부산지방법원 2026타경10674. 부산 금정구 구서동 세진에버그린 B동 501호, 전용 84.63㎡ 아파트입니다. 소유자 황수정은 2022.08.11. 이 물건을 거래가 265,000,000원에 취득했습니다. 2026.04.24. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 240,000,000원입니다. 사건의 실질적 쟁점은 현재 등기된 주택임차권과 임차보증금 반환채권의 처리입니다.
등기부에는 지정훈의 240,000,000원 임차권등기가 남아 있습니다. 임차인의 전입일은 2022.10.21., 확정일자는 2022.10.07.로 강제경매개시결정일인 2026.04.24.보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외하고 보면 선순위 대항력과 우선변제권을 가진 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서가 그 보증금의 잔여 인수위험을 실질적으로 제거하는 구조이며, 확약의 범위 밖에 있는 채권양 관련 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1005-3 세진에버그린 제비동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 금샘로 447 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.63㎡ · 지하 1층, 지상 17층 건물 중 5층 |
| 단지 / 사용승인 | 세진에버그린B동 · 18세대 · 2003.11.17. |
| 소유자 | 황수정 (2022.08.11. 소유권이전 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.24. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 지정훈 · 보증금 240,000,000원 · 2024.10.28. 임차권등기 |
| 확약 사항 | 2026.09.01. 주택도시보증공사 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준권리는 2026.04.24. 강제경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 그보다 먼저 설정됐던 하나은행, 국민은행, 구서2동새마을금고 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 반면 2024.10.28. 지정훈의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서고, 등기상 아직 말소되지 않은 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
임차 관련 인물은 지정훈과 채권양 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 지정훈의 보증금 반환채권을 양수한 주체로 표시되므로 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금 240,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 확약에 의한 인수 해소는 지정훈 관련 채권에 한정됩니다.
| 임차 관련 인물 | 보증금 / 점유 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지정훈 | 240,000,000원 전유부분 전부 |
2022.10.21. 2022.10.07. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
보증기관 승계·확약 실질 인수 0원 |
| 채권양 | 보증금 미상 주거 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수위험 미확정 확약 적용 대상 아님 |
지정훈의 임차권등기는 2024.10.28. 접수됐고, 임대차계약일은 2022.08.26.입니다. 임차권등기 전에 전입과 확정일자가 존재하며 배당요구도 있는 것으로 확인됩니다. 따라서 원래의 권리순위는 매수인에게 불리하지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약 때문에 등기상 선순위라는 사실과 실제 인수 여부를 구분해야 합니다.
채권양에 대해서는 대항력을 긍정하거나 부정할 자료가 충분하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않는다고 보증금이 0원인 것은 아닙니다. 주민등록·전입일, 임대차계약, 실제 점유관계 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 91.7%라는 숫자의 한계
세진에버그린B동 전용 84.63㎡의 확인된 실거래는 2022년 2건입니다. 평균 271,500,000원, 최신 거래 265,000,000원으로, 현재 최저가 249,000,000원은 제공된 거래 평균의 91.7%입니다. 그러나 거래 시점이 모두 2022년이라는 점이 중요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 (최신 거래) | 84.63㎡ | 5층 | 265,000,000원 |
| 2022.01 | 84.63㎡ | 2층 | 278,000,000원 |
| 표본 평균 | 84.63㎡ | 2건 | 271,500,000원 |
| 현재 최저가 | 84.63㎡ | 5층 | 249,000,000원 |
최저가와 과거 거래 평균의 차이는 22,500,000원, 최신 거래가와의 차이는 16,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 본건과 같은 전용면적·5층 거래라는 점에서 비교 대상으로 의미가 있습니다. 다만 이 거래는 2022.08. 체결됐으므로, 2026년 매각기일 현재의 시장가격을 그대로 나타낸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가 기준의 배당 계산입니다. 집행비용으로 4,286,000원을 먼저 공제하고, 지정훈의 임차보증금에 240,000,000원, 주택도시보증공사에 4,714,000원을 배분하는 산식입니다. 다만 주택도시보증공사가 지정훈의 보증금 반환채권을 양수했다는 사정 때문에 실제 배당에서는 동일 원채권의 승계·중복 계상 여부를 반드시 정리해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,286,000원 |
| 1. 지정훈 임차보증금 (우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 (신청채권) | 240,000,000원 | 4,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 산식상 미배당 | — | 235,286,000원 |
