부산지방법원 2026타경10781. 부산진구 부암동 새운타운의 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 주건축물 1동 2층 201호입니다. 소유자는 새운토건주식회사이고, 주택도시보증공사가 205,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기부를 보면 임차인 엄경숙의 보증금 205,000,000원이 2023년 임차권등기로 공시되어 있습니다. 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 빠르므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
그런데 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.03.자로 제출한 확약서입니다. 공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔여 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 따라서 등기상 선순위 보증금 205,000,000원을 낙찰대금에 다시 더해 취득원가를 계산해서는 안 됩니다. 이 확약의 적용 범위와 효력을 입찰 전에 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 124-19 새운타운 주건축물 1동 2층 201호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 신천대로216번길 30 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 사용 가능 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 건물 중 2층 201호 |
| 시세 비교 기준 면적 | 63.3947㎡ · 비교 실거래 전용 58.1㎡ |
| 소유자 | 새운토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 205,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 엄경숙 · 205,000,000원 |
| 확약 반영 매수인 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.11.29. 접수된 갑구 6번 부산진구 압류입니다. 이보다 앞선 2023.09.04. 임차권등기는 매각만으로 당연히 소멸하는 후순위 권리로 볼 수 없습니다. 임차인 엄경숙은 2021.08.06. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.08.09. 확정일자를 받았습니다. 그 결과 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다.
- 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 엄경숙 | 제201호 전유부분 전부 | 205,000,000원 |
전입 2021.08.06 확정 2021.08.09 |
대항력 있음 우선변제권 있음 선순위 임차권등기 확약으로 인수 해소 |
| 임대차계약일 | 2021.06.30 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.08.06 |
| 전입신고일 | 2021.08.06 |
| 확정일자 | 2021.08.09 |
| 임차권등기 | 2023.09.04 · 을구 1번 |
| 보증금 | 205,000,000원 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구에 따른 우선변제권 행사 가능 |
| 보증금 승계 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 엄경숙) |
| 대항력 포기 확약 | 2026.09.03 |
| 실제 임차인 | 1명 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 적용 전제) |
주택도시보증공사는 엄경숙과 별개의 새로운 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 엄경숙 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 임차보증금 채권을 양도받은 보증기관입니다. 따라서 엄경숙의 보증금 205,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 205,000,000원을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 비싸다
새운타운은 8세대 규모이고 2020.05.26. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 비교 실거래는 2건으로, 전체 평균 거래금액은 193,500,000원입니다. 최근 거래는 195,000,000원이며, 최근 12개월 평균 지표도 195,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.1㎡ | 11층 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 58.1㎡ | 5층 | 192,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.1㎡ | 2건 | 193,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 1건 | 195,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 193,500,000원 |
|---|---|
| 최근 평균 지표 | 195,000,000원 |
| 최신 확인 거래 | 2025.03 · 195,000,000원 |
| 전체 실거래 최저 | 192,000,000원 |
| 전체 실거래 최고 | 195,000,000원 |
| 최근 대비 과거 거래 추세 | +1.6% |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 104.4% |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 103.6% |
확약 반영 후 신건 실질취득금액은 202,000,000원입니다. 이는 최신 확인 거래 195,000,000원보다 7,000,000원 높고, 최근 평균 지표의 103.6%에 해당합니다. 전체 평균 193,500,000원과 비교하면 104.4%로 가격 부담이 더 커집니다.
과거 거래 대비 최근 가격 변화율은 +1.6%로 집계되지만, 실제 거래표에 확인되는 최신 거래는 2025.03이고 거래 표본도 적습니다. 따라서 최근 12개월 평균 지표를 현재 시장가격의 확정값으로 단정하기 어렵습니다. 확인 가능한 가격 비교만으로도 신건이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 엄경숙 임차보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청 채권 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 전액이 집행비용 및 임차보증금 우선변제에 배분되는 추정표입니다. 엄경숙과 주택도시보증공사에 각각 표기된 205,000,000원은 동일 보증금의 양도·승계 관계를 반영한 것으로, 서로 다른 임차보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 배당 순위와 실제 배당액은 법원의 배당절차에서 확정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 커진다
이 사건은 유찰되더라도 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액이 0원입니다. 이것이 일반적인 대항력 인수형 경매와 가장 큰 차이입니다. 확약이 없는 경우와 있는 경우를 구분해 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 인수 | 확약 후 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 202,000,000원 | 6,628,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 161,600,000원 | 46,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,280,000원 | 78,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가로 낙찰된다는 가정이며 실제 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 확약 전 인수액은 집행비용과 배당 부족액을 반영한 추정치입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득금액은 보증금 205,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다. 집행비용 추정에 따라 단순 보증금 합계와 차이가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 서면중학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 부암역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2020.05.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 도시가스 및 공동현관기 등을 갖추고 있습니다.
- 주차. 북측과 서측으로 폭 4~5미터의 포장도로에 접하며, 기계식주차설비 등 주차시설이 있습니다. 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역입니다. 기준높이 85m, 최고높이 120m의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,572,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다.
- 환금성. 새운타운은 8세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 전체 실거래는 2건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다. 대규모 아파트 단지에 비해 시장가격과 매도 소요기간을 예측하기 어려울 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.03. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 적용 범위를 확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 엄경숙의 보증금은 205,000,000원으로 말소기준권리 이전에 발생한 권리입니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 경우에는 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 엄경숙과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 계산하지 마세요. 실제 임차인은 1명이며 동일한 보증금 채권의 양도·승계 관계입니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자를 확인해야 합니다. 확약에 따른 금전채무 해소와 실제 인도·점유 이전은 구별해 준비하세요.
- 신건 고가 입찰 경계. 확약 적용 후 취득금액 202,000,000원은 최신 거래 195,000,000원보다 높습니다. 인수액이 없다는 이유만으로 시세 대비 할인된 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 후 가격 재검토. 1회 유찰 시 최저가 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원 시나리오를 검토하되, 실제 입찰 전 최신 거래 사례와 현재 매물가격을 다시 확인하세요.
- 오피스텔 취득비용. 공부상 용도와 실제 주거 사용 상태를 확인하고, 취득세·보유세·대출조건·임대 운용 가능성 등을 별도로 계산하세요.
- 관리비 및 기계식 주차장. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식주차설비의 관리·수선 부담을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 법원 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약은 유리하지만, 신건 가격은 보류”
이 사건은 겉으로 보면 상당히 위험한 선순위 임차권 경매입니다. 보증금 205,000,000원이 최저매각가 202,000,000원보다 크고, 임차인의 전입·확정일자도 말소기준권리보다 빠릅니다. 통상적인 구조라면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인이 부족 보증금을 인수해 총취득원가가 보증금 수준으로 유지됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원이며, 유찰가격 인하가 실제 취득원가 절감으로 이어지는 구조입니다.
그럼에도 신건 최저가 202,000,000원은 최신 확인 거래 195,000,000원의 103.6%입니다. 소규모 8세대 오피스텔이고, 단지 평균 유찰 횟수도 6.7회에 이릅니다. 거래 표본이 적어 시세 및 환금성 판단에 불확실성도 남아 있습니다.
결론은 명확합니다. 확약을 통해 선순위 보증금 인수 위험은 해소될 수 있지만, 현재 신건 가격에는 매력적인 할인 여지가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 확약서의 효력을 먼저 확인하고, 유찰 후 가격을 재평가하는 조건부 접근 대상입니다. 권리 해소 가능성은 긍정적, 신건 가격 경쟁력은 부족, 환금성은 보수적 평가가 적절합니다.
