부산지방법원 2026타경10679. 부산광역시 연제구 연산동 웰메이드홈 제13층 제1301호, 전용 49.1347㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 먼저 임차권의 대항력과 보증금 반환 책임을 따져야 합니다. 2021년 10월 20일 점유·전입한 강이현의 임차권이 있고, 그 전입일은 말소기준권리인 2021년 11월 1일 근저당권보다 빠릅니다.
더 중요한 부분은 등기부상 임차권등기와 매각물건명세서입니다. 보증금 189,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않으면 부족액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 최저가 195,000,000원만 놓고 실제 매수 부담을 판단하면 안 됩니다. 배당금과 인수잔액을 확정하기 전에는 낙찰가와 실질취득액을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 699-3 웰메이드홈 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 월드컵대로 64 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택) · 전용 49.1347㎡ |
| 건물규모 | 지하 1층·지상 18층 중 13층 |
| 사용승인 | 2017.08.25 |
| 단지규모 | 웰메이드홈 · 76세대 |
| 등기상 소유자 | 이임정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 212,653,830원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.01 · 을구 5번 근저당권 · 강이현 · 채권최고액 8,000,000원 |
| 임차보증금 | 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2021.11.01 설정된 강이현 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 8,000,000원입니다. 그 이후 등기된 우리카드·롯데카드·케이비국민카드·삼성카드·한국캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단·지방자치단체·국의 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 강이현은 2021.10.20에 점유와 주민등록을 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 이는 근저당권 설정일보다 빠르므로, 등기된 주택임차권의 대항력과 매수인에 대한 보증금 반환청구 가능성을 반드시 검토해야 하는 구조입니다. 후순위에 임차권등기가 기재되었다는 사실만으로 보증금 인수 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제 순위 재확인
실명이 확인되는 임차인은 강이현 1명입니다. 을구 6-2번은 을구 6번 임차권등기의 계약일자·확정일자를 바로잡은 경정기록이므로, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강이현 | 건물 전유부분 전부 | 2021.10.20 2021.10.05 (경정) |
189,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 재검토 잔액 인수 |
| 을구 6-2번 | 기존 임차권 경정 | 2024.01.30 경정 부기 확정일자 2021.10.05로 정정 |
별도 합산 없음 | 동일 임차권 경정 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상
웰메이드홈의 전용 49㎡대 유사 면적 거래입니다. 전체 12건의 평균은 193,625,000원이지만, 과거의 고가 거래까지 포함한 평균을 현재 가격 판단의 유일한 기준으로 삼으면 안 됩니다. 따라서 최근 12개월 평균 192,125,000원, 2026년 10월 최신 거래 176,000,000원, 최근 거래 추세 -1.2%를 우선하여 검토합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.13㎡ | 3층 | 176,000,000원 |
| 2026.07 | 49.13㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 49.13㎡ | 17층 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 49.65㎡ | 14층 | 177,500,000원 |
| 2024.11 | 49.13㎡ | 14층 | 191,000,000원 |
| 2024.11 | 49.65㎡ | 8층 | 176,000,000원 |
| 2024.02 | 49.65㎡ | 11층 | 197,000,000원 |
| 2024.02 | 49.65㎡ | 11층 | 197,000,000원 |
| 2023.10 | 49.13㎡ | 10층 | 198,000,000원 |
| 2023.09 | 49.65㎡ | 13층 | 191,000,000원 |
| 2023.04 | 49.13㎡ | 9층 | 185,000,000원 |
| 2022.05 | 49.13㎡ | 15층 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 4건 | 192,125,000원 |
| 전체 평균 | 49㎡대 | 12건 | 193,625,000원 |
현재 최저매각가 195,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.5%입니다. 최신 거래가 176,000,000원보다도 19,000,000원 높습니다. 실거래에는 층별·상태별 가격 차이가 있으므로 최신 3층 거래를 본건 13층과 동일 가치로 볼 수는 없지만, 최근 시장이 -1.2%의 하락 추세라는 점까지 고려하면 최저가 자체에 확실한 할인 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
매각대금에서 집행비용을 공제한 후 근저당권 및 가압류 채권자들에게 배당하는 추정 시나리오입니다. 임차보증금 배당 0원, 매수인 인수 189,000,000원을 전제로 합니다. 다만 앞서 확인한 확정일자와 대항요건 때문에 임차인의 실제 배당순위는 별도 검증이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,530,000원 |
| 임차보증금 · 강이현 | 189,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당권 · 강이현 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 50,750,537원 | 50,750,537원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 37,351,640원 | 37,351,640원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,062,282원 | 5,062,282원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 10,669,968원 | 10,669,968원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 | 54,058,837원 | 54,058,837원 |
| 7. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 212,653,830원 | 25,576,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 총액 195,000,000원 · 채권자 배당 191,470,000원 · 집행비용 3,530,000원 · 채권 미배당 187,077,094원. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다. 임차권의 우선배당 여부가 달라지면 배당액과 인수잔액도 변동됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 안전한 것은 아니다
감정가 195,000,000원을 기준으로 현재 회차와 유찰 시 매각가격을 비교합니다. 특히 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 임차인에게 얼마가 배당되고 얼마를 매수인이 인수하는지에 따라 실질취득액이 달라집니다. 유찰률만 적용해 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가격 | 예상 채권배당 | 미배당 채권액 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 187,077,094원 | 189,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 225,531,094원 | 189,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 256,294,294원 | 189,000,000원 |
각 회차의 보증금 인수액은 임차인 배당 0원을 유지한 추정 시나리오의 금액입니다. 실제 우선변제 여부와 배당순위가 확인되면 재산정해야 합니다.
