부산지방법원 2026타경10779. 부산 부산진구 부암동의 새운타운 12층 1202호, 전용 41.2297㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 191,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사로, 청구금액은 257,161,642원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가도, 경매 신청채권자의 청구액도 아닙니다. 2023년 등기된 임차보증금 200,000,000원과 2026년 제출된 포기 확약서의 관계입니다. 임남수는 2021.06.14. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖춘 임차권자입니다. 그의 임차권등기는 말소기준인 2025.12.18. 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.09.03. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 임남수 측 잔액은 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 반면 2023.09.08. 전입한 김동룡은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임남수의 확약만으로 김동룡의 권리까지 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 124-19 새운타운 주건축물 제1동 제12층 제1202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 신천대로216번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.2297㎡ · 지하 1층 / 지상 15층 중 12층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 사용승인 | 2020.05.26 |
| 등기상 소유자 | 새운토건주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 257,161,642원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2025.12.18. 갑구 6번 압류 · 부산진구(부산광역시) |
| 주요 선순위권리 | 2023.06.23. 을구 3번 주택임차권 · 임남수 · 보증금 200,000,000원 |
| 특별사항 | 2026.09.03. 주택도시보증공사 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
말소기준권리는 2025.12.18. 부산진구 압류입니다. 압류 자체와 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 삼성생명보험의 근저당권은 2021.06.14. 이미 해지·말소됐으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
반면 임남수의 주택임차권은 2023.06.23. 등기되어 말소기준권리에 앞섭니다. 보증금 200,000,000원은 현재 최저가 191,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나, 취득 총액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
확인 대상은 임남수와 김동룡, 실제 임차인 2명입니다. 주택도시보증공사는 임남수 관련 임차보증금 권리를 양수한 기관으로, 별도의 세 번째 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임남수 | 2021.06.14 | 200,000,000원 | 2021.06.01 배당요구 2023.06.23 |
기존 대항력 있음 확약상 포기 |
우선변제 가능 | HUG 양도·승계 실질 0원* |
| 김동룡 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 위험 미확정 |
* 임남수의 배당모형상 미배당 잔액은 신건 기준 12,474,000원이나, 2026.09.03. 제출된 주택도시보증공사 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않는다는 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 이는 임남수 측에만 적용되며 김동룡의 미확인 보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 95.5%지만, 거래가 오래됐다
새운타운 전용 41.23㎡대에서 확인되는 거래는 2023년 4월과 5월 각 1건입니다. 두 거래 모두 200,000,000원으로 기록됐습니다. 현재 최저매각가 191,000,000원은 이 거래금액의 95.5%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 41.23㎡ | 13층 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 41.23㎡ | 14층 | 200,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 41.23㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 과거 실거래보다 9,000,000원 낮습니다. 하지만 2026.11.09. 매각기일을 기준으로 거래 사례는 상당히 오래됐습니다. 2023년 거래만으로 2026년 현재 시세를 검증할 수 없으며, 현재 시장이 과거보다 상승했는지 하락했는지도 단정할 수 없습니다.
게다가 해당 물건은 12층인 반면 확인 거래는 13층과 14층입니다. 층·향·상태에 따른 차이도 따져야 합니다. 특히 김동룡 보증금 인수액이 미확정이므로, 최저가 191,000,000원 자체를 최종 실질취득액으로 확정해서 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
신건 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 뒤 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 아래는 확약에 따른 매수인 인수액 조정과 구분한 배당모형상 금액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,474,000원 |
| 1. 임남수 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 257,161,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임남수 미배당 보증금 | 200,000,000원 | 12,474,000원 |
집행비용 3,474,000원은 추정치이며, 임남수 미배당 12,474,000원은 매각대금 배분 항목이 아닌 보증금 부족분입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 257,161,642원은 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 조세채권·우선변제 관계와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가는 것은 아니다
임남수처럼 대항력을 가진 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적으로 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금은 늘어납니다. 이 사건의 배당모형 역시 그 구조를 보여줍니다.