표시된 예상배당은 참고 산식입니다. 지정훈과 주택도시보증공사의 240,000,000원은 채권양도 관계에 있는 원채권일 가능성이 명시되어 있으므로 서로 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 순위·배당액은 채권양도, 확약, 집행비용, 세금 및 다른 우선권리 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 산식상 미배당액 235,286,000원이 매수인 인수액을 의미하지도 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다
이 물건은 현재 신건(0회 유찰)입니다. 가정된 유찰 회차별 낙찰가가 내려가면 지정훈의 보증금보다 낮아지는 구간이 발생합니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수부담으로 대체되는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 제출된 확약을 적용하면 지정훈 관련 인수액은 전 회차에서 실질 0원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 미적용 산식상 인수 | 확약 적용 시 지정훈 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 249,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 199,200,000원 | 44,388,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 159,360,000원 | 83,671,040원 | 0원 |
확약 미적용 인수액은 임차보증금 미배당에 관한 참고 계산으로, 제출된 주택도시보증공사의 확약을 반영한 실제 인수액이 아닙니다. 표의 0원은 오직 지정훈 관련 보증금에 대한 판단이며, 채권양의 미확인 권리에는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산과학고등학교 동측 인접 지역입니다. 주변은 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕, 지하 1층·지상 17층 건물의 5층입니다. 사용승인일은 2003.11.17.이며 위생·급배수·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재는 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성을 고려해야 합니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 동하향 완경사지 내 자체 평탄화한 정방형의 공동주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 2,654,000원/㎡입니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물로 표시된 사항이 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 18세대의 소규모 아파트로, 확인된 거래 표본이 2건에 그칩니다. 일반적인 대단지 아파트보다 가격 검증과 향후 매도 시 매수층 확보에 신중할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 효력 확인. 2026.09.01. 주택도시보증공사 확약서가 지정훈 보증금 전부를 대상으로 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 포함하는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고와 원본 문구를 일치시켜 검토하세요.
- 보증금 채권양도 관계. 주택도시보증공사가 지정훈으로부터 양수한 보증금 반환채권과 경매 신청채권이 동일한 원채권인지 확인해야 합니다. 동일 보증금을 임차인과 보증기관 채권으로 이중 계산해서는 안 됩니다.
- 채권양의 권리관계. 전입일·점유개시일·임대차계약일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 확인되는 경우 확약 밖의 별도 인수 가능성이 있습니다.
- 현장 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하고 별도 주거 관련 인물이 확인되는 만큼 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 동의가 곧바로 현실 점유자의 인도를 보장하는 것은 아닙니다.
- 실거래 재검증. 확인된 동일 면적 거래는 2022년 2건입니다. 2026년 매각기일에 적용할 가격 기준은 최신 인근 유사 물건 거래와 현재 매물 수준으로 다시 검증해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 보수비와 인도 후 추가 지출 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 등 매수인에게 부담이 될 수 있는 항목을 확인하고, 실제 배당에서 조세·집행비용·우선변제권의 처리도 점검해야 합니다.
- 매각기일 원본 재확인. 2026.11.09. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 매각조건의 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 해소된 보증금과 미확인 보증금은 다르다”
이 사건은 지정훈의 240,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 처음에는 전형적인 대항력 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 2026.09.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 이를 적용하면 지정훈 관련 실질 인수액은 0원이며, 유찰 시에도 이 보증금의 잔여분을 매수인이 떠안는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
그렇다고 권리가 모두 깨끗해진 것은 아닙니다. 채권양의 전입·확정일자·보증금이 미상이고, 지정훈 관련 확약은 그 별도 인물의 권리까지 포괄하지 않습니다. 여기에 18세대 소규모 아파트라는 환금성 조건과, 2022년 거래만으로 2026년 시세를 판단해야 하는 가격 검증의 한계가 있습니다. 감정가 249,000,000원이 과거 거래 평균 271,500,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·조건부 검토입니다. 주택도시보증공사의 확약 효력과 채권양의 실제 권리관계가 확인되고, 최신 시세로 가격 적정성까지 검증될 때 비로소 입찰 판단이 가능합니다. 주된 인수 해소는 긍정적이지만, 미상 임차인이 남아 있는 상태에서는 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다.
