부산지방법원 2026타경10675. 부산 금정구 장전동 윤성리버티 3층 303호입니다. 감정가와 최저매각가는 258,000,000원으로 동일하고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 윤명선, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액은 270,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 270,000,000원의 보증금을 반환받지 못한 임차인의 권리가 중심에 있고, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 임차인 배명전의 임차권등기가 남아 있습니다. 그러나 보증공사의 명시적인 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 제출되어 있다는 점이 핵심입니다.

동시에 등기부 갑구 8번에 2022.02.15.자로 접수된 가등기 관련 권리가 존재합니다. 이는 2026.04.23. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 보증금 문제만 해결됐다는 이유로 낙찰자의 모든 권리가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금보다 가등기가 더 큰 변수

과거 금정농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 194,400,000원으로 설정되었지만, 2022.06.29. 해지로 말소됐습니다. 과거 박중현의 200,000,000원 임차권등기도 2022.07.04. 말소됐으므로 현재 배명전의 임차권과 혼동해 보증금을 합산하면 안 됩니다.

경매개시결정은 2026.04.23. 접수됐으며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 하지만 경매개시결정의 소멸과 그보다 앞선 가등기의 효력은 별도 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 270,000,000원의 실질 인수는 0원

현재 권리분석 대상인 실제 임차인은 배명전 1명입니다. 전입신고와 확정일자, 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 주민등록일자는 2022.06.28.이고 임차권등기는 2024.09.12. 접수됐습니다.

주택도시보증공사는 확약서상 양도 후 권리 주체로 나타나며, 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인 1명, 관련 임차보증금 270,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세 주의

윤성리버티 동일 면적(전용 약 69.64㎡) 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 279,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 실제 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 2건 평균 266,500,000원과 최신 거래 243,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

신건 가격 258,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮기는 하지만, 최신 거래인 243,000,000원보다는 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -5.7%로 하락하는 점을 감안하면, 전체 평균 279,000,000원과의 차이만 보고 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

제시된 예상배당 순서와 금액을 반영한 추정치입니다. 임차보증금 배당 부족액은 16,412,000원이지만, 확약에 따라 매수인의 실질 임차보증금 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 효과를 구분해야 한다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높으면, 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득비용은 보증금 수준에 근접합니다. 입찰가격만 낮아졌다는 이유로 취득비용이 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 제시된 가정값이며 실제 향후 최저매각가를 확정한 것이 아닙니다. 확약 없는 경우의 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 금액입니다. 실질 인수 0원은 해당 임차인 확약이 유효하게 적용된다는 전제이며, 선순위 가등기 관련 위험은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 장전동 소재 금정초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 19층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 2,152,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부관찰과 관련 공부, 유사 물건의 통상적 상태를 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 80세대 규모이며 최근 동일 면적 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 가격 추세는 -5.7%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.4회로 가격과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 8번의 등기원인, 담보가등기 여부, 본등기 관계, 현재 권리 상태와 매각 후 처리 방식을 반드시 확인하세요. 이 사건에서 가장 우선적인 검토 사항입니다.
• 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 범위와 효력을 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 확약으로 실질 인수 위험이 해소되더라도 현재 등기상 남아 있는 임차권등기의 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유자는 구별되므로 현장 점유, 인도 가능 여부와 명도 절차를 확인하세요.
• 가격 판단. 최근 12개월 평균 266,500,000원뿐 아니라 최신 거래 243,000,000원과 -5.7% 하락 추세를 함께 반영하세요. 전체 실거래 평균만 근거로 신건 가격을 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 추이. 단지 평균 유찰 7.4회라는 이력을 참고하되, 향후 유찰이나 특정 가격에 낙찰될 것으로 가정하지 마세요.
• 내부 상태·설비. 실제 내부를 확인하지 못한 감정이므로 수선 필요 여부, 기계식주차 사용 조건과 설비 상태 등을 별도로 점검하세요.
• 관리비·체납 비용. 공용부분 관리비 체납과 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 관련 사건기록을 재확인하세요.

맺으며 — “보증금 해결 ≠ 권리 전체 해결”

부산 윤성리버티 303호는 언뜻 보면 보증금 270,000,000원이 감정가 258,000,000원보다 커서 위험한 대항력 인수형 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건에서도 16,412,000원의 임차보증금 인수가 예상됩니다.

하지만 주택도시보증공사의 2026.09.01.자 확약서로 인해 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권 문제가 해소됩니다. 확약의 효력이 적용되는 경우 매수인의 실질 임차보증금 인수는 0원입니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 갑구 8번 선순위 가등기의 성격과 존속 여부가 확정되지 않았기 때문입니다. 임차보증금 포기 확약은 이 가등기까지 해결해 주지 않습니다.

가격 역시 조심스럽게 접근해야 합니다. 신건 최저가 258,000,000원은 최근 12개월 평균 266,500,000원보다 낮지만, 최신 거래 243,000,000원보다 높습니다. 최근 실거래 추세는 -5.7%로 하락하고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 7.4회입니다.

결론은 조건부 보류입니다. 임차보증금 인수 문제가 해소된 점은 분명한 장점이지만, 선순위 가등기의 법적 성격과 매각 후 처리 결과를 확정하기 전에는 권리 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 가등기 원본 검토가 먼저이고, 그다음이 가격 판단입니다. 권리 문제가 해결되더라도 하락 중인 최근 실거래와 환금성을 고려해 보수적인 응찰이 필요합니다.