부산지방법원 2026타경10683. 부산 연제구 연산동 소재 연산헤즈 제1동 1204호, 전용 42.88㎡의 도시형생활주택(원룸)입니다. 소유자 이다검이 2022년 9월 30일 매매계약을 체결하고 같은 해 10월 21일 210,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 2022년 12월 30일 주식회사씨즈에너지코리아가 채권최고액 76,087,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.

그런데 이 근저당보다 앞서 김영훈의 전입신고와 확정일자가 존재합니다. 임대차계약일은 2022.09.30, 확정일자는 2022.10.05, 전입신고와 점유개시일은 2022.10.21입니다. 즉, 등기된 임차권이 근저당보다 나중이라는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지지는 않습니다. 선행하는 대항력이 있었기 때문입니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에게 나머지 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 김영훈 보증금에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 다만 별도 임차인 박소윤의 권리까지 이 확약으로 정리되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준은 2022.12.30 설정된 씨즈에너지코리아 근저당권입니다. 이후 가압류, 압류, 경매개시결정 및 임차권등기는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 김영훈의 대항력 발생과 확정일자는 근저당보다 앞서 있으므로, 임차권등기의 순위만으로 분석해서는 안 됩니다.

* 김영훈 보증금에 한정한 판단입니다. 확약의 효력과 임차권등기 말소 이행을 입찰 전 확인해야 합니다. 별도 임차인 박소윤의 미확인 보증금 및 점유 관련 위험에는 이 확약이 적용되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인되는 실제 임차인은 김영훈과 박소윤, 2명입니다. 주택도시보증공사는 김영훈의 임차보증금 권리 양도·승계와 관련된 보증기관으로, 별도 세 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 김영훈 보증금 160,000,000원과 공사의 청구금액 160,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.

김영훈은 2024.10.25 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 박소윤은 2025.09.01 전입했고 2026.05.15 배당요구를 했으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

박소윤의 기재된 전입일은 말소기준인 2022.12.30보다 뒤입니다. 따라서 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 및 임대차 관계가 불명확하므로, 다른 선행 권리관계가 없는지 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리하는 편이 안전합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제 순위와 금액이 확정되는 것도 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 비교 평균 이상

연산헤즈는 26세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인된 거래 표본은 3건이며, 표시된 거래시점은 2021년 10월부터 2022년 11월까지입니다. 최근 구간 평균으로 집계된 195,000,000원(2건)과 최신 표시 거래 180,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 실거래 자료가 오래되었다는 한계를 함께 봐야 합니다.

최저매각가 208,000,000원은 최근 구간 평균 195,000,000원의 106.7%이며, 전체 표본 평균 대비로도 106.8%입니다. 최신 표시 거래인 2022.11의 180,000,000원보다도 높습니다.

2022.09에는 대상과 동일한 전용 42.88㎡, 12층 거래가 210,000,000원에 체결됐습니다. 이는 소유권 취득 당시 가격과도 일치합니다. 그러나 과거에 동일 면적이 그 가격에 거래됐다는 사실만으로 2026년 최저가가 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

확약이 유효한 경우 신건에서 김영훈 보증금에 대한 실질 인수는 0원이므로, 해당 보증금만을 기준으로 한 실질취득금액은 208,000,000원입니다. 이 금액이 비교용 평균보다 높다는 결론은 최저매각가를 기준으로 보든 실질취득 기준으로 보든 같습니다. 단, 박소윤과 관련한 미확정 부담 및 취득부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산을 반영한 표입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 김영훈의 임차보증금 양도·승계 관련 금액이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위·배당액은 권리승계 관계와 법원의 배당절차, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 208,000,000원에서는 집행비용 3,712,000원을 제외하고 김영훈의 보증금 160,000,000원 및 씨즈에너지코리아 근저당에 44,288,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류와 공사의 별도 신청채권 배당액은 0원으로 표시되며, 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금과 확약을 함께 봐야 한다

따라서 2회 유찰 시 최저가 133,120,000원에 김영훈 보증금 29,543,680원을 다시 합산해 실제 매수비용으로 처리해서는 안 됩니다. 해당 금액은 확약 효과를 배제한 계산상 위험액입니다. 반대로 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는다면, 선순위 임차보증금의 미배당액이 추가 부담이 되어 최저가 하락만으로 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.

