부산지방법원 2026타경10780. 부산 부산진구 부암동 새운타운 4층 402호, 전용면적 58.0962㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 190,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 정영란 명의의 보증금 190,000,000원짜리 주택임차권이 남아 있습니다. 이 임차권은 2024.11.29 부산진구 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 선순위 권리입니다.

그런데 매각물건명세서의 비고에 중요한 내용이 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정영란)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 돌려받지 못해도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 통상적인 선순위 임차인 인수형 경매와는 실제 취득비용이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

권리분석의 출발점은 2024.11.29 부산진구 압류입니다. 그보다 먼저 성립한 정영란의 임차권은 등기부상 자동 소멸하는 후순위 권리와 다릅니다. 정영란은 2021.05.07 전입·점유 및 확정일자를 갖추고, 2023.06.22 보증금 190,000,000원에 대한 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.

기존 신탁등기도 구분해야 합니다. 2020.06.05 케이비부동산신탁주식회사로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌으나, 2021.05.07 신탁재산의 귀속에 따라 신탁등기가 말소되고 소유권이 새운토건주식회사로 돌아왔습니다. 이미 말소된 신탁등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산할 이유는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명, 확약은 1명 관련 권리에만 적용

확인된 임차인·점유 관련 명의자는 정영란과 김지호 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 정영란 관련 보증금 권리의 양수 관계자로 나타나므로, 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 보증금 190,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

정영란의 경우 전입·확정일자 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기도 말소기준권리보다 먼저 설정되어, 확약이 없다면 잔존 보증금 인수가 문제되는 임차인입니다. 다만 현재는 주택도시보증공사 명의의 확약이 제출되어 있어, 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

김지호는 2024.12.10 전입자로서 말소기준인 2024.11.29 압류보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 점유의 원인과 범위가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 액수를 임의로 계산하거나 선순위 인수액으로 확정할 수 없습니다. 점유 및 임대차 관계의 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 과거 거래보다 낮지만 표본이 얕다

새운타운의 비교 실거래는 전용면적 58.1㎡ 거래 2건입니다. 전체 거래평균은 193,500,000원이고, 가장 최근 확인되는 거래는 2025.03의 195,000,000원입니다. 확약에 따른 실질 인수액 0원이 유지된다면 신건 실질취득 184,000,000원은 해당 거래가의 94.4% 수준입니다.

단순 수치 비교에서는 실질취득 184,000,000원이 2025.03 거래가보다 11,000,000원 낮습니다. 전체 거래평균 193,500,000원 대비 비율은 95.1%이며, 최근 거래 기준 비율은 94.4%입니다. 그러나 이는 과거 실거래 대비 명목상 차이이지, 지금 바로 매도할 수 있는 현재 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

제시된 거래 추세는 과거 거래 대비 +1.6%입니다. 2023.05 거래 192,000,000원에서 2025.03 거래 195,000,000원으로 소폭 상승한 흐름이므로 확인된 과거 두 거래 사이에 하락 추세가 나타난 것은 아닙니다. 하지만 2026년 거래가 확인되지 않아 현재의 상승·하락 여부는 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

집행비용 3,376,000원은 추정치입니다. 위 표는 주어진 예상배당 계산을 표시한 것이며, 실제 배당순위·채권 귀속·조세 우선순위와 배당액은 확정된 것이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

예상배당에서는 정영란 관련 보증금 190,000,000원 가운데 180,624,000원을 배당하고, 미배당 금액 9,376,000원이 발생합니다. 다만 확약에 따라 이 잔여 보증금에 대한 매수인 청구가 포기되는 구조이므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

또한 배당 계산상 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 정영란의 보증금과 관련된 양도 관계자로 기재되어 있으므로, 신청채권 190,000,000원과 기존 임차보증금 190,000,000원을 서로 독립된 보증금 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 권리 귀속은 채권양도 관련 서류 및 최종 배당관계를 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격구조를 바꾼다

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 경매에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나기 때문에 실질취득 부담이 보증금 규모 부근에서 유지됩니다. 이 사건은 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 있어 해당 원칙을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

