부산지방법원 2026타경10746. 전포역 남서측 인근에 자리한 더블루오피스텔 5층 520호입니다. 전용면적은 28.76㎡, 2012년 준공된 148세대 규모의 오피스텔입니다. 소유자 황정희는 2013.05.28. 거래가액 92,800,000원으로 소유권을 취득했고, 2026.04.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

그런데 이 경매에는 중요한 선순위 권리가 있습니다. 임차인 박상현의 보증금 80,000,000원에 관한 주택임차권등기가 2024.11.29. 접수돼 있기 때문입니다. 전입신고와 확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 권리분석이라면 보증금 미배당액의 매수인 인수를 우선 검토해야 하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 기재돼 있습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 사건의 판단은 선순위 임차권 자체의 존재와 그 권리의 인수 부담이 확약으로 해소된다는 점을 구분하는 데서 출발합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소한다

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 인수는 확약으로 해소

확인되는 실제 임차인은 박상현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 추가 합산할 대상이 아니라, 매각물건명세서에서 양도 전 임차인 박상현으로 기재된 보증금 관련 권리의 승계 주체입니다. 따라서 임차보증금 80,000,000원을 중복 계산하면 안 됩니다.

주택도시보증공사 행은 추가 임차인이 아니라 박상현의 보증금 관련 승계·확약 관계를 표시한 것입니다. 실제 임차인 1명, 보증금 합계 80,000,000원입니다.

갑구에는 2022.11.10. 접수된 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다. 따라서 매각 이후 등록 상태와 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 단순히 강제경매로 모든 임대 관련 사항이 자동 정리된다고 가정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 7,300만원은 최근 거래보다 높다

가격은 감정가의 적정성보다 실제로 얼마에 취득하느냐가 중요합니다. 확약 적용으로 보증금 인수가 실질적으로 해소되므로 현재 회차의 취득 기준금액은 73,000,000원입니다. 이를 더블루오피스텔 전용 28.76㎡ 및 유사 면적의 최근 12개월 실거래와 비교해야 합니다.

최근 12개월 실거래 12건의 평균은 63,583,333원, 최저는 55,000,000원, 최고는 70,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 59,000,000원과 67,000,000원이며, 최신 거래 기준값인 59,000,000원은 현재 최저매각가보다 낮습니다.

가격 흐름도 보수적으로 봐야 합니다. 2025년 12월에는 64,000,000원에서 70,000,000원의 거래가 있었지만, 2026년 6~7월에는 55,000,000원 거래가 확인됩니다. 2026년 9월에도 59,000,000원과 67,000,000원으로 차이가 있습니다. 일률적인 하락률을 단정할 수는 없으나, 최근 거래에 낮은 가격대가 뚜렷하게 포함돼 있다는 점은 감정가에 대한 경계 요인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 임차보증금 우선변제에 배당하는 구조이며, 해당 보증금 권리는 주택도시보증공사의 승계 관계를 고려해야 합니다.

배당 추정상 임차보증금의 미배당액은 8,714,000원입니다. 이는 확약이 없을 때 검토해야 할 인수 추정액이며, 2026.09.03.자 확약서가 적용되는 이 사건에서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차인 박상현의 보증금과 주택도시보증공사의 관련 승계 청구는 독립적인 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약이 있으면 실질취득도 내려간다

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 최저가보다 크므로, 확약이 없는 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로 유찰에 따라 실질취득 기준금액도 낮아지는 구조로 분석합니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오로, 실제 매각기일·최저가 확정 내역이 아닙니다. 확약 미적용 인수액은 회차별 집행비용 추정에 따라 달라지며, 낙찰가와 합산한 금액은 보증금 80,000,000원에 집행비용이 반영된 수준입니다. 확약 적용 실질취득 기준금액에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 전포동 소재 지하철 전포역 남서측 인근의 오피스텔입니다. 주변은 단독주택·다세대주택 및 도로변 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 전포역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 5층이며, 급배수·위생·소화·승강기·도시가스·난방 및 기계식주차 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있으며, 공시지가 기준금액은 4,550,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 148세대 규모의 오피스텔로 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 동일·유사 면적 거래가가 55,000,000원에서 70,000,000원까지 분포해 개별 층·상태와 가격에 따른 차별화가 중요합니다.
• 임대 관련 사항. 민간임대주택등기가 남아 있어 임대사업자 등록 상태와 매각 이후 의무 처리 여부를 따로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.09.03.자 확약서의 서명·권한·효력 범위와 조건을 확인하고, 매각물건명세서 원본 문구와 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 박상현 임차권등기가 확약에 따라 말소 처리될 수 있는지, 매각 이후 구체적인 절차를 확인해야 합니다.
• 승계 관계. 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 박상현의 어떤 권리를 승계했는지 확인하고, 보증금 80,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 실제 점유자. 임차권등기가 존재하지만 현장 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다. 현재 점유자, 인도 가능성 및 별도 권리 주장 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 5-1번 민간임대주택등기와 관련한 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 처리 절차 및 관련 의무 승계 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 입찰가격 상한. 신건 실질취득 73,000,000원은 최근 12개월 평균 63,583,333원보다 높습니다. 최근 거래가와 내부 상태를 기준으로 입찰가격을 별도로 산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원의 가정과 확약의 적용 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 체납·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수리비, 인도·명도 비용을 확인하고 실질 총투입금액에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.11.09. 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험이 해소돼도, 신건 가격은 비싸다”

부산 더블루오피스텔 520호는 겉으로 보면 선순위 임차보증금이 최저매각가를 웃도는 까다로운 경매입니다. 박상현의 보증금 80,000,000원은 경매개시결정보다 먼저 형성된 대항력 있는 임차권에 관한 것이고, 현재 회차에서 전액 배당되지 않는 금액은 8,714,000원으로 추정됩니다.

하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약은 이 사건의 핵심 변수가 됩니다. 확약 내용이 그대로 적용된다면 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖 독립된 점유권리까지 보장하는 것은 아니므로 내부 미확인 점유관계와 민간임대주택등기의 처리 문제는 별도로 확인해야 합니다.

가격 판단은 더 분명합니다. 확약 적용 실질취득 기준금액 73,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 63,583,333원의 114.8%이며, 최신 거래가 59,000,000원과도 차이가 큽니다. 2026년의 55,000,000원대 거래도 확인되므로 지금 가격에 특별한 할인 매력이 있다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 조건부 해소, 신건 가격 보류입니다. 2026.09.03.자 확약서의 효력과 이행 가능성을 원본으로 확인하는 것이 첫 번째, 실제 점유와 민간임대주택등기를 확인하는 것이 두 번째, 최근 실거래 수준에 맞춰 취득가격을 낮추는 것이 세 번째입니다. 현재의 낮지 않은 가격에 성급히 응찰하기보다 실질취득금액이 최근 시세보다 충분히 낮아지는지를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.