부산지방법원 2025타경5688. 이번 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리의 이지더원1차오션포레 105동 3층 304호입니다. 전용면적은 약 59.62㎡, 단지는 653세대 규모이며 2020년 3월 27일 사용승인을 받은 아파트입니다. 지상 24층 건물의 3층에 위치합니다.

등기상 소유자는 유호길입니다. 2017년 12월 19일 매매를 원인으로 2020년 7월 24일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기부에 기록된 거래가액은 281,130,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 204,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 해당 근저당권은 2024년 2월 6일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2025년 8월 6일 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 173,389,271원입니다. 하나은행과 한국주택금융공사의 근저당을 각각 별개의 담보채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

경매의 핵심은 2020년 7월 24일 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 실제 거주자와 임대차관계가 명확히 확인된 상태는 아니므로, 권리가 단순해 보인다는 이유만으로 명도까지 확정적으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 승계됐지만 말소기준은 그대로

권리관계의 출발점은 2020년 7월 24일 을구 1번 근저당권입니다. 하나은행이 채권최고액 204,600,000원으로 설정한 담보권이 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이는 동일 근저당권의 권리자 변경이므로 말소기준일이 2024년으로 바뀌는 것은 아닙니다.

그 뒤 설정된 미래에셋생명보험 가압류 12,356,810원과 이종헌 가압류 7,000,000원, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 발생했습니다. 이들 등기상 권리는 경매 매각으로 소멸하는 구조이며, 이전 소유자의 금지사항등기도 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭은 제한적

이지더원1차오션포레의 전용 59.62㎡대 동일 면적 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 316,625,000원이며, 2026년 7월부터 10월까지의 거래가 확인됩니다.

최저매각가 303,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 316,625,000원보다 13,625,000원 낮습니다. 평균 대비 가격비율은 95.7%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교하면 17,000,000원 낮은 수준입니다.

그러나 이 수치만으로 큰 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다. 최근 거래 중에는 283,000,000원과 293,000,000원, 296,000,000원에 거래된 저층 사례도 있습니다. 이번 물건 역시 3층이므로, 전체 평균뿐 아니라 저층 거래를 함께 고려해야 합니다.

이 단지의 경매 이력에는 평균 유찰 횟수 1.0회가 기록돼 있습니다. 다만 이 수치만으로 이번 사건도 반드시 유찰될 것이라고 예상할 수는 없습니다. 현재 사건은 아직 유찰되지 않은 신건이므로, 이번 회차에 응찰할 경우 가격안전마진이 충분한지 우선 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 채권잔액·당해세·배당순위·최우선변제 등에 따라 금액이 달라집니다. 하나은행 명의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당채권자와 확정채권액을 확인해야 합니다.

예상배당에서는 집행비용 5,042,000원을 제외하고, 근저당권에 204,600,000원, 후순위 가압류에 합계 19,356,810원을 배분합니다. 이 가정에서는 소유자에게 74,001,190원의 잔여금이 발생합니다.

다만 근저당권의 204,600,000원은 채권최고액이며, 경매 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액은 173,389,271원입니다. 따라서 채권최고액 전액을 실제 배당액으로 확정하거나 신청채권자가 배당받지 못한다고 판단해서는 안 됩니다. 또한 후순위 가압류채권자 간 실제 배당관계는 확정채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

현재 권리·배당 가정에서는 유찰에 따라 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수금액은 0원입니다. 2회 유찰 시 발생하는 예상 미배당액 33,551,690원은 채권자의 배당부족액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

다만 이 계산은 현재 확인된 권리관계를 전제로 합니다. 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되면 낙찰가 외에 추가로 부담할 보증금이 발생할 수 있으므로, 실질취득금액과 회차별 평가를 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 단지 내 상가, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성돼 있으며 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 다소 근거리에 동해선 일광역이 위치해 일반적인 대중교통 이용여건도 무난하다는 평가입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 24층 건물 중 3층 304호입니다. 2020년 3월 27일 사용승인을 받았으며, 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 공동현관설비, 옥내소화전설비, 도시가스 온수보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 주차장시설은 무난한 것으로 평가됐습니다. 인접 토지는 대체로 평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 점유 실사가 필요합니다.
• 환금성. 653세대 규모의 아파트이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 283,000,000원에서 342,500,000원까지 분포하므로 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 반드시 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.07.24 을구 1번 근저당권이 기준입니다. 2024.02.06 한국주택금융공사로 이전된 동일 담보권이며 별개의 근저당권으로 중복 계산하지 않습니다.
• 임차인·점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대와 실제 점유상태를 확인하고 임차인이 발견될 경우 대항력 및 우선변제 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
• 실제 배당채권액 확인. 근저당권 채권최고액 204,600,000원과 신청채권자 청구액 173,389,271원은 다릅니다. 한국주택금융공사의 실제 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 현재 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4.3% 낮습니다. 다만 최근 저층 거래 중 283,000,000원, 293,000,000원, 296,000,000원 사례가 있어 최저가 자체가 충분한 할인 가격인지 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 303,000,000원, 1회 유찰 시 242,400,000원, 2회 유찰 시 193,920,000원의 가격 시나리오가 있습니다. 유찰이 보장되는 것은 아니므로 매각기일별 결과를 확인해야 합니다.
• 명도·인도. 실제 점유자가 확인되지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 가정하면 안 됩니다. 점유자의 지위와 이사·인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 당해세 등 법정 부담사항을 확인해야 합니다. 예상배당액에 반영되지 않은 부담이 있을 수 있습니다.
• 현장 상태. 3층의 채광·조망·소음과 실내 마감, 설비 상태를 확인해야 합니다. 개별 상태에 따른 수리비는 시세 할인폭을 줄일 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 검토 가능, 가격은 보수적으로”

이번 부산 일광 이지더원1차오션포레 105동 304호는 등기상 권리관계가 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 말소기준권리인 2020년 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 승계됐고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 점유관계는 끝까지 확인해야 합니다. 임차인이 신고되지 않았다는 사실과 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 다릅니다. 특히 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재된 이상 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인하는 과정을 생략할 수 없습니다.

가격 역시 무조건적인 매력 요인으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 316,625,000원이고, 최저가는 303,000,000원으로 평균보다 4.3% 낮습니다. 최신 거래 320,000,000원보다 낮은 것도 사실입니다. 하지만 3층이라는 위치를 고려하면 최근 저층 거래 중에는 현재 최저가보다 낮은 사례가 있습니다.

따라서 이 물건은 권리상 인수 위험이 낮게 산정된다는 장점과 신건에서의 제한적인 가격 할인을 함께 평가해야 합니다. 점유관계가 확인되고 실내 상태까지 양호하다면 검토할 수 있지만, 단순히 실거래 평균보다 낮다는 이유로 공격적으로 입찰할 상황은 아닙니다.

결론은 ‘등기 권리는 비교적 양호, 점유관계 확인 필수, 신건 가격 경쟁력은 제한적’입니다. 적정 낙찰가의 판단기준은 감정가보다 최근 실거래와 이번 3층 물건의 개별 가치에 둬야 합니다.