룰상 인수는 기존 예상배당 시나리오의 미배당 보증금 추정치입니다. 확약 적용 인수 0원은 정영란 관련 권리에 한정되며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용과 김지호 관련 미확인 사항은 실질취득 계산에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 서면중학교 북서측 인근입니다. 주변에 빌라, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 부암역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 4층 402호입니다. 승강기, 주차타워, 화재경보설비, 스프링클러, 소화전, 도시가스 개별난방 및 위생설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정하거나 일반 공동주택과 같은 환금성을 적용해서는 안 됩니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 4m 도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형에 가까운 형태입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 기준은 1,572,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 거래정보상 8세대의 소규모 물건입니다. 확인되는 실거래가 2건에 불과하고 경매 평균 유찰횟수가 6.7회로 나타나므로, 취득 후 매도 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.03 제출된 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제로 매각조건에 반영되어 있는지 확인합니다. 본 분석의 실질 인수 0원 판단은 이 내용에 근거합니다.
• 주택도시보증공사 권리 관계. 정영란 관련 보증금 채권의 양도·승계 관계와 주택도시보증공사의 확약 권한, 최종 배당권자를 대조합니다. 신청채권과 기존 보증금을 중복 채무로 계산하지 않습니다.
• 김지호 점유 및 보증금. 2024.12.10 전입 사실 외에 실제 점유 여부, 보증금 및 계약관계, 확정일자, 다른 선순위 점유 근거가 있는지 확인합니다. 정영란 관련 확약은 김지호에게 적용되지 않습니다.
• 임차권등기 말소 실무. 확약서상 임차권등기 말소에 동의하더라도 매각 이후 말소 절차와 필요 서류, 협조 관계를 확인해야 합니다. 확약서 제출 자체와 등기의 실제 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 조세 압류와 배당순위. 2024.11.29 부산진구 압류와 관련된 체납 조세의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인합니다. 당해세 등의 우선배당으로 예상배당액이 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 2025.03의 195,000,000원 거래를 현재 가격으로 단정하지 말고, 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 실제 매도 가능 가격, 임대수요와 매물 체류기간을 확인합니다.
• 소규모 건물 관리비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비, 주차타워 유지관리 및 수선비 부담을 확인합니다.
• 명도 및 현장 조사. 김지호와 정영란 관련 점유 현황, 실제 사용 상태 및 인도 협조 가능성을 조사합니다. 보증금 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 매각기일 전에 다시 대조합니다.

맺으며 — “1.9억 선순위 보증금보다 확약의 효력이 중요하다”

이 사건을 등기부만 보고 판단하면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권이 존재하는 위험한 인수형 물건입니다. 신건 184,000,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 9,376,000원이 남을 수 있는 구조이기 때문입니다.

그러나 2026.09.03 주택도시보증공사의 확약으로 상황이 바뀝니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 확약이 유효하다면 정영란 관련 보증금 인수는 실질 0원입니다. 이에 따라 신건 기준 실질취득은 184,000,000원으로 계산됩니다.

가격도 명목상 나쁘지 않아 보입니다. 최신 확인 거래 195,000,000원보다 11,000,000원 낮고, 최근 거래 기준 지표의 94.4%에 해당합니다. 하지만 그 거래는 2025.03에 이루어졌고, 전체 거래도 2건뿐입니다. 현재 시장에서도 같은 금액에 팔릴 것이라는 보장은 없습니다. 여기에 경매 평균 유찰 6.7회, 매각률 0.0%라는 신중하게 해석해야 할 유동성 지표가 있습니다.

결국 이 물건은 선순위 보증금 위험이 확약으로 크게 완화된 조건부 물건이지만, 김지호의 미확인 보증금·점유관계, 확약 및 임차권등기 말소의 실무적 이행, 오래된 거래가격과 낮은 환금성이 남아 있습니다. 확약의 효력은 긍정적이지만, 가격 메리트와 명도 안전성은 추가 검증이 필요합니다. 현재 평가는 C등급의 신중 검토 대상입니다.