 보증금 채권 승계관계 검증, 실제 점유 확인, 그리고 최근 실거래에 기초한 가격 검증이 필요합니다. 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 현재 최저가의 투자 메리트는 아직 입증되지 않았습니다.