다만 위 시나리오에서 인수 0원은 김영훈 보증금에 대한 확약 적용 판단이며, 박소윤 관련 미확정 위험까지 0원으로 계산했다는 의미는 아닙니다. 실제 입찰 여부는 이 부분을 추가 확인한 뒤 결정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 과정초등학교 북서측 인근입니다. 중소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트구조의 도시형생활주택이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·기계식 주차·도시가스 난방 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 대지 면적 347.9㎡, 세로장방형의 평탄한 토지입니다. 공시지가는 2,608,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 26세대로 규모가 작고 확인된 실거래 표본이 3건에 그칩니다. 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 고려해야 하며, 현재 매매·임대 수요의 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구 및 적용 범위를 원본으로 대조하세요.
• 김영훈 임차권 정리. 전입·점유 개시, 확정일자, 배당요구와 보증금 양도·승계 관계를 확인하고 매각 이후 임차권등기 말소 이행에 장애가 없는지 살펴보세요.
• 박소윤의 미상 보증금. 2025.09.01 전입, 2026.05.15 배당요구 사실을 토대로 계약서·확정일자·보증금·실제 점유관계 및 선행 권리 유무를 확인해야 합니다. 확약은 박소윤에게 적용되지 않습니다.
• 실거래 갱신. 표시된 최신 거래가 2022.11인 만큼 2026년 현재의 매매사례, 호가, 임대수요와 거래 가능가격을 별도로 확인하세요.
• 소규모 원룸형 상품. 도시형생활주택의 전용면적, 관리비, 기계식 주차시설 운영 상태, 임대수요 및 향후 매도 가능성을 점검하세요.
• 후순위 권리. 씨즈에너지코리아 근저당과 제이비우리캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정의 매각 후 말소 관계를 최종 등기사항증명서로 확인하세요.
• 관리비·명도·배당. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 절차, 당해세와 우선변제 사항을 확인하고 필요한 비용을 반영하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 사건기록의 최신 내용을 확인한 후 의사결정하세요.

맺으며 — “확약은 플러스, 신건 가격과 미상 임차인은 마이너스”

부산 연산헤즈 1204호는 선순위 대항력 임차인이 있는 물건이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 가장 큰 인수위험인 김영훈의 보증금 160,000,000원은 실질 인수 0원*으로 해석되는 구조입니다. 이 점은 권리분석상 분명한 긍정 요소입니다.

그러나 권리가 모두 깨끗하게 정리됐다고 보기는 어렵습니다. 박소윤이라는 별도 임차인이 있으며, 보증금과 확정일자·점유관계가 충분히 확인되지 않았습니다. 공사 확약은 이 임차인의 위험을 해소해 주지 않습니다.

가격도 신건 입찰에 우호적이지 않습니다. 최저가 208,000,000원은 비교용 최근 구간 평균 195,000,000원의 106.7%이고, 최신 표시 거래도 2022년 자료에 머물러 있습니다. 26세대 규모의 원룸형 도시형생활주택이라는 환금성 특성까지 고려하면, 과거 거래가격만으로 높은 입찰가를 정당화하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 확약 밖 임차인의 미확정 위험과 오래된 시세 자료, 신건 가격의 부담이 남습니다. 권리 일부 해소, 가격 메리트 부족, 입찰은 추가 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 확약서의 실효성과 박소윤의 권리관계, 그리고 현재 시세를 함께 검증하는 것입니다.

* 김영훈 보증금 관련 확약 적용을 전제로 한 실질 인수 0원 판단입니다. 2회 유찰 시나리오의 계산상 인수액 29,543,680원은 확약 효과를 반영하면 김영훈에 관해 매수인이 부담하지 않는 것으로 분석합니다. 박소윤의 별도 권리와 미확정 부담은 제외된 판단입니다.