부산지방법원 2025타경5701. 부산 해운대구 좌동 에스케이뷰아파트 111동 19층 1902호입니다. 감정가는 211,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 현재 소유자는 최영락으로, 2020년 10월 14일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 9월 6일 애큐온캐피탈이 채권최고액 61,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기준으로 경매가 진행됩니다.
등기부상의 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 한국주택은행과 부산은행의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당권 이후 설정된 롯데카드와 우리금융캐피탈의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부에서 소멸하는 권리와 임차인이 가진 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 실제 확인된 임차인 정미옥의 전입이 말소기준권리보다 먼저이므로, 등기부상 채권이 정리된다는 사실만으로 매수인 인수금이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 제111동 제19층 제1902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 청사포로 12 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식조 · 지하 1층, 지상 20층 중 19층 |
| 실거래 비교 면적 | 전용 49.73㎡ 기준 · 49.98㎡ 거래 함께 비교 |
| 소유자 | 최영락 (2020.10.14 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.09.06 애큐온캐피탈 근저당권 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 애큐온캐피탈 / 51,000,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 정미옥 (전입 2020.12.28 · 보증금 미상) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소되는 채권보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.09.06 설정된 애큐온캐피탈의 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 롯데카드·우리금융캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 한국주택은행·부산은행 근저당권도 이미 등기부상 말소됐으므로 별도의 선순위 근저당 인수 문제는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미옥 점유 부분 미상 |
2020.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정미옥은 2025.08.21 배당요구 관련 문건을 제출했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 대항력 소멸이나 보증금 전액 회수가 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 성립 및 배당순위도 판단을 유보해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 권리는 확인되지 않으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
비교 대상은 해운대 SKVIEW의 전용 49.73㎡·49.98㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 206,875,000원입니다. 가장 최신인 2026년 10월 거래는 14층 225,000,000원이며, 개별 거래가격은 175,000,000원에서 240,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.73㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 49.98㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 49.98㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 49.73㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2026.05 | 49.98㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2026.03 | 49.98㎡ | 20 | 239,500,000원 |
| 2026.03 | 49.73㎡ | 23 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 49.73㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 49.73㎡ | 16 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 49.73㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 206,875,000원 |
현재 최저매각가 211,000,000원은 최근 실거래 평균보다 4,125,000원 높고, 평균 대비 102.0%에 해당합니다. 따라서 신건 최저가 자체에 가격 할인 효과가 있다고 보기 어렵습니다. 반면 최신 실거래 225,000,000원보다는 낮으므로, 모든 거래 사례보다 비싸다는 의미는 아닙니다. 최근 평균은 초과하지만 최신 거래보다는 낮은 위치입니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 20.0%입니다. 신건에서의 낙찰 가능성이나 실제 낙찰가를 이 수치만으로 예측할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 유찰 후 최저가가 하락해도 임차보증금 인수액이 함께 증가할 수 있어 일반적인 아파트 경매처럼 가격 하락분 전체를 이익으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 애큐온캐피탈 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 20,440,657원 | 20,440,657원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 8,778,219원 | 8,778,219원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 116,827,124원 |
위 표는 집행비용과 등기상 채권만 반영한 조건부 추정입니다. 애큐온캐피탈의 61,200,000원은 근저당 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 같다고 단정할 수 없습니다. 임차인의 보증금·우선변제권·배당순위와 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 116,827,124원과 매수인 인수금 0원은 확정 결과가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 시나리오 (임차보증금 인수 미반영)
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 소유자 잔여(잠정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 211,000,000원 | 90,418,876원 | 116,827,124원 |
| 1회 유찰(80%) | 168,800,000원 | 90,418,876원 | 75,217,924원 |
| 2회 유찰(64%) | 135,040,000원 | 90,418,876원 | 41,930,564원 |
단순 최저매각가만 보면 유찰 회차가 진행될수록 낮아집니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 낙찰대금에 인수보증금을 더한 실질취득비용입니다. 선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 인수형이라면, 유찰로 낙찰대금이 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 실제 보증금과 배당액을 확인하기 전에는 168,800,000원이나 135,040,000원에 취득할 수 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해송초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 장산역이 소재합니다.
- 단지 규모. SKVIEW는 1,721세대, 1998.03.02 준공 단지입니다. 최근 실거래가 확인되지만 거래별 가격 편차를 고려해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 건물로, 해당 물건은 지상 20층 건물의 19층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·화재경보·도시가스설비가 있으며 열병합 지역난방 방식입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 관련 필지에는 교육환경 보호구역 등의 제한이 있으며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,721세대 규모와 실제 거래 사례는 시장성 판단에 참고할 수 있으나, 최근 12개월 거래가격이 175,000,000원에서 240,000,000원까지 분포하므로 층·상태에 따른 가격 차이를 살펴봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정미옥 임대차 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부 및 점유 범위, 주민등록 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정해서는 안 됩니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자 미상으로 우선변제권 판단이 어렵습니다. 2025.08.21 배당요구 관련 문건과 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 임대차보증금이 있는지, 임차인의 권리관계가 어떻게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 미배당 인수보증금, 명도비용, 체납 관리비 등 실제 부담 가능 항목을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 211,000,000원은 최근 12개월 평균 206,875,000원의 102.0%입니다. 최저가 자체를 할인된 가격으로 간주하지 말고 최신 거래 225,000,000원과 개별 호수 조건도 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 168,800,000원·135,040,000원으로 최저가가 낮아져도 임차보증금 인수액에 따라 실질취득비용이 유지되거나 예상보다 커질 수 있습니다.
- 점유·명도 문제. 임차인의 대항력과 실제 점유 상태에 따라 인도 및 명도 절차가 달라지므로 현황조사와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 체납 관리비, 전용부 수리 상태, 승강기 및 지역난방설비 등 실제 취득 이후의 부담을 점검해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 서류 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 전입을 해결하기 전에는 가격도 확정할 수 없다”
해운대 SK뷰 1902호는 입지와 단지 규모, 실거래 사례만 놓고 보면 검토할 만한 아파트입니다. 하지만 경매에서는 아파트 자체의 입지만큼 누구의 권리를 얼마에 인수하는지가 중요합니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022년 애큐온캐피탈 근저당권이고, 정미옥의 전입은 그보다 앞선 2020년입니다. 임차보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 배당 계산상 인수액 0원이라는 수치만 믿고 접근하기에는 위험합니다. 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 미배당되는 경우에는 낙찰대금 외에 추가 인수부담이 발생할 수 있습니다.
가격도 신건 기준으로는 우호적이지 않습니다. 최저매각가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 206,875,000원보다 높습니다. 최신 거래 225,000,000원보다는 낮지만, 그 차이만으로 인수위험을 감수할 만한 가격 메리트가 확인됐다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 등기상 말소관계는 비교적 단순하지만, 선순위 전입 임차인의 실제 대항력과 보증금이 핵심 불확실성입니다. 임차보증금 전액 회수 여부 또는 매수인 인수범위가 구체적으로 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 인수할 보증금이 있는지 확인하는 것입니다.