| 구분 | 최저매각가 | 임남수 명목상 인수 | 확약 후 실질 인수* | 김동룡 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 191,000,000원 | 12,474,000원 | 0원* | 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 152,800,000원 | 50,139,200원 | 0원* | 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 122,240,000원 | 80,271,360원 | 0원* | 미상 |
확약이 없다면 위 시나리오상 임남수의 명목상 인수액은 낙찰가 하락에 따라 증가합니다. 신건 기준 191,000,000원 + 12,474,000원 = 203,474,000원으로, 이미 2023년 참고 거래가 200,000,000원을 웃돕니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 약 2억 원 수준입니다. 따라서 선순위 보증금 인수형에서 최저가 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 해석하면 안 됩니다.
다만 이 사건은 임남수 측이 잔존 보증금 반환청구권을 포기했습니다. 확약의 효력이 유지된다는 전제에서 임남수에 대한 실질 인수액은 어느 회차에서도 0원*입니다. 그 결과 입찰가 하락은 임남수 보증금 때문에 상쇄되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 북서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경과 입지조건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 부암역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.05.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 15층 중 12층에 위치합니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비·공동현관·도시가스·개별난방·주차타워설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로 및 토지. 토지는 사다리형 평지이고, 북측과 서측으로 각각 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 토지면적은 302.0㎡, 공시지가는 1,572,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 기준높이 85m, 최고높이 120m 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 임대관계는 감정평가 당시 미상으로 기재됐습니다.
- 환금성. 확인된 단지 규모는 8세대로 작고, 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.7회, 낙찰률은 0%입니다. 매매 사례도 2023년 2건에 그치므로 현재 거래 수요와 재매각 가능성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약서 원본. 2026.09.03. 확약의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인하고, 매각조건에 반영됐는지 대조해야 합니다.
- 김동룡의 임대차관계. 2023.09.08. 전입자의 실제 점유, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상인 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 수와 권리 중복. 임남수와 김동룡의 권리를 분리하고, 주택도시보증공사의 양수·승계 채권을 새로운 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰가. 확약으로 인수가 해소된 임남수와 별도로 김동룡의 잠재 인수액을 계산한 다음, 낙찰가와 인수액을 합쳐 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2023년의 200,000,000원 거래 두 건만으로 2026년 적정가를 확정하지 말고, 매각기일 전 동일·유사 면적의 최신 거래와 실제 매도호가를 점검해야 합니다.
- 명도와 점유. 등기된 임차권의 말소 가능성과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다. 김동룡의 점유가 계속되는지, 인도명령 등 절차상 쟁점이 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·조세채권. 관리비 체납 중 승계 가능한 공용부분과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 관리주체 및 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 최신 매각조건을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강점, 미상 임차인은 보류”
부산 새운타운 1202호는 주택도시보증공사의 확약이 권리분석의 결론을 바꾸는 사건입니다. 선순위 임차권자 임남수의 보증금 200,000,000원 중 배당 부족분이 존재하더라도, 확약에 따라 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 점은 분명한 강점입니다.
그러나 김동룡이라는 별도 전입자의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 전체 인수액은 미확정이고, 단순히 최저가 191,000,000원을 실질취득액이라고 할 수 없습니다. 2023년 거래가 200,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴한 투자라고 판단하기도 어렵습니다.
소규모 다세대주택이라는 특성과 평균 유찰 횟수 6.7회, 낙찰률 0%의 경매 통계까지 고려하면 가격보다 권리 확정과 환금성 검증이 우선입니다. 임남수 측 확약은 긍정적이지만, 김동룡 권리 확인 전 입찰 판단은 보류. 이 사건의 관건은 최저가가 아니라 실제로 얼마를 인수하고, 나중에 얼마에 처분할 수 있는가입니다.
