부산지방법원 2026타경10738. 부산진구 범천동 소재 범천동이즈팰리스 15층 1505호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물 최상층인 15층에 위치합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 151,000,000원인 신건이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부에는 임차인 전현주의 150,000,000원 주택임차권이 기재되어 있습니다. 전입일은 2020.11.17., 확정일자는 2020.10.28.로, 말소기준으로 표시된 2021.10.21. 부산진구 압류보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기의 접수일이 늦다는 이유로 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 본래 매수인 인수가 문제 될 수 있는 임차권입니다.
그런데 매각물건명세서에는 2026.09.03.자 주택도시보증공사의 확약서가 명시되어 있습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 매수인에게 적용되는 것이 확인된다면 1.5억 보증금의 미배당분을 추가로 떠안을 필요가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10738 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 974-4 범천동이즈팰리스 15층 1505호 도로명: 부산광역시 부산진구 범천로12번길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택) · 전용 43.09㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 사용승인 2016.12.28. |
| 소유자 | 김보경 · 2017.01.31. 소유권 취득 · 거래가액 152,400,000원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 말소기준 표시 | 2021.10.21. 갑구 7번 압류 · 부산진구(부산광역시) |
| 임차인 | 전현주 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 보증기관 확약 | 2026.09.03. 주택도시보증공사 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 성립한 임차인의 대항력
권리분석의 기준으로 표시된 것은 2021.10.21. 부산진구 압류입니다. 이에 앞선 2017년 전세권은 2019년 말소되었고, 국민건강보험공단 압류와 롯데카드 가압류도 각각 해제되어 말소된 상태입니다.
반면 전현주 임차인은 2020.11.17. 전입 및 점유를 시작하였으며, 확정일자도 2020.10.28.입니다. 임차권등기는 2023.05.23.에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에는 기존 전입·점유 및 확정일자 관련 사실을 함께 봐야 합니다. 따라서 2023년에 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 매수인의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.5억과 HUG 확약서
| 임차인 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
|
전현주 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
150,000,000원 |
대항력 있음 전입 2020.11.17. |
우선변제 있음 확정 2020.10.28. 배당요구 있음 |
HUG 양도·승계
확약 제출 2026.09.03. |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 양수인으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 전현주의 보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 150,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전현주 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2020.10.27. |
| 확정일자 | 2020.10.28. |
| 전입 / 점유개시 | 2020.11.17. |
| 보증금 | 150,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.05.23. · 을구 4번 |
| 대항력 / 우선변제 | 대항력 있음 / 우선변제권 있음 |
| 양도·승계 관련 | 주택도시보증공사(양도 전 임차인 전현주) |
| 확약서 제출일 | 2026.09.03. |
| 확약 적용 인수액 | 실질 0원* |
- 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
- 매수인에 대한 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
이 내용이 확약대로 유효하게 적용된다면 매수인이 추가 인수할 임차보증금은 0원*으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 면적 차이를 보라
범천동이즈팰리스는 64세대 규모이며, 2016.12.28. 사용승인을 받았습니다. 대상 전용면적은 43.09㎡입니다. 확인된 비교거래는 주로 45.22~46.62㎡로 대상보다 면적이 큰 호실들이므로, 거래가 평균과 대상 호실의 가치를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.62㎡ | 5층 | 179,000,000원 |
| 2025.06 | 45.22㎡ | 11층 | 159,000,000원 |
| 2024.09 | 45.22㎡ | 4층 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 45.22㎡ | 6층 | 171,000,000원 |
| 2023.07 | 45.22㎡ | 14층 | 172,500,000원 |
| 2023.03 | 46.62㎡ | 3층 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 46.62㎡ | 15층 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 45.22㎡ | 6층 | 165,000,000원 |
| 2022.03 | 45.22㎡ | 4층 | 159,000,000원 |
| 2021.12 | 45.22㎡ | 12층 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 166,550,000원 |
| 최근 비교 평균 | — | 2건 | 169,000,000원 |
최근 비교 평균 169,000,000원은 2025.06. 및 2026.05. 거래 2건에 해당합니다. 2026.10.26. 기준으로 두 거래 모두 엄밀한 최근 12개월 안에 포함되는 것은 아니므로, 표시된 최근 집계는 거래일자를 함께 확인하여 해석해야 합니다.
전체 10건 평균은 166,550,000원이지만, 가격 판단의 중심은 최근 비교 평균 169,000,000원과 최신 거래 179,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최근 구간 가격 추세는 +1.8%로, 하락 추세가 아닌 소폭 상승 흐름입니다.
