부산지방법원 2026타경10681. 부산 부산진구 개금동 개금코아팰리스 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가 역시 165,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 165,855,504원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소 문제가 아닙니다. 선순위 주택임차권등기와 보증기관의 권리 포기 확약을 함께 해석해야 합니다. 박태훈의 임차권은 2023.06.05. 등기됐으며, 전입일은 2018.01.23.입니다. 말소기준으로 제시된 2024.07.15. 국가 압류보다 앞서므로, 확약이 없었다면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 인수할 위험이 있었습니다.
하지만 보증금을 승계한 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약의 적용 여부가 권리분석의 결론을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 188-10 개금코아팰리스 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 개금온정로 6-1 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 3층 |
| 면적 참고 | 시세 비교 대상면적 66.29㎡ |
| 사용승인일 | 2015.04.30 |
| 소유자 | 박성호 |
| 소유권 변동 | 2015.07.24. 박성호·노선정 각 2분의 1 취득(거래가액 157,572,364원) · 2023.11.20. 노선정 지분 박성호에게 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,855,504원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 현장 이용상태 | 공부상 오피스텔 · 현장 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 과거 부산은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024.07.15. 국가 압류입니다. 이 압류보다 앞서 성립한 박태훈의 주택임차권은 단순히 후순위 권리처럼 매각으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차권이므로 배당으로 변제되지 않는 보증금이 있으면 원칙적으로 낙찰자가 그 잔액을 인수할 수 있습니다.
이러한 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 현상이 발생합니다. 따라서 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
- 매수인에 대한 대항력 포기
- 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
따라서 확약이 유효하게 적용되는 경우 박태훈 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 미배당액이 발생해도 매수인에게 청구하지 않겠다는 취지입니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
| 임차인 | 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박태훈 제302호 전유부분 전부 |
161,000,000원 | 2018.01.23. 2018.01.11. |
대항력 有 우선변제 有 확약 제출 | 0원 |
주택도시보증공사의 경매신청 청구액 165,855,504원을 박태훈의 보증금 161,000,000원과 단순 합산해 매수인 인수액으로 계산하는 것도 적절하지 않습니다.
임대차계약일은 2018.01.06.이며, 2019.12.21. 보증금이 1,000,000원 증액됐습니다. 최초 보증금 160,000,000원에 대한 확정일자는 2018.01.11., 증액분에 대한 확정일자는 2019.12.26.입니다.
임차권등기명령은 2023.05.12. 내려졌고, 2023.06.05. 등기됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 다만 실제 배당수령 주체와 배당금 귀속은 보증기관으로의 권리 양도 관계를 반영해 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
현장조사는 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로, 입찰 전 실제 점유자와 확약서 원본 및 임차권등기 말소 이행관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 하지만 거래 표본이 부족하다
개금코아팰리스의 확인되는 비교 거래는 2023.02. 거래 1건입니다. 거래금액은 176,000,000원, 거래 면적은 63.68㎡, 4층입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 63.68㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 1건 | 176,000,000원 |
현재 최저매각가 165,000,000원은 이 거래가격의 93.8%입니다. 금액으로는 11,000,000원 낮은 수준입니다.
하지만 이를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 확정하기는 어렵습니다. 비교 거래가 2023년으로 오래됐고, 표본이 단 1건이며, 거래면적 63.68㎡도 대상 면적 66.29㎡와 차이가 있기 때문입니다.
2023년의 단일 거래는 현 시점 매매가격이나 최근 가격 추세를 판단하기에 충분하지 않습니다. 신건 가격이 과거 거래보다 낮다는 점은 확인되지만, 현재 시장에서도 저렴하다는 근거는 부족합니다.
이는 경매시장에서 수요와 가격 형성에 주의가 필요하다는 신호입니다. 다만 집계된 표본의 규모가 확인되지 않으므로 모든 호실이 반드시 같은 횟수만큼 유찰된다고 단정할 수는 없습니다.
