* 확약에 따른 실질 인수 0원은 이정섭 보증금의 양수인인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 문찬종의 권리와 실제 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
부산지방법원 2026타경10673. 부산 부산진구 양정동의 대능더에스티지 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 소유자 채재림이 2020년 12월 거래가 233,000,000원에 취득한 아파트로, 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 227,000,000원. 거래 사례만 보면 최근 실거래 평균보다 낮지만, 매수인이 실제로 무엇을 인수하는지에 따라 취득원가가 달라지는 물건입니다.
등기부상 가장 중요한 권리는 2024년 12월 30일 등기된 이정섭의 주택임차권입니다. 보증금은 241,500,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 확약이 없다면 경매대금에서 전액을 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권 양수인으로서 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 주된 인수 위험을 해소했습니다. 이 확약은 문찬종에게 자동으로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 2층 202호 도로명: 부산광역시 부산진구 중앙대로 889-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.0879㎡ · 지상 20층 중 2층 |
| 단지 개요 | 대능더에스티지 · 98세대 · 2019.08.09 준공 |
| 소유자 | 채재림 (2020.12.22 소유권이전 · 거래가 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,798,142원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.24 갑구 8번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2024.12.30 을구 1번 · 이정섭 · 보증금 241,500,000원 |
| 확약서 | 2026.09.01 주택도시보증공사 제출 · 대항력 및 잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준권리는 2026.04.24 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 이정섭의 임차권등기가 존재합니다. 따라서 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 선순위 임차권을 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 이 사건에서 중요한 것은 주택도시보증공사가 제출한 별도의 포기·말소 확약입니다.
임차인 현황 — 실제 기재 임차인 2명
이정섭과 문찬종이 각각 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이정섭의 보증금 반환청구권 양수인으로 기재되어 있으며, 별도의 신규 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정섭 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2020.12.22 확정 2020.12.03 증액분 확정 2022.09.26 |
241,500,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 |
우선변제 가능 배당요구 있음 |
확약 적용 실질 0원* 양수인 주택도시보증공사 |
| 문찬종 점유·임대차 관계 확인 필요 |
전입 2025.11.18 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 별도 확인 확약 적용 안 됨 |
* 이정섭의 최초 보증금 230,000,000원 및 증액분 11,500,000원을 합한 241,500,000원에 대해 확약이 적용된 것으로 분석합니다. 최초 계약일은 2020.12.02, 증액 계약일은 2022.09.24이며 임차권등기는 2024.12.30 접수되었습니다. 실제 권리관계와 배당은 원본 서류에 따른 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 명목상 최근 평균의 93.4%
대능더에스티지의 최근 실거래는 전용 49.02~54.09㎡대 거래를 포함합니다. 전체 12건 평균은 239,750,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 12개월 평균 243,000,000원(8건)을 우선 적용합니다. 최신 2026년 10월 거래 역시 243,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 +4.2%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 51.55㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 54.04㎡ | 16 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 54.04㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 49.02㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 49.02㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2026.01 | 54.04㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2025.11 | 51.55㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 54.04㎡ | 16 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 49.02㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 2025.09 | 54.04㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 54.09㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 49.02㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 243,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
최저매각가 227,000,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원보다 16,000,000원 낮습니다. 명목 최저가 기준으로는 최근 시세의 93.4%이고, 전체 평균 대비로는 94.7%입니다. 최근 거래 추세도 +4.2%로 상승하고 있어, 과거 전체 평균만 사용했을 때보다 최근 시세가 높게 형성되어 있습니다.
하지만 이 물건은 2층입니다. 제시된 실거래 중 면적이 유사한 사례에도 3층·12층·16층 등 층 차이가 있으며, 49.02㎡ 및 51.55㎡ 거래도 혼재합니다. 따라서 평균 거래가를 이 호수의 확정 시가처럼 적용할 수 없습니다. 특히 문찬종에게 인수할 보증금이 존재하면 최저가만으로 계산한 할인율은 실제 취득가격에 대한 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 이정섭 보증금의 우선변제에 나머지 매각대금을 배분합니다. 이정섭 관련 보증금은 주택도시보증공사에 양도된 것으로 기재되어 있으므로, 별도 신규 보증금과 중복해서 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 이정섭 임차보증금 · 우선변제 | 241,500,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 261,798,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 신청채권자 청구액 261,798,142원에 대한 별도 예상배당은 0원이며, 실제 배당 순위와 금액은 확정배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
확약 적용 후: 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의에 따라, 이정섭 관련 실질 인수액은 0원*입니다.
