* 실질 인수 0원은 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 확약 내용을 해당 임차권에 적용한 판단입니다. 확약과 무관한 별도 권리·점유관계, 체납 비용 등까지 면제된다는 의미는 아닙니다.
부산지방법원 2026타경10670. 부산진구 범천동의 디알에코시티2 15층 1503호입니다. 감정평가상 용도는 업무시설(주거용 오피스텔)이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 187,000,000원입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 읽으면 복잡해 보입니다. 과거 남부산농업협동조합의 근저당권이 있었고, 주택도시보증공사의 가압류, 지방자치단체와 국가의 압류, 임차권등기 및 경매개시결정까지 등장합니다. 하지만 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다.
특히 주의할 점은 임차권등기일만 보고 인수 위험을 판단하면 안 된다는 것입니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후인 2024.11.04에 접수됐지만, 임차인 이수민의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 대항력 있는 보증금 반환 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 포기 확약이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층 1503호 도로명: 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 15층 1503호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.19 갑구 2번 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 2,000,000,000원) |
| 임차인 | 이수민 · 보증금 145,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원* (2026.09.01 확약 적용) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 임차권은 확약이 핵심
권리 흐름에서 먼저 확인할 부분은 2022.03.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 2,760,000,000원에 공동담보가 기재됐지만, 2022.10.31 일부포기를 원인으로 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 인수하는 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.
남은 등기상 권리의 말소기준은 2024.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 부산진구 압류, 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024.11.22 부산진구 압류는 2024.12.24 이미 말소됐습니다. 다만 세금 관련 배당 우선순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 별도 부담은 등기상 말소 여부만으로 단정할 수 없으므로 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.45억과 확약의 효과
실제 임차인으로 확인되는 사람은 이수민 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권을 양수한 기관으로 기재되어 있으며, 이수민과 별개의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이수민 건물 전부 · 주거용 |
145,000,000원 | 전입 2022.10.28 확정 2022.09.29 |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 |
HUG 채권양수 실질 인수 0원* 대항력·반환청구 포기 확약 |
| 실제 임차인 수 | 1명 · 이수민 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.29 |
| 점유개시 / 전입 | 2022.10.28 / 2022.10.28 |
| 확정일자 | 2022.09.29 |
| 보증금 | 145,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.11.04 · 을구 3번 · 건물 전부 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.04 |
| 보증금 채권양수 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 이수민) |
| 확약서 일자 | 2026.09.01 |
| 확약 적용 후 | 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
신건 최저매각가인 187,000,000원에 매각되는 경우, 제시된 배당 추정에서는 집행비용 3,418,000원과 임차보증금 145,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 38,582,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 이수민 임차보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 38,582,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구는 같은 기관 명의이므로 청구액을 단순 합산해 별개 실채무로 단정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수와 확약 후 인수는 다르다
매각가가 하락하면 임차보증금 우선변제에 사용할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 경우에는 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 이때 낮아진 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득 비용을 봐야 하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 187,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 149,600,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 119,680,000원 | 27,795,520원 | 0원* |
위 막대차트의 미배당액은 채권자들의 청구액 대비 배당 부족분입니다. 특히 가압류 청구금액 2,000,000,000원이 반영된 수치이므로, 이를 해당 오피스텔의 가치나 매수인 인수채무로 해석하면 안 됩니다. 또한 동일 기관의 청구가 중복 표시됐을 가능성을 고려하여 실제 채권관계는 배당표와 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 최저가만으로 메리트 인정 불가
이 오피스텔의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 187,000,000원입니다. 하지만 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝낼 수 없습니다.
실제 시장에서 어느 가격에 거래되는지, 특히 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 실거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 주거용 오피스텔은 아파트와 이용·거래 특성이 다르므로 아파트 시세를 그대로 적용하거나, 단순히 유찰됐다는 이유로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범일역 북동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 및 시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 범일역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 최상층인 15층 1503호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 이용·설비. 업무시설이지만 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접하며, 차량 출입이 가능한 상태입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역으로, 기준높이 80m, 최고높이 100m가 기재돼 있습니다. 토지는 평지이며 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,152,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 범일역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성이 있으나, 거래량과 거래가격에 관한 별도 확인 없이 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다. 최상층 개별 호실의 상태와 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 이수민 임차권등기에 대한 말소 동의가 실제 등기 말소까지 이어지는지, 채권양수 기관과 절차상 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 권리 포기와 실제 점유 이전은 별개의 문제입니다. 현재 점유자를 확인하고 인도명령·명도 및 인도 협의에 필요한 절차를 검토하세요.
- 세금 관련 권리. 부산진구와 국가의 압류 이력이 있습니다. 매각으로 소멸하는 압류등기와 별개로 당해세·교부청구·배당 순위 등을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 갑구 2번 가압류의 청구금액 2,000,000,000원, 경매신청 청구액 145,000,000원, 이수민 임차보증금 145,000,000원의 관계를 구분하세요. 동일 기관의 채권이나 양수채권이 중복 계산되지 않도록 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 디알에코시티2 동일·유사 호실의 최근 실거래가격, 임대수요, 층별 가격차, 내부 상태를 확인한 뒤 최저가 187,000,000원과 비교하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 최종 사건 서류. 매각기일 2026.11.09 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 인수 위험을 해소한 물건”
부산 디알에코시티2 1503호는 단순한 무임차·무인수 물건이 아닙니다. 보증금 145,000,000원의 대항력 있는 임차인 1명이 존재하고, 그 임차인의 권리가 말소기준권리보다 먼저 성립했습니다. 따라서 확약을 제외하면 매각가격에 따라 미배당 보증금 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
하지만 2026.09.01 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 이로써 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다. 확약의 존재와 적용 범위가 이 사건 권리분석의 가장 중요한 결론입니다.
반면 신건 최저가 187,000,000원이 시장가격에 비해 유리한지는 실거래 검증이 필요합니다. 권리상 핵심 부담이 해소됐다는 사실과 투자 가격이 적정하다는 판단은 서로 다릅니다. 또한 확약서 원문, 말소 이행, 현 점유관계와 세금 관련 사항에 대한 최종 확인도 남아 있습니다.
결론은 ‘확약 반영 시 해당 임차보증금 인수 0원, 권리 위험은 완화 — 가격은 검증 후 입찰’입니다. 확약의 법적 효과를 최종 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