과거 거래보다 낮은 신건 가격만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,110,000원 |
| 1. 임차보증금 · 박태훈(우선변제) | 161,000,000원 | 161,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 165,855,504원 | 890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각가 165,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,110,000원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 박태훈 보증금과 주택도시보증공사의 청구는 양도·승계 관계가 있으므로 동일 채권의 중복 계상 여부와 실제 배당 귀속을 반드시 확인해야 합니다. 표시된 금액이 서로 독립된 채권의 확정 배당을 의미하지는 않습니다.
매수인 실질 인수 0원이므로, 확약 대상 보증금이 낙찰자에게 남는 구조는 해소됩니다. 다만 확약서 원본, 실제 점유관계와 임차권등기 말소 이행을 확인하는 것이 전제입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 위험액과 실질 인수액을 구분
선순위 임차인이 있는 경매에서는 유찰로 매각가격이 낮아지면 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 확약을 통해 그 인수 부담이 해소되는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 모형상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 132,000,000원 | 31,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 105,600,000원 | 57,678,400원 | 0원 |
확약 전 모형상 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 참고 수치입니다. 확약 적용 시 실제 인수액으로 합산하지 않습니다. 회차별 최저매각가는 가정 시나리오이며 향후 실제 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 포기 확약이 존재하므로, 그 모형상 인수액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.
확약 적용 시 신건 실질취득금액은 165,000,000원, 1회 유찰 시나리오에서는 132,000,000원, 2회 유찰 시나리오에서는 105,600,000원입니다. 이는 낙찰가와 확약 대상 보증금 인수액만을 반영한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 제외합니다.
여기에 단지 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%라는 경매 통계까지 고려하면 권리 부담의 해소와 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 신건 즉시 응찰보다는 현재 거래가격과 실제 수요를 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 부산도시철도 2호선 개금역 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 개금역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.04.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·옥내소화전·공동현관·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 1,740,000원/㎡입니다.
- 환금성. 46세대 규모이고 확인되는 실거래 표본이 1건으로 제한적입니다. 경매 통계상 평균 7.0회 유찰, 매각률 0.0%이므로 매수 수요와 향후 처분 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 승계 채권 확인. 박태훈의 보증금 161,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 165,855,504원을 서로 독립된 임차보증금 채권처럼 중복 계산하지 마세요. 실제 채권 귀속과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 폐문부재로 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자, 점유 원인과 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 압류·조세. 2024.07.15. 김해세무서장 관련 국가 압류가 있습니다. 등기상 압류의 매각 후 말소와 별개로 조세채권의 실제 배당순위 및 매각조건을 확인하세요.
- 유찰 통계. 단지 평균 유찰 7.0회와 매각률 0.0%의 집계 대상 및 기간을 검토하고 신건 가격에 대한 시장 수요를 확인하세요.
- 가격 확인. 2023.02. 단일 거래가격만으로 2026년 현재 시세를 판단하지 말고 실제 매매·임대 수요와 적정 처분가격을 조사하세요.
- 관리비·시설. 공용 관리비 체납, 기계식 주차설비 사용 조건, 내부 하자 및 추가 수선비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 환금성은 숙제”
부산지방법원 2026타경10681 개금코아팰리스 302호는 선순위 임차권이 존재하지만 보증기관의 확약으로 실질 인수 위험이 해소되는 유형입니다.
원 임차인 박태훈의 보증금은 161,000,000원이며, 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙대로라면 유찰 후 미배당 보증금의 인수 위험이 커질 수 있는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 청구권을 포기하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 확실하지 않습니다. 감정가 165,000,000원이 과거 실거래 176,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 거래 시점이 2023년이고 표본도 단 1건입니다. 현재 시세보다 저렴하다고 판단하기에는 근거가 부족합니다. 여기에 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 7.0회라는 신호도 가볍게 볼 수 없습니다.
결론은 “확약에 따른 권리 위험 해소, 가격 판단은 보류”입니다. 입찰 전 확약서의 효력과 점유관계를 확인하고, 현재 거래가격과 환금성을 검증한 뒤 유찰 시나리오까지 고려해 접근하는 것이 적절합니다.
