부산지방법원 2025타경5733. 부산 기장군 정관읍 용수리에 있는 정관 양우내안애 108동 8층 801호, 전용면적 59.8986㎡ 아파트입니다. 2016년 준공된 830세대 단지로, 현재 등기상 소유자는 안순남입니다. 소유권은 2021년 매매 이력이 확인되고, 이후 2024년 12월 유수형 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 2025년 3월에는 주식회사코미팜의 후순위 근저당권이 추가됐으며, 2025년 8월 유수형의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리관계의 핵심은 2024.12.03 유수형 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 코미팜 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 280,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이 금액 전부를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인의 인수채무를 구별해야 합니다.
다만 신고된 임차인이 없다는 사실이 점유자와 임대차관계가 없다는 확정적 증거는 아닙니다. 감정평가상 임대차관계가 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유자를 확인해야 합니다. 현재 계산상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 따른 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1275 정관 양우내안애 제108동 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관5로 144 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8986㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 단지 규모 / 준공 | 830세대 · 2016.06.24 |
| 소유자 | 안순남 · 2021.11.01 소유권이전 등기 이력(거래가액 113,450,410원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유수형 / 130,000,000원 |
| 근저당권 | 2건 · 채권최고액 합계 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.03 유수형 근저당권 · 130,000,000원 |
| 임대차관계 | 신고 임차인 0명 · 감정평가상 임대차관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당도 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.12.03 설정된 유수형 근저당권입니다. 채무자는 안순남, 채권최고액은 130,000,000원입니다. 2025.03.11 설정된 주식회사코미팜 근저당권은 채권최고액 150,000,000원의 후순위 권리로, 배당이 부족하더라도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2025.08.20 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 등기부상 확인된 근저당권과 경매개시결정만 놓고 보면, 낙찰자가 해당 채권최고액을 별도로 지급해야 하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가 202,000,000원은 최근 평균보다 높다
정관 양우내안애의 전용면적 약 59.9~60.0㎡에 해당하는 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 6월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균 거래가는 192,708,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 60.0㎡ | 4 | 179,500,000원 |
| 2026.10 | 59.95㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.10 | 59.9㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 1 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 192,708,333원 |
거래 가격은 최저 175,000,000원부터 최고 215,000,000원까지 분포합니다. 최저매각가인 202,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,291,667원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 104.8%로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
특히 2026년 10월 거래 3건은 모두 179,500,000~180,000,000원에 형성됐습니다. 반면 9월 거래는 190,000,000~215,000,000원이었습니다. 최근 거래 표본에서는 가격 수준이 낮아진 모습이 확인됩니다. 다만 층과 개별 상태가 다르므로 이를 단지 전체의 확정적인 하락률로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
근저당권 채권최고액 합계가 280,000,000원인 반면, 현재 최저매각가는 202,000,000원입니다. 집행비용을 제외하면 모든 채권자가 채권최고액만큼 배당받을 수는 없습니다. 여기서 중요한 것은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개라는 점입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 유수형 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코미팜 | 150,000,000원 | 68,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 280,000,000원 | 202,000,000원 |
집행비용 3,628,000원은 추정치입니다. 채권자 예상 배당합계는 198,372,000원, 미배당 채권액은 81,628,000원입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
현재 신건에서 1회 또는 2회 유찰되는 경우의 가격과 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 후순위 근저당을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 81,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 121,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 153,329,920원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권자인 유수형의 청구액 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰 시에는 유수형에게 126,670,080원만 배당되는 것으로 추정돼 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 이는 해당 회차의 배당 및 매각 진행에서 확인할 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 중소규모 아파트단지, 단독주택, 공원 등으로 형성돼 있으며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 15층 건물 중 8층 801호입니다. 외벽은 화강석판 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지도배, 창호는 삿시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 서측은 중로, 남측과 북측은 소로에 접합니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 학교 관련 절대보호구역과 상대보호구역에도 저촉되는 것으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,076,000원입니다. 단지 토지면적은 41,393.1㎡로, 이를 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 비용은 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 830세대 규모의 아파트 단지이고 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 거래가가 175,000,000~215,000,000원으로 분산돼 있으며 2026년 10월 거래는 179,500,000~180,000,000원에 집중돼 있습니다. 매도가격을 설정할 때 최근 거래 수준을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세보다 비싼 신건 가격. 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,291,667원 높고, 최신 거래보다 22,500,000원 높습니다. 감정가를 시장가격과 동일하게 판단하지 않아야 합니다.
- 임차인·점유 현황. 신고 임차인 0명이라는 점과 임대차관계 미상이라는 점을 함께 확인해야 합니다. 실제 점유자가 있다면 점유 원인, 전입일, 확정일자, 보증금, 대항력 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 후순위 근저당 소멸. 유수형 근저당과 코미팜 근저당은 모두 매각소멸 대상입니다. 후순위 채권 미배당액 81,628,000원을 낙찰자의 채무로 오인하지 않도록 주의해야 합니다.
- 배당 및 매각 진행. 신건 예상배당에서는 신청채권자의 청구액이 충족되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 부족합니다. 실제 채권신고액, 이자, 배당순위 및 매각 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 전략. 현재 최저가 202,000,000원, 1회 유찰 가정 161,600,000원, 2회 유찰 가정 129,280,000원을 비교하되, 각 회차의 법원 공고와 실제 진행 상황을 기준으로 판단해야 합니다.
- 실거래 층별 차이. 대상은 8층이고 최근 거래는 1~15층에 분포합니다. 층·향·수리 상태와 실제 내부 상태에 따른 가격 차이를 추가 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성, 점유 인도 비용, 내부 수리비 등을 별도 확인해야 합니다. 이는 권리 인수액 0원과 별개의 취득 부담입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
정관 양우내안애 108동 801호는 등기부상 매각 후 권리관계가 비교적 단순한 물건입니다. 2024년 유수형 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 코미팜 근저당과 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액이 감정가보다 크더라도 낙찰자가 해당 금액을 인수하는 것은 아닙니다.
그러나 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 192,708,333원과 최신 거래 179,500,000원을 모두 웃돕니다. 특히 최근 10월 거래 3건이 179,500,000~180,000,000원에 형성된 점을 보면, 신건 가격에 충분한 할인 여력이 있다고 평가하기 어렵습니다. 실제 점유 및 임대차관계도 확인이 필요합니다.
확인된 권리 인수액이 0원이라는 것은 장점이지만, 인수 위험이 낮다는 사실이 높은 입찰가를 정당화하지는 않습니다. 현 단계에서는 신건 응찰을 서두르기보다 실제 점유관계를 확인하고, 최근 거래를 기준으로 적정 취득가격을 다시 산정하는 접근이 타당합니다.
최종 판단: 등기부 권리는 대체로 양호, 점유는 확인 필요, 신건 가격 메리트는 부족. 이 사건의 핵심은 근저당 채권총액이 아니라 최근 실거래 대비 얼마나 낮은 가격에 취득할 수 있는가입니다.
