부산지방법원 2025타경5708. 부산광역시 해운대구 우동 선프라자 18층 1802호, 전용면적 59.34㎡인 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 4억 원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 유상태는 2021년 5월 3일 거래가 410,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 안희자 명의 근저당권 2건과 여러 가압류·압류가 설정되었고, 안희자의 임의경매개시결정이 2025년 8월 12일 등기되었습니다.
일반적인 권리분석 구조라면 2021년 9월 16일 안희자 근저당권을 말소기준으로 삼고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 유형입니다. 실제 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이 물건은 말소기준보다 먼저 설정된 삼성생명보험 근저당권이 등기상 말소로 분류되는 한편, 이후 한국자산관리공사로 권리가 이전된 기록과 별도 임의경매개시결정이 존재합니다. 따라서 선순위 근저당의 실제 존속 여부를 확인하지 않고 권리가 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1434 선프라자 제18층 제1802호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 마린시티3로 1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.34㎡ · 지하 4층, 지상 21층 중 18층 |
| 건물규모 / 준공 | 선프라자 · 468세대 · 1995.11.21 준공 |
| 소유자 | 유상태 (2021.05.03 소유권이전 · 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 | 400,000,000원 |
| 최저매각가 | 400,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 안희자 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준 검토 | 2021.09.16 안희자 근저당권 · 선순위 삼성생명보험 근저당권의 존속 여부 확인 필요 |
| 임차관계 | 손명찬 1명 조사 · 전입 2021.11.15 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 내부확인 | 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인 곤란 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 핵심
원권리의 말소 여부와 후속 이전·경매등기의 효력을 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다. 해당 근저당권이 실제 존속한다면 2021.09.16을 최초 말소기준으로 보는 판단과 배당순위는 재검토 대상입니다. 근저당권은 일반적으로 경매매각으로 소멸하므로 선순위라는 이유만으로 264,000,000원이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아니지만, 채권자 배당과 권리판단의 전제가 달라질 수 있습니다.
안희자 명의로 실제 존속하는 것으로 기재된 근저당권은 을구 15번과 18번이며 각각 채권최고액 100,000,000원, 합계 200,000,000원입니다. 이후 박헌수 가압류 380,000,000원, 하정애 가압류 100,000,000원, 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
한편 과거 이관훈 명의 채권최고액 1,000,000,000원의 근저당권은 2021.12.09 말소되었고, 천학수 명의 400,000,000원의 근저당권도 2024.01.10 말소되었습니다. 밀양시의 2023.02.28 압류 역시 2023.03.27 해제로 말소되었습니다. 따라서 과거에 설정된 채권최고액을 모두 현재 부담으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 / 조사 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손명찬 현황조사 · 점유 부분 미상 |
2021.11.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 임차인으로 기재된 사람은 손명찬 1명입니다. 보증기관 대위변제나 승계신고에 해당하는 별도 임차인은 없습니다. 확인된 전입일은 2021.11.15로, 현재 적용된 말소기준일인 2021.09.16 이후입니다. 전입일과 이 말소기준일만 비교하면 대항력이 없는 후순위 전입으로 분류됩니다.
그러나 보증금, 확정일자, 점유 개시 경위, 배당요구 여부와 실제 임대차계약 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이나 우선변제권이 확정적으로 존재한다고 말할 수 없으며, 반대로 모든 임차관계가 해소된 것으로 단정해서도 안 됩니다. 매각물건명세서의 인수조건과 현황조사 결과를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 4억은 최근 평균보다 3.2% 낮다
같은 선프라자 단지의 동일 전용면적 59.34㎡ 실거래 12건입니다. 2025년 3월부터 2026년 5월까지의 거래이며, 이 중 최근 12개월 기준에 해당하는 거래는 8건입니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.34㎡ | 18 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 59.34㎡ | 11 | 399,000,000원 |
| 2026.02 | 59.34㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 12 | 412,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 11 | 397,000,000원 |
| 2025.07 | 59.34㎡ | 21 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 59.34㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 59.34㎡ | 12 | 442,000,000원 |
| 2025.05 | 59.34㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2025.04 | 59.34㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2025.04 | 59.34㎡ | 11 | 358,000,000원 |
| 2025.03 | 59.34㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 8건 | 413,375,000원 |
| 전체 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 397,083,333원 |
전체 12건의 평균은 397,083,333원으로, 최저가 400,000,000원이 오히려 전체 평균의 100.7%에 해당합니다. 하지만 오래된 저가 거래가 평균을 낮추는 구조입니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 413,375,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +13.4%입니다.
