부산지방법원 2025타경5566. 부산 해운대구 우동 경남마리나아파트 105동 4층 405호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 최두영(수탁자)이며, 이 물건은 일반적인 소유자 명의 아파트와 달리 2021년 신탁을 원인으로 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 2020년 연수송도신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당권은 2025년 웰컴저축은행으로 이전되었습니다. 이후 웰컴저축은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
가격 쪽에는 분명 살펴볼 만한 수치가 있습니다. 최저매각가 960,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 1,053,888,888원보다 낮고, 2026년 10월 최신 실거래가 1,030,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +4.2%입니다. 다만 본건은 4층으로, 비교 거래 상당수가 그보다 높은 층입니다. 시세 평균보다 낮다는 숫자만으로 곧바로 저평가 물건이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1388-1 경남마리나아파트 105동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 99 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 단지 정보 | 경남마리나 · 624세대 · 1996.09.30 준공 |
| 등기상 소유자 | 최두영 (수탁자 · 신탁원부 제2021-4301호) |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 960,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 웰컴저축은행 주식회사 / 596,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.10 을구 15번 근저당권 · 채권최고액 655,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 확인
말소기준권리는 2020.07.10 설정된 을구 15번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 연수송도신용협동조합으로 채권최고액은 655,600,000원입니다. 2025.06.30 이 근저당권이 웰컴저축은행으로 이전되었으므로, 최초 설정권자와 현재 승계권자를 구분해야 합니다.
그 뒤 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 528,000,000원), 경매개시결정, 해운대구와 국의 압류, 삼성카드 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024년 해운대구 압류는 이미 말소된 이력도 확인됩니다. 등기상 후순위 담보권과 압류·가압류의 소멸 여부만 놓고 보면 매수인이 그대로 떠안을 등기상 금전채무는 없는 구조입니다. 다만 세금 관련 압류가 매각으로 소멸하는 것과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 미상
실제 확인된 임차인은 최진호 1명입니다. 전입일은 2024.01.29로 말소기준권리인 2020.07.10보다 늦습니다. 따라서 신고된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 부분도 특정되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진호 점유 부분 미상 |
2024.01.29 전입 2025.09.17 배당요구 |
미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균의 91.1%
경남마리나 동일 전용면적 84.93㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,043,333,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 9건 평균 1,053,888,888원과 최신 거래 1,030,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 14 | 1,030,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 11 | 1,020,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 9 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 12 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 10 | 1,250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 6 | 1,000,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 5 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 6 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 965,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 6 | 1,110,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 7 | 1,000,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 1 | 925,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 9건 | 1,053,888,888원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 1,043,333,333원 |
최근 12개월 평균을 기준으로 하면 최저가 960,000,000원은 시세의 91.1%입니다. 최신 거래인 2026년 10월 1,030,000,000원보다도 낮습니다. 과거 거래와 비교한 최근 거래 추세는 +4.2%로, 제공된 지표에서는 하락 추세가 아니라 상승 흐름을 나타냅니다.
그렇다고 가격 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 거래 최저는 925,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 게다가 1,300,000,000원 및 1,250,000,000원 거래가 평균을 끌어올리는 효과도 있습니다. 본건은 4층으로 저층에 가깝기 때문에, 높은 층의 거래를 그대로 본건의 적정가격으로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 960,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,000,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 연수송도신협 웰컴저축은행으로 근저당권 이전 |
655,600,000원 | 655,600,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 우리은행 | 528,000,000원 | 292,400,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 | 12,214,366원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 등을 사용한 단순 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 근저당권 이전관계, 조세채권의 법정기일, 임차인 최우선변제 여부 및 확정 집행비용에 따라 달라집니다. 특히 을구 15번 근저당권은 웰컴저축은행으로 이전되었으므로 실제 배당권자와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
이 가정에 따르면 채권 총액 1,195,814,366원 가운데 예상 채권자 배당액은 948,000,000원, 미배당 채권액은 247,814,366원입니다. 집행비용 12,000,000원을 제외한 매각대금이 채권자에게 배분되므로 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 그대로
| 매각 회차 | 최저매각가 | 미배당 채권 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 960,000,000원 | 247,814,366원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 768,000,000원 | 437,894,366원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 614,400,000원 | 589,958,366원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 감소해 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 권리만으로 계산한 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 미상 임차보증금의 실제 법적 지위와 신탁 관련 권리관계가 추가 확인된다는 전제에서 해석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 해강초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 수영만요트경기장 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 동백역이 인근에 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 4층 405호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 경남마리나는 624세대이며 사용승인 기준 준공일은 1996.09.30입니다. 단지 규모는 환금성 판단에서 참고할 요소지만, 개별 호수의 내부 상태와 수리 필요성을 함께 고려해야 합니다.
- 도로. 부지 남측으로 광대로, 서측으로 중로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 점유 및 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 925,000,000원부터 1,300,000,000원까지 차이가 큽니다. 층·향·수리 상태에 따른 가격 편차를 충분히 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 제2021-4301호의 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 임대차 관련 조항과 매각 후 소유권 정리 방법을 확인하세요.
- 말소기준 및 근저당권 승계 확인. 2020.07.10 을구 15번 근저당권과 2025.06.30 웰컴저축은행으로의 근저당권 이전 내용을 대조하세요. 실제 피담보채권액과 배당관계도 확인해야 합니다.
- 임차인 최진호 확인. 전입일 2024.01.29, 배당요구일 2025.09.17은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 임대차계약서, 전입세대 열람 및 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 조세채권 확인. 해운대구 및 국의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따른 조세채권의 우선순위가 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 4층 시세 보정. 최근 12개월 평균 1,053,888,888원은 참고 지표입니다. 본건 4층의 향·조망·내부 상태를 반영한 실제 매도가격을 별도로 검증하세요.
- 점유·명도 계획. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 이사 협의 및 명도에 필요한 비용을 검토하세요.
- 체납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 매수인에게 승계될 가능성이 있는 항목을 구분하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가 960,000,000원과 유찰 시 768,000,000원·614,400,000원 구간을 구분해 가격과 권리 위험을 함께 재평가하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 기록을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 관심, 권리 확인은 필수”
부산 경남마리나 105동 405호는 가격과 권리의 평가가 갈리는 물건입니다. 신건 최저가 960,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,053,888,888원의 91.1%이고, 최신 거래 1,030,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +4.2%로, 제공된 지표상 하락장이 아닙니다.
그러나 현재 등기상 소유자가 신탁 수탁자라는 점, 신탁원부의 구체적인 조항을 확인해야 한다는 점, 그리고 임차인 최진호의 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 단순한 가격 판단을 어렵게 만듭니다. 후순위 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하고 예상 인수액이 0원이라는 계산은 긍정적이지만, 그것만으로 입찰 위험이 모두 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
또한 비교 실거래의 상당수가 본건보다 높은 층에서 이루어졌기 때문에, 최근 평균 대비 가격 차이를 실제 수익으로 그대로 해석해서는 안 됩니다. 신탁원부·임대차관계·조세채권을 확인하고, 4층의 적정 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
종합 판단은 B등급. 최근 시세 대비 가격 여지는 있지만 권리 확인이 완료되지 않은 상태입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 감정가보다 얼마나 낮게 받느냐가 아니라, 실제 권리 부담을 확정하고 그 위험에 맞는 가격으로 매수하느냐에 있습니다.
