* 예상 인수 0원은 현재 회차 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선순위 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 위험이 발생합니다.

부산지방법원 2026타경10676. 부산 부산진구 부전동 중앙대로680번길 22, 위클리스타 4층 402호입니다. 지상 18층 철근콘크리트 건물에 위치한 주거용 사용이 가능한 오피스텔로, 서면역 남동측 인근에 자리합니다.

등기상 소유자는 주식회사우진종합산업개발입니다. 2022년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁 소유권이 보존등기되었다가 2023년 3월 신탁재산 귀속으로 현재 소유자에게 이전되었습니다. 이후 2023년 6월 주식회사신화종합건설의 채권최고액 400,000,000원 근저당권이 설정되었고, 각종 가압류와 압류가 이어졌습니다.

문제는 그보다 먼저 2023년 3월 13일 전입·점유를 시작한 임차인이 있다는 점입니다. 임차인 부은민은 2023년 2월 28일 확정일자를 갖추었고, 2025년 1월 13일 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력이 핵심이며, 등기된 임차권 자체가 매각으로 정리되더라도 보증금 미변제 잔액의 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2023년 6월 2일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 및 근저당권부채권에 대한 가압류·압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 임차인 부은민은 근저당권보다 먼저 전입·점유하고 확정일자도 갖추었으므로, 보증금 배당이 부족할 경우 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

임대차계약일은 2023년 2월 28일, 전입신고와 점유개시일은 2023년 3월 13일입니다. 임차인은 확정일자를 갖추었고 배당요구도 하였으므로, 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다. 임차권등기는 2025년 1월 13일 접수되었습니다.

경매 신청채권자는 주택도시보증공사지만, 임차인 명의의 보증금과 공사의 청구금액을 하나의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 부은민 1명이며, 공사의 100,000,000원 청구는 예상배당표에서 별도의 신청채권으로 처리됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서 매각대금 170,000,000원은 집행비용 3,180,000원, 임차인 부은민 100,000,000원, 주식회사신화종합건설 근저당권 66,820,000원으로 전액 배분됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당액도 0원입니다.

배당 계산상 채권자 청구 합계는 1,653,393,618원, 해당 채권자들에 대한 배당 합계는 66,820,000원, 미배당 합계는 1,586,573,618원입니다. 이 미배당액은 채권자들의 채권 부족분이며, 매수인이 그대로 떠안는 채무액을 뜻하지는 않습니다. 매수인의 핵심 인수 판단은 선순위 임차보증금의 실제 배당 결과에 달려 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 근저당권 및 근저당권부채권에 대한 중복·경합관계도 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금은 우선, 채권자 회수액은 감소

* 모든 회차의 인수 0원은 임차보증금 100,000,000원이 우선 전액 배당된다는 시뮬레이션 전제입니다. 실제 매각일정과 최저가 변동 여부는 법원 공고 확인이 필요합니다.

현재 회차에서는 근저당권자에게 66,820,000원이 배당되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 시 33,296,000원, 2회 유찰 시 6,476,800원으로 줄어듭니다. 반면 임차보증금은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 처리되어 있습니다.

중요한 점은 유찰로 채권자의 미배당액이 증가해도 그 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아니라는 사실입니다. 매수인에게 직접 영향을 주는 것은 명세서에 기재된 대항력 임차인의 보증금 미변제 잔액입니다. 실제 배당에서 선순위 조세나 비용 등의 영향으로 임차보증금이 전액 변제되지 않는다면, 표에 표시된 인수 0원은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 서면역 남동측 인근. 근린생활시설·판매시설·업무시설·공동주택이 혼재하는 도심 상업지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1·2호선 환승역 서면역과 도시철도 2호선 전포역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 4층 402호. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
• 주차 및 도로. 북측 약 8미터 포장도로에 접하며 기계식주차설비 등 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 주거용으로 사용할 수 있는 오피스텔입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역. 토지 공시지가 8,456,000원/㎡, 토지면적 581.8㎡입니다.
• 환금성. 서면역·전포역 접근성과 도심 상업지역 입지는 긍정적이나, 실제 매매가격과 거래량에 대한 비교가 없어 개별 호실의 유동성이나 환금성을 확정하기는 어렵습니다.

⑥ 과거 경매·공매 이력과 확인 사항

이 물건은 현재 진행 중인 강제경매 외에도 과거 경매 및 공매 관련 등기 이력이 있습니다. 2023년 9월 19일 주식회사신화종합건설 신청의 임의경매개시결정이 등기되었으나 2024년 7월 31일 말소되었습니다. 또한 2025년 2월 21일 한국자산관리공사 공매공고가 부기되었다가 2025년 8월 4일 공매취소공고에 따라 말소되었습니다.

현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 2026년 4월 28일 등기 강제경매개시결정입니다. 과거 공매공고의 말소 사실과 현재의 공매 진행 여부는 구분해야 하며, 입찰 전 경매·공매 진행상황을 교차 확인하는 것이 안전합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 확인. 부은민의 보증금 100,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제될 수 있는지 확인하세요. 인수 0원은 현재 배당 추정값입니다.
• 대항력 임차권 승계조건. 임차인은 말소기준근저당보다 먼저 전입·점유했습니다. 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 내용을 반드시 입찰가에 반영하세요.
• 조세 압류·배당순위. 부산진세무서장의 압류와 관련하여 법정기일, 조세 우선순위, 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 그 말소 이력을 확인하고 현재 별도 공매절차의 진행 여부를 점검하세요.
• 신청채권자 배당. 주택도시보증공사의 청구금액은 100,000,000원이지만 현재 배당 추정액은 0원입니다. 실제 임차인 채권과 공사 청구의 관계를 서류로 대조하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가, 매물가격, 임대수익 및 거래 추세를 확인하고 최저가가 아니라 실제 총취득비용을 기준으로 응찰 상한을 결정하세요.
• 주거용 사용·점유. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이므로 실제 점유자, 임대차 종료·명도 상황 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·주차. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 기계식주차설비 이용조건 등을 확인하세요.
• 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 무조건 안전”

부산 위클리스타 402호의 핵심 위험은 복잡하게 얽힌 채권총액 그 자체보다, 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 임차인의 보증금 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 170,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 명세서에는 미배당 잔액 인수 조건이 분명하게 남아 있습니다.

현재 시뮬레이션에서는 1회·2회 유찰 후에도 임차보증금 전액 배당이 가능한 것으로 계산됩니다. 그럼에도 실제 조세 우선순위와 배당 결과가 달라지면 인수액이 발생할 수 있습니다. 아울러 최신 실거래가격과 추세가 확인되지 않았으므로 신건 1.70억이 싼지 비싼지 판단할 가격 근거도 아직 부족합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토. 교통·입지는 양호하고 현재 배당안상 보증금 인수액은 없으나, 선순위 대항력 임차권, 조세 압류, 복수 채권자 관계 및 시세 검증 부족을 함께 고려하면 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 권리상 우선 과제는 임차보증금 전액 배당의 검증, 가격상 우선 과제는 최근 실거래 확인입니다.