부산지방법원 2026타경10678. 부산 중구 영주동 블루스톤 12층 1203호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 208,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 채권 청구액은 216,963,819원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인할 권리는 2024.02.01. 등기된 이철민의 주택임차권입니다. 임대차계약과 전입신고는 2020.11.18., 점유개시는 2020.11.25., 확정일자는 2020.11.27.로 기재되어 있습니다. 전입·점유 및 확정일자가 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권에 해당합니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 내용이 추가되어 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 이철민)가 2026.09.01.자로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이것이 원칙상 인수 위험과 실제 인수 부담을 구분하는 결정적인 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미

말소기준권리는 2026.04.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.04.22. 접수된 사상신용협동조합의 100,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁도 2021.02.19. 말소되어 소유권이 미림건설주식회사로 귀속되었습니다.

반면 이철민의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 설정되었습니다. 확약이 없었다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 그러나 보증금 채권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 보증금의 실질적인 인수액은 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

이철민은 2020.11.18. 전입신고를 하고, 2020.11.25. 점유를 개시했으며, 2020.11.27. 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024.02.01. 접수되었습니다. 우선변제권 행사와 배당요구가 확인되는 임차인입니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 이철민의 보증금 채권을 양수·승계한 기관으로 기재되어 있으므로 두 주체의 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 보증금은 190,000,000원입니다.

③ 신건 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,712,000원, 선순위 임차보증금 190,000,000원, 신청채권자 배당 14,288,000원으로 매각대금 208,000,000원을 전액 배분한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 각각 배당표상 항목으로 표시했으며, 이를 별도 실제 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

경매 채권자인 주택도시보증공사와 사상신용협동조합의 청구액 합계는 316,963,819원이고, 신건 예상배당액은 14,288,000원, 미배당액은 302,675,819원입니다. 다만 이러한 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 구분

선순위 임차보증금이 있는 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 하락했다는 이유만으로 실제 취득비용이 낮아진다고 판단하면 위험합니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있어, 원칙적인 인수액 계산과 확약을 반영한 실질 인수액을 구분해야 합니다.

원칙상 인수 추정액은 선순위 임차보증금 미배당을 고려한 회차별 계산값입니다. 확약을 반영하면 이철민 관련 잔존 보증금 인수는 실질 0원입니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가에 따른 가정이며 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 영주동 소재 봉래초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 부산역이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층 1203호입니다. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·중점경관관리구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
• 공부 정리. 공부상 지번 영주동 671-5와 671-11 중 671-11은 671-5에 합병되어 말소된 상태입니다. 토지 및 건물 표시를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 도시철도 및 생활시설 접근성은 장점이나, 오피스텔은 주거용 아파트와 수요·대출·임대수익 구조가 다릅니다. 실제 매매가격과 임대수요를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 적용 조건을 확인하세요.
• 승계관계 확인. 이철민의 보증금 채권이 주택도시보증공사에 적법하게 승계되었는지, 이철민의 독립적인 잔존 청구권이 없는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 해당 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
• 현장 점유. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 실제 점유 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 블루스톤 동일 또는 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래, 층별 가격 차이, 임대수익 수준을 조사해 응찰가를 결정하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 기계식 주차. 주차설비의 실제 이용 가능 여부, 차량 규격 제한, 유지관리 상태를 확인하세요.
• 공부·대장 대조. 합병된 지번의 표시와 토지·건축물대장, 집합건물 등기부의 일치 여부를 확인하세요.
• 배당 검증. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금 승계 관계, 예상배당의 적정성, 선순위 조세채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 핵심은 190,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이라는 사실만 보면 큰 인수 위험이 있어 보입니다. 그러나 보증금 채권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 점이 권리분석의 결론을 바꿉니다.

확약의 효력과 승계 범위가 원본대로 확인된다면, 매수인이 부담할 이철민 관련 보증금은 실질 0원입니다. 경매 채권자에게 상당한 미배당액이 남더라도 이를 곧바로 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

다만 이 물건은 아직 유찰되지 않은 최저가 208,000,000원의 신건입니다. 최근 실거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않았으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 오피스텔의 임대수요와 환금성, 실제 점유관계도 함께 검토해야 합니다.

결론은 ‘확약에 따른 권리 부담 완화, 가격 판단은 보류’입니다. 선순위 임차권의 복잡한 외형에 비해 실질 인수 위험은 크게 줄었지만, 입찰의 성패는 확약의 확실한 효력 확인과 적정 낙찰가 설정에 달려 있습니다.