서울동부지방법원 2024타경55416. 서울 광진구 중곡동 688-2에 있는 지하 1층·지상 2층 규모의 주택 및 토지입니다. 감정평가서상 1층은 주택 2가구, 2층은 주택 1가구, 지층은 주택 2가구로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사스텔레한이며, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

가장 먼저 봐야 할 것은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권과 임차보증금입니다. 2023년 등기된 문예영의 임차권과 2024년 등기된 이보람의 임차권이 확인되고, 별도로 보증금 액수가 확인되지 않은 전입자들도 있습니다. 특히 문예영과 이보람의 임차권등기는 모두 건물 1층 101호를 대상으로 표시되어 있어, 각 임대차의 실제 권리관계와 보증금 반환 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.

현재 예상배당 계산에서는 문예영에게 보증금 100,000,000원을 전액 배당하고, 이보람에게 74,544,324원을 배당한 뒤 남는 30,455,676원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이는 확정된 실제 배당 결과가 아니며, 다른 임차인의 미확인 보증금까지 모두 정리되었다는 뜻도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권에 주목

2021.10.08 문혜영 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정되었으나, 2022.09.27 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이 근저당권을 살아 있는 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.

2025.02.04에는 국가를 권리자로 하는 추징보전 관련 가압류가 등기되어 있으며, 추징보전액은 117,479,100원입니다. 경매개시결정 이후의 가압류로 매각에 따른 소멸 대상이지만, 이 사실이 선순위 임차보증금 인수 위험까지 해소하지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 위험이 남아 있다

현황조사와 매각물건명세서 등에 기재된 임차 관계는 8건입니다. 보증금이 확인되는 주요 임차인은 문예영과 이보람이며, 그 밖의 전입자들은 보증금 또는 실제 점유 범위가 확인되지 않은 경우가 있습니다. 임차인 간 동일 호실 여부와 신고 내용의 중복 가능성을 확인하기 전에는 모든 기재를 서로 독립적인 보증금 채무로 단정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

배당요구가 확인된 사람은 김문자, 박상훈, 문예영, 이보람 및 '기사항전'으로 기재된 신고인입니다. 다른 신고인의 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르더라도 실제 점유, 임대차의 유효성, 보증금 및 권리관계 확인이 필요합니다.

③ 실질취득금액 — 유찰되어도 부담은 비슷하다

이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 전부 배당되지 않으면, 남은 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그래서 최저매각가가 내려가더라도 인수 보증금이 늘어나 실질취득금액은 크게 줄지 않는 구조가 나타날 수 있습니다.

표에서 보듯 매각가가 177,834,000원 → 113,813,760원으로 하락하는 시나리오에서도 계산상 실질취득금액은 약 2.07억~2.08억 수준으로 유지됩니다. 매각가가 내려갈수록 미배당 임차보증금의 인수액이 늘어나는 효과 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,834,000원 가정)

제공된 배당 추정에서는 집행비용과 문예영 보증금 전액, 이보람 보증금 일부에 매각대금이 모두 사용됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울중마초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 중곡역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1993.02.05 사용승인된 벽돌조 건물로 지하 1층·지상 2층 규모입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감이며 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 96.9㎡, 제2종일반주거지역이며 평지·정방형 형태로 도로에 접하고 있습니다. 공시지가는 3,307,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있어 실제 적용 여부와 거래 조건 확인이 필요합니다.
• 건물 이용. 1층 2가구·2층 1가구·지층 2가구의 주택으로 이용 중입니다. 여러 임차 관계가 존재하므로 일반적인 단일 세대 아파트보다 명도와 임대차 정리가 복잡할 수 있습니다.
• 현장 확인. 제시외 건물 'ㅁ'은 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 일괄매각 대상과 실제 건물 상태를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 문예영의 2023.06.28 임차권등기와 이보람의 2024.08.28 임차권등기를 대조하고, 실제 보증금 반환 및 임차권 말소 여부를 확인하세요.
• 명세서상 추가 임차권 확인. 건물 을구 3번·4번·5번·6번 임차권등기에 대한 인수 문구가 있습니다. 각 권리의 보증금·배당액·잔액·말소 조건을 명확히 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 조사. 김문자·박상훈·박형준·박상욱·이준기 등의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 호실, 전입 유지 여부를 확인하세요.
• 동일 101호 임차권 중복 확인. 문예영과 이보람의 임차권이 모두 1층 101호를 가리키므로 임차 관계가 어떻게 승계되었는지, 보증금 반환 여부와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 확정 여부 확인. 이보람의 예상 미배당액은 30,455,676원입니다. 실제 배당액, 우선순위, 당해세, 최우선변제 등에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차의 계산상 실질취득금액은 208,289,676원입니다. 최저매각가 177,834,000원만을 기준으로 주변 시세와 비교해서는 안 됩니다.
• 추가 유찰 효과 점검. 8회·9회 유찰 가정에서도 계산상 실질취득액은 207,791,741원, 207,393,393원입니다. 단순한 유찰만으로 가격 메리트가 크게 개선된다고 볼 수 없습니다.
• 시세 조사. 인근의 실제 매매사례와 토지·건물 가치, 건물 상태를 확인하고 실질취득액을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 제시외 건물 및 명도 확인. 내부 확인이 되지 않은 제시외 건물과 각 가구의 점유 상태를 조사하고 명도·수리·관리비 관련 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “7회 유찰 ≠ 79% 할인 매수”

이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 최저매각가가 크게 내려갔다는 숫자에 있습니다. 감정가 847,979,100원이던 물건의 최저가가 177,834,000원이 되었지만, 인수 보증금을 반영한 계산상 실질취득금액은 208,289,676원입니다.

게다가 이 숫자는 확인된 배당 시뮬레이션에 따른 금액입니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자들이 있고, 같은 101호를 대상으로 하는 임차권등기들의 관계와 추가 임차권등기 사항까지 확인해야 합니다. 실제 부담금액이 현재 추정보다 증가할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7회 유찰이라는 사실은 매수 가격의 하락을 보여줄 뿐, 그 자체로 권리 위험이 해소되거나 투자 가치가 생겼음을 의미하지 않습니다. 추가 유찰 가정에서도 실질취득액이 거의 유지되는 만큼, 유찰 횟수를 기다리는 것만으로는 해결되지 않는 문제입니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 임차권·보증금의 전면 재확인입니다. 임차인별 실제 인수액을 확정하고, 미확인 보증금 위험을 해소한 후 주변 실거래와 실질취득금액을 비교해야 합니다. 현재 상태에서는 감정가 대비 할인율만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.