부산지방법원 2026타경10684. 부산 금정구 장전동 온천아이브 15층 1502호, 전용 43.9002㎡ 아파트입니다. 2016년 사용승인을 받은 60세대 규모의 공동주택으로, 현재 등기부상 소유자는 주식회사운산텍입니다. 과거 주식회사원산이 182,000,000원에 매수한 뒤 회사합병을 원인으로 2022.05.24 소유권이 이전됐습니다.

현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 160,000,000원입니다. 그런데 일반적인 금융기관 근저당 경매와 달리 말소기준권리가 2023.08.02 대림통신 주식회사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.11.09 전입·점유·확정일자를 가진 임차인이 존재한다는 점에서, 등기상의 후순위 임차권등기만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

결론을 바꾸는 자료는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 양도 전 임차인 김진영의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하겠다고 명시했으므로, 이 확약의 효력이 인정되는 한 낙찰자가 미배당 보증금을 추가로 부담하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 관계

말소기준권리는 2023.08.02 대림통신 가압류입니다. 그 이후 설정된 기술보증기금·근로복지공단의 가압류와 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 대림통신 가압류 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 임차인 김진영은 2022.11.09 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항요건이 있으며, 미배당 보증금 인수 여부를 별도로 살펴야 합니다. 2024.11.15의 임차권등기는 말소기준보다 늦지만, 그 등기일만으로 기존에 성립한 대항력을 부정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 채권 승계

김진영의 임대차계약일은 2022.09.21, 점유개시일·주민등록일·확정일자는 모두 2022.11.09입니다. 보증금은 160,000,000원이고 임차 목적물은 건물 전유부분 전부입니다. 임차권등기는 2024.11.15 접수됐으며, 우선변제권 행사에 필요한 확정일자와 배당요구 사실이 확인됩니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 김진영으로부터 보증금 채권을 양도받은 관계이므로, 임차인 김진영의 160,000,000원과 공사의 청구금액 160,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 1명, 보증금 채권 160,000,000원을 기준으로 보아야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만, 면적 차이를 주의

온천아이브는 60세대 규모의 2016년 사용승인 아파트입니다. 확인되는 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 186,944,444원입니다. 하지만 과거 2021년·2022년의 고가 거래가 이 평균에 포함되어 있어, 전체 평균만 기준으로 현재 경매가격의 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 12개월 평균은 195,000,000원(1건)으로, 최신 거래 역시 2026.06의 195,000,000원입니다. 최저가 171,000,000원은 이 기준의 87.7%이고, 최근 대비 이전 거래 추세 지표는 +4.9%입니다. 다만 최신 거래는 전용 47.66㎡로, 본건 43.9002㎡보다 큽니다. 표본도 1건뿐이므로 87.7%라는 수치가 그대로 실질 할인율을 의미하지는 않습니다.

면적 비교에서는 2025.06 전용 43.9㎡, 11층, 172,500,000원 거래가 중요합니다. 본건과 사실상 동일한 전용면적의 거래이며, 신건 최저가 171,000,000원과 차이는 1,500,000원입니다. 최신 거래보다 24,000,000원 낮다는 점보다 이 동일 면적 거래와의 차이가 크지 않다는 점을 함께 고려해야 합니다. 또한 본건은 15층이므로 층·향·실내 상태에 따른 가격 차이를 검토할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

배당 예시는 집행비용 3,194,000원, 임차보증금 160,000,000원, 대림통신 배당 7,806,000원으로 총 171,000,000원을 배분하는 추정입니다. 국세·지방세의 법정 우선순위와 당해세, 최우선변제 등은 최종 확정되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 달라지는 구조

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 배당받지 못하는 잔액을 매수인이 인수하는 문제가 발생합니다. 이 경우 낙찰가만 낮아질 뿐 인수액이 증가하여 실질취득 총액은 보증금 약 160,000,000원 수준에 머무르게 됩니다. 집행비용을 먼저 공제하는 추정 방식에서는 실질 총액이 보증금을 소폭 초과할 수도 있습니다.

하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 확약 때문에 결론이 달라집니다. 확약 효력이 인정되면 해당 보증금 미배당액을 매수인이 승계하지 않으므로 유찰 시 실질취득은 낙찰가와 동일한 구조입니다.