따라서 최근 가격 흐름을 기준으로 보면, 경매 최저가 4억 원은 최근 12개월 평균보다 13,375,000원 낮고, 최신 실거래가인 427,000,000원보다 27,000,000원 낮습니다. 특히 최신 거래는 본건과 같은 18층이라는 점에서 참고가치가 있습니다. 다만 실내 상태, 향, 관리상태 등 개별 조건의 동일성까지 확인된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,400,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 안희자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 안희자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 박헌수 | 380,000,000원 | 193,600,000원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 하정애 | 100,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 680,000,000원 | 393,600,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가격 400,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,400,000원을 제외한 393,600,000원이 채권자들에게 배당됩니다. 안희자 명의 근저당권 2건에 200,000,000원이 배당되고, 박헌수 가압류에 193,600,000원이 배당됩니다. 박헌수 채권 일부와 하정애 채권은 미배당되어 채권자 미회수액 합계가 286,400,000원에 이릅니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 후순위 금전채권이 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 권리라면 그 미배당액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미회수액 286,400,000원 전체를 매수인 부담액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 400,000,000원 | 286,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 320,000,000원 | 365,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 256,000,000원 | 428,384,000원 | 0원 |
매각가격이 400,000,000원에서 320,000,000원, 256,000,000원으로 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재의 후순위 권리 소멸 가정을 적용하면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 말소기준·선순위 권리·임차관계가 현재 예상대로 확인되는 경우에 한한 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 해원초등학교 남동측 인근의 선프라자입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 동백역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 지하 4층, 지상 21층 건물 중 18층에 위치합니다. 급·배수시설, 승강기, 소방시설, 도시가스 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 및 남서측 약 15m의 포장도로에 접합니다. 차량 접근이 가능한 도로 조건입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 오피스텔 용도의 개발행위허가제한구역 관련 규제가 있습니다. 토지의 공시지가는 ㎡당 7,813,000원입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 토지 전체는 공동주택·업무시설·판매시설의 부지로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 468세대 규모이고 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 350,000,000원부터 442,000,000원까지 차이가 큽니다. 1995년 준공 건물인 만큼 개별 호실의 관리상태와 수선 필요성이 매각가격 및 향후 처분가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 내부확인 위험. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 어려웠습니다. 감정평가는 외부 관찰과 인근 유사물건, 관련 공부에 근거한 통상적 상태를 상정했습니다. 실제 내부 상태와 수선비용은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 12번 선순위 근저당부터 확인. 2021.05.03 삼성생명보험 264,000,000원 근저당의 말소 여부와 2025.11.17 한국자산관리공사 이전 등기, 2026.05.06 별도 경매개시결정의 관계를 최신 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2021.09.16 안희자 근저당을 말소기준으로 한 분석이 최종 등기 상태와 일치하는지 확인하고, 선순위 근저당이 존속할 경우 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 손명찬 임대차 확인. 2021.11.15 전입일뿐 아니라 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 기재된 인수조건과 차이가 없는지도 중요합니다.
- 조세채권 확인. 해운대세무서, 부산광역시, 해운대구 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 및 우선변제 가능한 공과금 액수에 따라 채권자 배당 결과가 변동될 수 있습니다.
- 실질취득비용 계산. 현재 시뮬레이션은 최저가 400,000,000원, 예상 인수액 0원입니다. 등기부 및 임차관계 검증 후 취득세, 명도비용, 수선비용 등 추가 지출을 반영해야 실제 투자비용을 평가할 수 있습니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균은 413,375,000원, 최신 동일 18층 거래는 427,000,000원입니다. 전체 평균 397,083,333원보다 최근 가격 흐름을 중심으로 응찰가격을 판단하되, 층·향·내부 상태 차이를 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원으로 가정되어 있습니다. 이는 가능한 가격 시나리오이며, 실제 유찰이나 해당 가격에서의 매수를 보장하지 않습니다.
- 관리비·점유·명도. 점유자와 실제 거주 상황을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 및 인도·명도에 필요한 시간과 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행내역을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다. 특히 본 사건은 관련 등기의 시간순서와 효력 확인이 필수입니다.
맺으며 — “시세보다 낮아도, 권리 확인이 먼저다”
부산 해운대 선프라자 1802호는 최저가 400,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 413,375,000원보다 낮게 출발합니다. 최신 동일 18층 거래는 427,000,000원이고 최근 거래 추세도 +13.4%입니다. 따라서 현재 신건 가격은 최근 실거래 기준으로 시세보다 소폭 낮은 수준입니다.
하지만 시세보다 소폭 낮은 가격과 안전한 경매물건은 같은 의미가 아닙니다. 이 사건에는 2021년 선순위 근저당권의 말소 표시와 한국자산관리공사 권리이전 기록 사이에 확인해야 할 불일치가 있습니다. 임차인 1명의 보증금도 미상이고, 국세·지방세 및 기타 공과금 압류가 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원을 제시하지만 그것만으로 실질취득비용이 최저가에 확정된다고 보기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 가격 자체는 최근 시세와 비교할 만하지만 할인 폭이 충분히 크지 않고, 권리 확인에 필요한 변수가 뚜렷합니다. 선순위 근저당의 실제 효력과 임차보증금부터 확인한 다음 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