⑥ 압류·세금 위험 — 등기 말소와 배당순위는 별개
이 물건에는 국세·지방세와 관련된 압류 이력이 다수 있습니다. 2020년 및 2021년의 일부 압류는 이미 말소되었지만, 이후 국민건강보험공단, 해운대구 및 국의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 실제 세금 채권의 교부청구와 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
| 등기일 | 권리자 | 권리 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2020.10.13 | 국 · 금정세무서장 | 압류 | 기말소 |
| 2021.06.22 | 기장군 | 압류 | 기말소 |
| 2022.01.03 | 연제구 | 압류 | 기말소 |
| 2023.07.13 | 국민건강보험공단 | 압류 | 매각 소멸 |
| 2024.04.11 | 해운대구 | 압류 | 매각 소멸 |
| 2024.10.25 | 해운대구 | 압류 | 매각 소멸 |
| 2024.11.25 | 국 · 해운대세무서장 | 압류 | 매각 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연산초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 3호선 물만골역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 18층 건물의 13층입니다. 사용승인일은 2017.08.25이며, 승강기·급배수설비·소방설비·도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 8m 도로에 각각 접하며 주차시설이 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 정방형의 평탄한 토지입니다. 토지면적은 1,103.9㎡, 공시지가는 4,076,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한과 교육환경보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 유지보수 수준은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 웰메이드홈은 76세대 규모의 도시형생활주택입니다. 대규모 아파트단지와 동일한 환금성을 기대하기 어렵고, 최근 거래 추세가 -1.2%인 만큼 재매각 시 가격과 거래 속도에 주의해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확정. 을구 6번 임차권의 189,000,000원 보증금이 배당에서 얼마나 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당분은 매수인의 실질취득 비용에 포함됩니다.
- 확정일자와 우선변제 순위. 2021.10.05 확정일자, 2021.10.20 전입·점유, 2021.11.01 말소기준권리 간 선후관계를 근거로 우선변제권과 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.01.30 경정 부기와 기존 계약서, 보증금 감액 내역을 대조해 임차권의 법률관계와 보증금 액수를 확정해야 합니다.
- 특수 관계 확인. 강이현이 근저당권자이면서 임차권자라는 점을 고려해 채권의 실체, 담보권 설정 경위, 실제 임대차 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권. 강제경매 신청채권 212,653,830원의 발생 원인과 임차보증금 관련 권리의 대위·승계 여부를 확인해야 합니다. 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 주의해야 합니다.
- 국세·지방세 배당. 국 및 해운대구의 압류와 관련해 당해세, 법정기일, 교부청구 금액을 검토하여 배당표의 정확성을 확인해야 합니다.
- 실거래 기준 응찰가 검토. 최저가 195,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균 이상입니다. 최근 하락 추세와 임차보증금 인수 가능성을 고려하면 낙찰가만을 기준으로 입찰해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 후 실제 거주 여부, 명도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 임대차계약 및 경정 관련 서류, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.95억에 낙찰받아도, 1.95억짜리 취득은 아니다”
이 물건은 권리분석과 가격분석 모두에서 주의가 필요합니다. 가장 큰 문제는 189,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 예상배당상 임차권에 대한 배당이 0원이므로, 보증금 전액 인수를 전제한 실질취득액은 384,000,000원에 이릅니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 192,125,000원 및 최신 거래 176,000,000원을 크게 초과합니다.
더구나 가격 추세는 -1.2% 하락하고 있으며, 현 최저가 195,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 101.5%입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차권의 미배당 인수액을 함께 고려해야 하므로 단순한 최저가 하락이 가격 경쟁력 확보를 의미하지 않습니다.
다만 임차권의 확정일자와 말소기준권리의 관계상 우선변제권이 인정될 가능성은 배당표와 별도로 검증해야 합니다. 실제 배당에서 보증금이 변제된다면 인수잔액은 감소할 수 있으나, 현재 자료만으로 그 금액을 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 임차권의 실체, 배당순위, 보증금 잔액을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
