부산지방법원 2026타경10715. 부산 동래구 사직동 사직2차 삼정그린코아 아파트 201동 406호, 전용 112.4493㎡의 공동주택입니다. 소유자는 남갑숙 씨로, 2020년 9월 4일 325,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 420,000,000원입니다.

이 사건은 단순한 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 2024년 7월 12일 등기된 임차보증금 420,000,000원의 주택임차권이 2026년 4월 23일 강제경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 따라서 원칙적으로 선순위 임차권의 인수 가능성을 검토해야 합니다.

다만 결정적인 변수가 있습니다. 2026년 9월 1일 주택도시보증공사 명의의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약서는 종전 임차인 이효정의 임차보증금에 관해 우선변제권만 행사하고 대항력 및 미회수 잔액의 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이효정 관련 보증금은 확약 적용 시 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.

하지만 별도로 기재된 송미지가 남아 있습니다. 2025년 4월 24일 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 임차인의 독립적인 대항력과 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 이효정 관련 확약은 송미지에게 자동 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기부에 나타나는 과거 농업협동조합중앙회·한국스탠다드차타드은행·하나은행·현대해상화재보험·우리은행 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 선순위 주택임차권, 주택도시보증공사의 확약, 그리고 별도 전입 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 기재된 사람은 이효정과 송미지 2명입니다. 주택도시보증공사는 이효정의 임차보증금 채권을 양수한 경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이효정의 보증금 420,000,000원과 주택도시보증공사의 동일 금액 청구를 서로 다른 임차보증금 두 건으로 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균보다 높다

동일 단지 사직2차 삼정그린코아의 전용 112.45㎡ 내외 실거래 12건입니다. 전체 평균은 389,416,666원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 9건 평균 397,222,222원과 최신 실거래 417,000,000원을 우선 적용합니다.

최저매각가 421,000,000원은 최근 12개월 평균 397,222,222원보다 23,777,778원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 106.0%로, 신건에 최저가로 낙찰받더라도 최근 거래 평균보다 비싸게 매수하는 구조입니다.

최신 거래인 2026년 6월 417,000,000원과 비교해도 최저가가 4,000,000원 높습니다. 더구나 해당 최신 거래는 14층이며 경매 대상은 4층이므로, 동일 면적이라는 이유만으로 층별 가격 차이를 무시해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)

집행비용 6,610,000원을 우선 배분하고 임차보증금에 414,390,000원을 배당하는 가정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 채권 양수관계에 따른 실제 배당 명의와 금액은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

이효정 관련 선순위 보증금은 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가하고, 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다. 이번 사건은 그 위험을 확약으로 해소한 경우이므로, 명목 미배당액과 매수인 실질 인수액을 분리해서 봐야 합니다.

각 회차의 명목 미배당액은 확약을 적용하기 전 이효정 보증금 기준 계산값입니다. 확약에 따른 0원은 이효정 관련 인수액에 한정됩니다. 모든 회차에서 송미지의 인수 위험은 별도로 미확정 상태입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 사직동 사직초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 2층·지상 25층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재경보 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사 지대의 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 진출입로와 내부 도로망은 정비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역, 중로1류 저촉 및 소로2류 접합 등의 토지이용 제한사항이 있습니다. 공시지가는 2,164,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 560세대 아파트로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 300,000,000원부터 450,000,000원까지 분포해 층·상태 및 거래시점에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미회수 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 송미지 임대차 확인. 2025.04.24 전입 임차인의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부 및 대항력을 확인해야 합니다.
• 채권양도·승계 확인. 주택도시보증공사와 종전 임차인 이효정 사이의 보증금 채권 양수관계를 확인하고 중복 채권 계산을 피해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 이효정 명의 주택임차권등기의 말소가 확약에 따라 실제로 이행될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 응찰가 검토. 최저가 421,000,000원은 최근 12개월 평균 397,222,222원의 106.0%입니다. 송미지 관련 추가 부담 가능성까지 고려해 응찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시 재검토. 1회 유찰 최저가 336,800,000원, 2회 유찰 최저가 269,440,000원 시나리오는 가격 검토용이며 실제 유찰과 다음 매각조건은 보장되지 않습니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개 문제입니다. 현재 점유자 및 인도 가능 여부, 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 등을 확인해야 합니다. 예상배당과 실제 부담액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결됐지만, 권리와 가격 모두 확인이 필요하다”

이 사건에서 가장 큰 금액으로 보이는 이효정의 임차보증금 420,000,000원은 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에게 실질적으로 인수되지 않는 구조입니다. 예상 미배당액 5,610,000원도 확약 적용 시 매수인 부담이 아닙니다.

그러나 이 사실만으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 송미지의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 대항력 판단에 필요한 사항은 확인되지 않았습니다. 이효정 관련 확약은 송미지의 독립적인 임차권까지 해소하는 문서가 아닙니다.

가격도 적극적으로 입찰할 근거가 부족합니다. 신건 최저가 421,000,000원은 최근 12개월 평균 397,222,222원보다 높고, 최신 실거래 417,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세가 +8.5%라고 해도 현재 최저가에 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “주요 선순위 보증금은 확약으로 해소, 별도 임차인 인수위험은 미확정, 신건 가격은 보류”입니다. 송미지 관련 권리관계를 먼저 확정하고 확약의 효력을 원본으로 확인한 다음 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 현재 상태에서는 신건 입찰을 보수적으로 접근해야 합니다.