부산지방법원 2025타경5725. 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 광안현대하이페리온 103동 3층 303호입니다. 비교대상 전용면적은 159.5248㎡이며, 감정평가서상 공동주택인 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 류미혜로, 2020년 매매를 통해 600,000,000원에 취득했습니다. 당시 등기상 이름은 유미혜였으나 이후 류미혜로 정정됐습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2023.12.29 설정된 승학신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권이 2건이며 채권최고액은 각각 480,000,000원, 273,600,000원입니다. 이후 임의경매가 개시됐고 국민건강보험공단의 압류도 등록됐습니다. 두 근저당권은 이후 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 이 권리이전과 근질권은 기존 근저당채권에 연결된 사항으로, 별도의 근저당채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 266 광안현대하이페리온 제103동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로223번길 31 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 159.5248㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 | 광안현대하이페리온 · 265세대 · 사용승인 2007.01.29 |
| 소유자 | 류미혜 (2020.06.03 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 784,000,000원 / 784,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 승학신용협동조합 (경매개시결정 등기 기준) |
| 청구금액 | 399,259,411원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2023.12.29 · 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 임차인 | 배가은 · 2025.06.30 전입 · 보증금 미상 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 시나리오 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
권리관계의 핵심은 2023.12.29 근저당권 2건입니다. 을구 11번 근저당권이 말소기준이고, 을구 12번 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 발생한 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 현대건설·하나은행·수협은행·우리은행 관련 근저당권과 신탁·가등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 삼성카드의 가압류 6,568,435원 역시 2025.05.07 말소됐으므로 현재 남아 있는 인수채무로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이나 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 배가은 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 배당요구 있음 승계 없음 |
배가은의 전입일은 2025.06.30입니다. 말소기준권리 설정일인 2023.12.29보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.10.27 접수된 것으로 나타나지만, 실제 우선변제권과 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증금의 존재·금액과 점유관계는 매각물건명세서 및 임대차계약 관계를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 낮지만 층수 차이가 관건
광안현대하이페리온은 265세대 규모이며, 동일 면적대인 전용 159.52㎡ 실거래 8건이 확인됩니다. 전체 8건 평균은 813,125,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 이 평균만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 159.52㎡ | 13층 | 825,000,000원 |
| 2024.12 | 159.52㎡ | 4층 | 740,000,000원 |
| 2024.08 | 159.52㎡ | 2층 | 750,000,000원 |
| 2023.10 | 159.52㎡ | 5층 | 790,000,000원 |
| 2023.05 | 159.52㎡ | 2층 | 750,000,000원 |
| 2022.11 | 159.52㎡ | 7층 | 900,000,000원 |
| 2022.10 | 159.52㎡ | 7층 | 900,000,000원 |
| 2021.08 | 159.52㎡ | 15층 | 850,000,000원 |
| 전체 평균 | 159.52㎡ | 8건 | 813,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 159.52㎡ | 1건 | 825,000,000원 |
최저매각가 784,000,000원은 최근 12개월 평균 825,000,000원의 95.0%입니다. 최신 거래 역시 2025.12의 825,000,000원으로, 숫자만 비교하면 신건 가격이 최근 거래보다 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래 간 추세 지표도 +1.7%로 나타납니다.
그러나 최근 12개월 거래는 단 1건이며 해당 거래는 13층입니다. 이번 경매물건은 3층입니다. 층수가 비교적 가까운 2024.12의 4층 거래는 740,000,000원, 2024.08의 2층 거래는 750,000,000원이었습니다. 따라서 최근 거래보다 저렴하다는 수치만으로 3층 물건의 가격 경쟁력을 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 784,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,240,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 승학신용협동조합(원설정) | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 승학신용협동조합(원설정) | 273,600,000원 | 273,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 20,160,000원 |
근저당권 2건의 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 두 근저당권은 이후 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고 관련 근질권이 설정됐으므로, 표에 기재된 원설정 권리자와 실제 배당금 수령자는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 및 임차인 관련 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 784,000,000원 | 753,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 627,200,000원 | 618,528,000원 | 135,072,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 501,760,000원 | 494,342,400원 | 259,257,600원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어나지만, 현재 권리분석상 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 신건부터 2회 유찰 가정까지 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 최저매각가는 법원의 기일 및 매각조건을 확인해야 합니다.
신청채권자의 청구금액은 399,259,411원이며, 신건과 두 유찰 시나리오 모두 해당 청구액이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자의 현재 권리관계와 실제 배당금은 채권양도·근질권 설정을 반영한 최종 배당자료로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민안초등학교 남측 인근입니다. 주위는 주택·빌라·학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 외벽은 치장석재 및 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 급배수시설·위생시설·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 단지 내부 가로망이 조성돼 있습니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 교육환경 관련 상대보호구역과 절대보호구역 지정사항이 있어 관련 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지가격. 공시지가는 ㎡당 2,501,000원으로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 265세대 아파트이며 동일 면적 실거래는 8건 확인됩니다. 다만 거래시점과 층수에 따른 가격 차이가 커, 매도 시 적정 가격 설정이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입과 실제 점유. 배가은의 전입일은 2025.06.30으로 말소기준권리 이후입니다. 실제 점유 여부와 임대차 관계를 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 및 배당요구 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 채권양도·근질권. 승학신용협동조합의 근저당권 2건은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의하세요.
- 국민건강보험공단 압류. 2026.02.27 등록된 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 공과금 채권 등의 우선순위는 확인해야 합니다.
- 층수별 실거래 비교. 최신 실거래 825,000,000원은 13층 거래입니다. 이번 물건은 3층이므로 2층·4층 거래가격과 개별 상태도 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 627,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가 501,760,000원입니다. 실제 유찰 및 변경된 매각조건을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 명도. 임차인이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유자와의 인도 협의, 인도명령 및 명도 절차에 필요한 비용과 시간을 고려하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 미납 관리비를 확인하고, 공용부분 체납액의 부담 가능성을 검토하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 신중하게”
부산지방법원 2025타경5725 광안현대하이페리온 103동 303호는 예상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 두 근저당권을 말소기준 및 후순위 소멸권리로 구분할 수 있고, 확인된 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 권리분석을 완전히 마무리하려면 해당 사항을 확인해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 784,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 825,000,000원의 95.0%로 수치상 낮습니다. 하지만 최근 거래가 13층 단 1건이며, 이번 경매물건과 가까운 저층 거래가격은 이보다 낮았습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점도 고려할 필요가 있습니다. 권리 인수 위험이 낮다는 사실만으로 신건 가격에 곧바로 응찰할 이유가 생기지는 않습니다. 현재 가격에서는 층수별 시세와 점유관계를 검증하고, 유찰 후 가격 경쟁력이 개선되는지 살펴보는 접근이 적절합니다.
종합 판단: B등급. 권리는 비교적 양호하지만 임차인 확인과 저층 시세 검증이 필요한 신중 접근형 물건입니다.