단, 문찬종 관련 인수액은 여전히 미상입니다.
유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못하는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 확약이 없는 대항력 인수형에서는 매수인의 실질취득액이 낙찰가 + 잔여 인수액 ≈ 임차보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 이정섭 보증금은 확약으로 그 구조가 해소되지만, 아래 룰상 인수액은 확약 적용 전의 위험 규모를 보여줍니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 227,000,000원 | 18,478,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 181,600,000원 | 63,242,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 145,280,000원 | 99,053,920원 | 0원* |
* 인수액 0원은 주택도시보증공사의 확약이 적용되는 이정섭 보증금에 한정됩니다. 유찰 시나리오의 룰상 인수액은 집행비용 등을 반영한 확약 적용 전 추정값입니다. 모든 회차에서 문찬종의 보증금 인수 가능성은 별개이며, 이를 확인하기 전에는 전체 실질취득액이나 실제 할인율을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양성초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스와 마을버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 2층 202호입니다. 급배수·위생·승강기·기계식 주차·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측과 북측으로 약 8m 내외 도로에 접합니다. 대상 토지는 2필지 일단의 아파트 및 부속시설 부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등의 지정 사항이 있습니다. 상대보호구역에 포함되며 시가지경관지구 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 655.5㎡, 지목 대, 공시지가 4,081,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 98세대 규모의 아파트로, 거래 표본은 있으나 층과 면적에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되지만, 매각 성공률 0.0%라는 제한된 통계만으로 실제 매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 해당 물건 전체에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 문찬종 점유관계 확인. 2025.11.18. 전입자의 실제 임차 여부, 계약 상대방, 보증금, 확정일자, 점유 상태를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 대항력이나 인수액을 단정하지 마세요.
- 명도 계획. 이정섭 임차권이 확약으로 정리되더라도 문찬종의 실제 점유와 권리관계에 따라 인도 절차 및 명도 부담이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 확약 밖에서 실제로 인수하는 금액과 취득 부대비용을 더해, 최근 실거래 평균 243,000,000원과 비교해야 합니다.
- 저층 가격 보정. 본건은 2층으로, 3층·12층·16층 등 유사 면적 거래와 직접 비교할 때 층·향·내부 상태 등을 반영해야 합니다.
- 배당·말소 확인. 이정섭 임차보증금, 주택도시보증공사의 양수 관계, 경매신청채권, 부산진구 압류의 실제 배당·말소 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 공용부분 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 등 예상배당에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.09. 경매 진행 여부와 매각물건명세서의 추가·변경 내용을 확인한 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 최종 관문은 미상 점유자”
부산 대능더에스티지 202호는 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 신건 최저가 227,000,000원은 최근 12개월 평균 243,000,000원의 93.4%이고, 최근 거래 추세도 +4.2%입니다. 가격 비교에 사용할 만한 근거는 존재합니다.
더 중요한 긍정적 요소는 주택도시보증공사의 확약입니다. 이정섭의 보증금 241,500,000원은 최저가를 초과해, 원래는 낙찰가 인하만으로 실질취득액을 낮추기 어려운 대항력 인수형입니다. 그러나 대항력과 잔존 보증금 반환청구권의 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 이정섭 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다.
그럼에도 전체 권리분석을 안전하다고 결론 내릴 단계는 아닙니다. 문찬종은 말소기준권리 이전에 전입했고, 보증금과 확정일자 및 실제 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 해당 권리는 주택도시보증공사의 확약으로 정리되지 않습니다. 인수할 보증금이 존재한다면 명목 최저가와 실제 취득원가의 차이가 발생할 수 있습니다.
결론은 ‘주된 임차권은 확약으로 해소, 가격은 조건부 검토, 미상 점유자는 확인 필수’입니다. 문찬종의 법적 지위와 보증금 부담을 확인하기 전에는 시세보다 저렴한 물건이라고 최종 평가할 수 없습니다. 권리 미확정 위험을 반영한 종합 평가는 C등급으로, 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 점유·임차 관계 확인을 우선하는 것이 타당합니다.
