부산지방법원 2026타경10672. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 6층 620호 오피스텔입니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 124,550,636원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 최저매각가는 감정가와 동일한 136,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 2023.02.10. 부산진구 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그보다 먼저 전입한 박근영에게는 대항력이 인정되는 것으로 조사됐으며, 보증금도 110,000,000원입니다. 일반적인 상황이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성을 신중하게 살펴야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 2026.09.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 보증금에 관해 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 박근영 관련 보증금은 실제 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 판단됩니다.
다만 채권양이라는 별도 임차인 기재가 남아 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 주된 보증금이 해소되어도 이 별도 인물에 관한 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층 620호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 7층 중 6층 620호 |
| 사용승인일 | 2019.11.15 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (2022.10.27. 소유권이전, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 124,550,636원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2023.02.10. 부산진구 압류 (갑구 4번) |
| 임차관계 | 박근영·채권양 2명 기재 · 채권양의 권리 및 실제 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 확약과 미상 임차인이 핵심
최초 설정된 북부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,360,000,000원으로 공동담보가 설정됐으나, 2020.01.30. 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준권리는 근저당이 아니라 2023.02.10. 부산진구 압류입니다.
이후 고외자의 가압류, 박근영의 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 사실만으로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 가능성까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 박근영의 인수 위험이 해소되는 직접적인 근거는 별도로 제출된 확약서입니다.
따라서 박근영 관련 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 효력은 해당 임차인 관련 권리에 한정되며, 채권양의 권리까지 포괄적으로 해소하는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 기재된 2명의 권리를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근영 | 전유부분 전부 | 110,000,000원 | 전입 2022.02.09 확정 2022.01.18 |
대항력 有
우선변제 有
임차권등기 2024.02.22 |
확약 적용
실질 0원 |
| 채권양 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인 |
확약 미적용
인수 가능성 미확정 |
등기부 및 매각물건명세서에 기재된 임차인 명의는 박근영과 채권양입니다. 주택도시보증공사는 박근영의 권리를 양도받은 주체로 기재돼 있으므로 별도 임차인으로 추가하거나 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 두 명의 실제 점유·권리관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
특히 박근영에 대한 확약은 채권양에게 적용되지 않습니다. 채권양이 독립적인 임차인인지, 실제 점유관계가 어떠한지, 보증금 반환청구권이 남아 있는지를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
② 시세·실질취득 비교 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저가는 모두 136,000,000원입니다. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 입찰가격과 실질취득금액을 구분하는 것입니다. 박근영의 보증금 110,000,000원에 관해서는 확약을 적용하면 매수인 인수가 0원입니다. 반면 채권양에게 인수해야 할 보증금이 존재하는지는 아직 확정되지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 박근영 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 136,000,000원 | 0원 | 136,000,000원 + 채권양 관련 미확정 인수액 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,800,000원 | 0원 | 108,800,000원 + 채권양 관련 미확정 인수액 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 87,040,000원 | 0원 | 87,040,000원 + 채권양 관련 미확정 인수액 |
그러나 제출된 확약에 따라 박근영 관련 잔존 보증금 반환청구권은 포기되므로, 해당 금액을 매수인의 실제 인수액에 더하면 안 됩니다. 다만 채권양 관련 미확정 인수 위험은 별도로 남습니다.
따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 채권양 관련 인수액을 확정한 후 실질취득금액을 계산하고, 그 금액을 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,704,000원 |
| 1. 박근영 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 23,296,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 124,550,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 136,000,000원을 기준으로 한 추정배당입니다. 집행비용 2,704,000원, 보증금 우선변제 110,000,000원, 고외자 가압류 배당 23,296,000원으로 매각대금이 전액 배분됩니다. 주택도시보증공사는 박근영 관련 권리의 양수인으로 기재돼 있으므로 보증금을 별도 임차인의 채권으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 조정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반채권 배당 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 136,000,000원 | 23,296,000원 | 901,254,636원 |
| 1회 유찰 | 108,800,000원 | 0원 | 924,550,636원 |
| 2회 유찰 | 87,040,000원 | 0원 | 924,550,636원 |
고외자의 청구금액만 800,000,000원이며, 주택도시보증공사의 청구액도 124,550,636원입니다. 신건 기준 일반채권 미배당액은 901,254,636원으로 추정됩니다. 다만 일반채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수해야 하는 금액은 서로 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 인제대학교 부산백병원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.11.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 2층·지상 7층 중 6층에 위치합니다. 승강기, 급배수, 화재탐지 및 경보, 도시가스 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 마감재와 내부 상태가 조사되지 않았습니다. 실내 상태에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 북하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 일부 필지는 준보전산지 및 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔로 실제 이용 상태와 수요층을 구분해 검토해야 합니다. 최근 비교 실거래가격을 확인하기 전에는 가격 경쟁력이나 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 채권양의 권리 확인. 전입신고일, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 가능성이 남아 있으므로 가장 우선적인 점검 대상입니다.
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 2026.09.01.자 확약서 원문을 확인하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 검토하세요.
- 보증금 중복계산 방지. 주택도시보증공사는 박근영 관련 양수인으로 기재돼 있습니다. 박근영 보증금과 보증기관 청구액을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 실질취득금액 재산정. 확약으로 박근영 관련 인수는 0원이지만, 채권양 관련 인수 가능액은 확인 전까지 미상입니다. 최저매각가에 실제 인수액 및 부대비용을 더해 취득 부담을 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 입지·면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하세요. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원입니다. 가격 하락 자체보다 미상 임차인 관련 위험이 정리되는지를 함께 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개입니다. 현재 점유자, 인도 가능성, 명도 절차와 예상 비용을 사전에 확인하세요.
- 내부 상태·관리비. 감정평가 당시 실내 조사가 이루어지지 않았습니다. 수리 필요 여부와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 세금·배당. 부산진구 압류가 말소기준권리인 만큼 실제 체납세액과 우선순위를 확인하고, 예상배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성을 점검하세요.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 1.1억은 해소, 하지만 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
부산 개금인제빌리지 620호의 핵심은 박근영 보증금 110,000,000원에 대한 확약입니다. 선순위 대항력이 있는 임차인의 보증금이지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 완전한 권리 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 채권양의 전입일·보증금·대항력이 모두 미상이고, 박근영 관련 확약은 이 별도 인물에게 적용되지 않기 때문입니다. 결국 매수인이 떠안을 금액이 추가로 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.
가격 판단에도 신중해야 합니다. 신건 최저가 136,000,000원은 확인되지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 입증할 근거가 부족합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 미상 인수액이 확정되지 않으면 실질취득금액을 정확히 산정할 수 없습니다.
결론은 권리 일부 해소, 최종 판단 보류. 박근영 관련 1.1억 보증금 문제는 확약으로 해소됐지만, 채권양의 권리관계와 최근 실거래 시세를 확인하기 전까지는 적극적인 입찰보다 추가 검증이 우선입니다. 종합 판단은 C등급입니다.
