부산지방법원 2026타경10761. 부산진구 범천동 가야누리애더센트리즈 5층 511호, 전용 29.303㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 110,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김도형이며, 2021년 2월 16일 거래가액 141,162,081원에 소유권을 취득했습니다.

등기부의 핵심 권리는 2025년 2월 26일 설정된 주식회사 에스비아이저축은행 가압류 136,009,726원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 2025년 3월 10일 박덕호의 130,000,000원 주택임차권등기가 기재되고, 2026년 4월 29일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

일반적으로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보한 임차인의 보증금은 경매 매각가가 낮아져도 매수인이 미배당 잔액을 인수할 수 있습니다. 이 사건은 박덕호의 전입·점유 관련 날짜가 말소기준권리보다 앞서 있어 특히 살펴야 합니다. 다행히 주택도시보증공사의 별도 확약이 제출돼 박덕호 관련 보증금의 인수 문제는 해소되는 구조입니다. 그러나 그 효력은 확약 대상 보증금에 관한 것이지, 다른 임차인의 미확인 권리까지 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 핵심이다

말소기준권리는 2025.02.26 에스비아이저축은행 가압류입니다. 이후 등기된 박덕호의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 말소되는 권리입니다. 그러나 임차권등기의 말소와 대항력 있는 임대차보증금 반환의무의 소멸은 별개이므로, 기존 임차인의 전입·점유 시점과 보증금 인수 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억과 미상 권리

임차 관련 기재 인물은 박덕호·조아영·채권양 3명입니다. 주택도시보증공사는 박덕호로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 채권자로 기재되어 있으므로, 이를 별도의 임차인으로 추가하거나 130,000,000원의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

박덕호의 전입·점유일과 확정일자는 임차권등기 기재 기준입니다. 조아영과 채권양의 보증금은 확인되지 않았으며, 채권양의 대항력은 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 78.6%라는 숫자의 함정

가야누리애더센트리즈의 동일 면적대 실거래로 확인되는 거래는 2021년 6월의 1건입니다. 당시 전용 29.3㎡, 10층이 140,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저매각가 110,000,000원은 이 거래가의 78.6%입니다.

시세 집계상 최근 12개월 평균가격도 140,000,000원으로 표시되지만, 실제 확인되는 거래월은 2021.06입니다. 따라서 이 가격을 2026년의 유효한 최근 거래 평균으로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 최신 실거래와 하락·상승 추세를 충분히 확인할 수 없으므로 78.6%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 총 채권액 266,009,726원, 예상 채권자 배당 107,660,000원, 미배당액 158,349,726원입니다. 미배당 채권 전부가 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다

유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지고 배당받지 못하는 채권액은 늘어납니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 박덕호 관련 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않는 구조이므로, 그 보증금의 실질 인수액은 회차별로 0원입니다. 확약 밖의 채권양에게 대항력 있는 보증금이 존재하는지는 여전히 별도 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 5층 511호입니다. 2020.05.08 사용승인됐으며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기·소방·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 토지로 서측 약 10~12m, 북측 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가 2,336,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 196세대 규모의 오피스텔이지만 확인 가능한 동일 면적대 실거래는 2021년 1건입니다. 단지 평균 유찰 5.0회를 함께 고려하면 현재 시장에서의 매도 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.09.03 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 및 적용 범위를 직접 확인하세요.
• 박덕호의 권리. 2023.03.09 전입·점유 및 2023.02.20 확정일자와 임차권등기의 관계, 주택도시보증공사에 양도된 보증금의 범위를 대조하세요.
• 채권양의 대항력. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 그대로 두고 실질취득액을 110,000,000원으로 확정하면 위험합니다.
• 조아영의 점유. 2025.09.05 전입과 실제 점유 상태를 확인하고, 대항력과 별개로 명도 절차에 필요한 사항을 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.02.16 등기된 민간임대주택의 등록·말소 상태와 관련 임대차 관계를 확인하세요.
• 현재 시세. 2021년 거래가 140,000,000원만을 기준으로 하지 말고 최근 실거래, 현재 매물가격 및 임대수요를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 110,000,000원, 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원의 가격 구간을 검토하되, 실제 다음 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 현재 점유자, 인도 가능 시점과 예상 명도비용을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 1.3억을 지웠지만, 남은 물음표가 있다”

이 물건은 단순히 최저가 110,000,000원짜리 오피스텔로 접근하면 안 됩니다. 130,000,000원의 임차보증금이 존재하고, 원래의 임차관계는 말소기준권리보다 앞선 날짜를 포함하고 있기 때문입니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약을 제출하면서 박덕호 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.

문제는 그다음입니다. 채권양의 보증금과 전입일이 미상이고, 현재 시세를 판단할 수 있는 거래도 충분하지 않습니다. 2021년 실거래 140,000,000원과 비교한 78.6%라는 수치는 참고자료일 뿐, 지금 110,000,000원이 저렴하다는 증거는 아닙니다. 단지 경매물건의 평균 유찰도 5.0회에 이릅니다.

결론은 ‘주요 인수위험 해소, 잔여 권리 확인 필요, 가격 판단 보류’입니다. 확약서가 해결한 권리와 해결하지 않은 권리를 분리하고, 미상 임차인 및 현재 시장가격을 확인한 후 유찰 여부와 응찰가격을 판단하는 것이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 얼마나 낮아 보이는지가 아니라 실제로 얼마를 부담하게 되며, 그 금액으로 안전하게 취득할 수 있는가입니다.