확약 적용 실질취득액인 151,000,000원은 최근 비교 평균의 89.3%에 해당합니다. 비교 평균보다 18,000,000원 낮은 수준으로, 숫자상 가격 여지는 존재합니다. 그러나 표본 2건의 면적이 모두 대상 43.09㎡보다 크고, 최신 거래도 전용 46.62㎡이므로 이 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,000원 |
| 1. 전현주 임차보증금 우선변제 | 150,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 1,914,000원 |
집행비용 2,914,000원은 추정치입니다. 위 표는 제공된 신건 배당 시뮬레이션에 따른 것으로, 주택도시보증공사의 양수채권과 전현주 임차보증금을 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당 수령권자와 우선순위, 조세채권 및 비용에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 낙찰가 하락과 확약의 효과
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 상황에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 즉 최저매각가만 낮아졌다고 실제 취득비용까지 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다. 확약이 없으면 보증금 150,000,000원이 실질적인 비용 하한으로 작용하고, 집행비용 등의 영향으로 시뮬레이션 총액은 이를 소폭 웃돌 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 151,000,000원 | 1,914,000원 | 0원* | 151,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 120,800,000원 | 31,691,200원 | 0원* | 120,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 96,640,000원 | 55,499,520원 | 0원* | 96,640,000원 |
* 룰상 인수액은 대항력 유지 및 제시된 배당 시뮬레이션을 가정한 수치입니다. 확약 적용 인수 0원은 2026.09.03. 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계이며 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 제외합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 남측 인근. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 범내골역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도·규모. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2016.12.28.입니다. 전체 64세대 규모이고 대상은 15층 건물의 15층입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·경보·옥내소화전·승강기·기계식 주차설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 남측으로 약 7m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,279,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 확인된 비교거래 10건의 가격 범위는 159,000,000~179,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 넓게 분포하고 단지가 64세대 규모인 만큼 매수층과 적정 매도가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.09.03.자 확약의 대상 채권·물건·효력 및 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기 내용이 명확한지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 4번 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요. 말소 동의와 실제 말소 완료는 구별해야 합니다.
- 임차인과 보증기관의 관계. 전현주 보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 150,000,000원을 별개의 보증금으로 이중 계산하지 않도록 채권양도·승계 내용을 확인하세요.
- 말소기준 압류 검토. 2021.10.21. 부산진구 압류의 원인과 법적 효력, 우선순위 및 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요. 체납 조세채권은 실제 배당에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 실제 점유자·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 거주자가 동일하다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 공매 이력 재확인. 공매공고 말소 이력 및 현재 별도 공매 절차 진행 여부를 확인하세요.
- 면적별 시세 재검토. 대상 전용 43.09㎡와 비교거래 전용 45.22~46.62㎡의 차이를 반영하고, 15층의 실제 상태·향·조망을 확인하세요.
- 환금성 점검. 소규모 64세대 단지이며, 단지 경매 관련 평균 유찰 횟수는 1.0회, 집계 매각률은 0.0%로 나타납니다. 표본 한계와 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 매수인 승계 가능 부분, 취득세, 등기비용 및 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수형 물건이지만, 확약으로 계산이 달라졌다”
부산 범천동이즈팰리스 1505호는 표면적으로 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원이 존재하는 물건입니다. 전현주 임차인의 전입·점유 시점은 말소기준 압류보다 빠르므로, 확약이 없다면 신건에서도 1,914,000원의 미배당 보증금 인수가 문제 됩니다.
그러나 2026.09.03. 주택도시보증공사의 확약서는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 담고 있습니다. 이 약속의 유효성과 이행이 확인된다면 매수인 실질 인수액은 0원*이며, 신건 실질취득액은 151,000,000원입니다. 주된 보증금 인수 위험을 해소하는 중요한 근거입니다.
가격 역시 최근 비교거래 평균 169,000,000원 대비 89.3%로 숫자상 여유가 있습니다. 최근 구간 가격 추세도 +1.8%로 소폭 상승입니다. 그러나 대상보다 큰 면적의 거래가 비교 기준이고, 64세대 단지의 최근 거래표본도 많지 않습니다. 권리상 확약 효과가 크지만, 비교 평균과의 차액 전부를 가격 메리트로 인정하기는 어렵습니다.
종합적으로 B등급입니다. 평가의 중심은 단순한 최저가 할인이 아니라 HUG 확약의 실효성, 임차권등기 말소 확인, 점유·명도 및 면적 보정 후 적정가에 있습니다. 확약 확인이 선행된다면 검토 가능한 물건이지만, 권리 확인 없이 가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