확약 전 인수액 25,915,200원·52,892,160원은 집행비용을 공제한 배당 시나리오의 추정값입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 이를 합산한 실질취득은 각각 162,715,200원·162,332,160원으로 보증금 160,000,000원 부근에 형성됩니다. 그러나 본건은 해당 보증금에 대한 확약을 반영하여 실질 인수 0원으로 평가합니다. 각 회차 금액은 실제 향후 매각가격이나 배당액을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 장전동 금정초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 2016.08.22 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기·기계식주차·도시가스·급배수·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 건물 부지는 서측 약 12m, 동측 약 5m 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 부정형의 공동주택 부지입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
• 환금성. 온천아이브는 60세대 규모이며 확인 실거래는 9건입니다. 동일 면적의 거래 표본이 제한적이고 거래 연도·면적·층에 따라 가격 차이가 있어, 매각과 재매도 시 비교거래 선별이 중요합니다.
• 실내 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등을 조사하지 못했습니다. 인테리어 상태와 수리 필요성은 별도 확인 대상입니다.

⑦ 특이사항 — 도면 불일치 정정 및 조세 압류

⑧ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서. 2026.09.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본과 대조하고, 본 경매 매수인에게 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 김진영의 주택임차권등기가 매각 이후 어떤 절차로 말소되는지, 채권양도 및 공사의 동의 서류와 함께 확인하세요.
• 실제 점유자. 임차권등기가 있다고 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하고 별도의 점유권리가 있는지 점검하세요.
• 대림통신 채권 변경. 2024.05.10 가압류 청구금액이 30,000,000원으로 변경된 내역을 확인하고 기존 35,320,780원과 중복 계산하지 않도록 하세요.
• 국세·지방세 및 건강보험 압류. 체납 세목·법정기일·우선순위를 확인하여 예상배당과 낙찰 후 권리정리의 변수를 점검하세요.
• 건축물현황도. 2026.06.29 정정된 건축물대장과 실제 1502호의 위치·도면·면적을 대조하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 거래 195,000,000원은 전용 47.66㎡입니다. 본건과 가까운 43.9㎡ 거래 172,500,000원을 별도로 참고하여 면적·층·상태 차이를 반영하세요.
• 미납 관리비·실내 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식주차 이용 조건, 실내 수리 필요성과 인도비용을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 자료 및 정정된 건축물대장을 확인하세요.

맺으며 — “확약은 합격, 신건 가격은 신중”

부산 온천아이브 1502호는 겉으로 보면 선순위 임차보증금 160,000,000원이 걸린 복잡한 강제경매입니다. 말소기준보다 빠른 전입과 확정일자, 뒤늦은 임차권등기, 보증기관으로의 채권양도가 겹쳐 있어 등기 순위만으로는 매수인 인수 여부를 판단하기 어렵습니다.

그러나 2026.09.01 주택도시보증공사의 명시적 확약으로 해당 임차보증금의 잔존 반환청구권 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 따라서 확약의 적용과 유효성이 확인된다면 최저가 171,000,000원 낙찰 시 실질취득 171,000,000원, 보증금 인수 0원입니다. 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 늘어나 실질취득이 160,000,000원대에 머무를 수 있지만, 본건은 그 구조와 구별됩니다.

가격은 조금 더 냉정하게 봐야 합니다. 최근 거래 195,000,000원 대비 최저가 비율은 87.7%이고 추세 지표는 +4.9%지만, 최근 거래는 면적이 더 넓고 1건에 불과합니다. 동일 면적에 가까운 2025.06 거래는 172,500,000원으로 신건 최저가와 큰 차이가 없습니다. 권리상 긍정적인 변화가 곧 충분한 가격 할인으로 이어진 것은 아닙니다.

결론적으로 이 물건은 확약에 따른 인수 위험 해소가 가장 큰 장점이고, 제한적인 동일 면적 시세 표본·세금 우선배당·실제 점유 및 명도·확약 효력 확인이 남은 검토사항입니다. 확약 원본과 권리 승계가 확인된다는 전제에서 검토 가능한 물건이지만, 신건 최저가에 곧바로 가격 메리트가 크다고 평가하기는 어렵습니다.