부산지방법원 2025타경5737. 부산 기장군 일광읍 이천리 금강한스빌101, 14층 1402호 아파트입니다. 현재 소유자는 정지현 씨로, 2021년 1월 29일 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택임차권자 송진환 씨의 보증금 반환 문제가 경매의 핵심으로 등장합니다. 송진환 씨는 2022년 5월 30일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 19일입니다. 최초 말소기준권리인 키움저축은행 가압류보다 앞선 전입을 갖춰 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다.

이 물건이 단순한 무임차 경매와 다른 이유는 매각물건명세서에 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 취지의 문구가 명시되어 있기 때문입니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 이루어졌지만, 임차인의 선행 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 따라서 등기 순서만 보고 임차보증금까지 모두 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인

등기부에는 과거 가등기·가처분·근저당권·경매개시결정 등이 다수 등장하지만, 상당수는 2014년 3월 6일 강제경매 매각 등으로 이미 말소되었습니다. 과거 근저당권을 현재 인수할 권리로 다시 계산해서는 안 됩니다. 현 경매에서 주목할 말소기준권리는 2024년 9월 5일 등기된 키움저축은행 가압류 136,339,313원입니다.

그 이후에 등기된 강제경매개시결정과 임차권등기는 등기상 매각 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 송진환의 주민등록 및 점유개시일은 2022년 5월 30일로, 가압류보다 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 선순위 대항력 임차보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억

보증기관의 대위·승계 신고 없이 실제 임차인은 송진환 1명으로 파악됩니다. 임차보증금 120,000,000원은 중복하여 더하지 않습니다. 송진환은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타나므로, 두 지위가 같은 보증금반환채권에서 비롯되었는지 확인해야 합니다. 신청채권자 청구액 120,593,334원을 임차보증금과 별개의 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 최저가가 높다

가격 비교에는 실거래 자료상 정도한스빌의 전용 54.56㎡대 거래를 사용합니다. 비교 자료는 총 12건이며, 전체 평균은 131,666,666원입니다. 하지만 현재 가격을 판단할 때는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 134,000,000원과 최신 거래 130,000,000원(2026년 9월)을 우선합니다.

신건 최저매각가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 134,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 110.4%입니다. 최신 거래인 2026년 9월의 130,000,000원과 비교하면 18,000,000원 높은 가격입니다.

최근 거래 추세 지표는 +3.1%로, 이전 구간 대비 소폭 상승 방향입니다. 그러나 이런 추세만으로 신건 가격이 정당화되는 것은 아닙니다. 실제 최신 거래는 130,000,000원이고, 최근 평균도 134,000,000원에 머무릅니다. 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 148,000,000원 가정)

제시된 예상배당에 따르면 집행비용 2,872,000원과 임차보증금 120,000,000원을 배당한 뒤 키움저축은행에 25,128,000원이 배당되고 소유자 잔여금은 없습니다. 강제경매 신청채권자 송진환은 임차보증금 우선변제 항목에서 120,000,000원을 받는 구조로, 경매 신청채권액을 별도 인수채무로 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 사건에서 특히 주의해야 할 부분입니다. 신건에서는 임차보증금이 모두 배당되지만, 유찰로 낙찰가가 낮아지면 보증금 일부가 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인이므로 해당 미배당액은 매수인이 부담하는 구조입니다.

실질취득액 = 매각가 + 예상 인수보증금. 유찰 회차별 인수액은 제시된 예상배당 시나리오를 적용했습니다. 집행비용 추정 등이 반영되어 유찰 시 실질취득액은 보증금 120,000,000원보다 약간 높게 나타납니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

1회 유찰 시 최저가는 118,400,000원으로 보증금 120,000,000원보다 낮아집니다. 하지만 임차인의 미배당액 4,057,600원을 함께 부담하므로 실질취득액은 122,457,600원입니다.

2회 유찰 시 최저가가 94,720,000원까지 내려가도 인수액이 27,384,960원으로 증가해 실질취득액은 122,104,960원입니다. 즉 최저매각가만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 실제 취득원가는 보증금 120,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 소재 동해선 일광역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 일광천이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 동해선 일광역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층 건물의 14층 1402호이며, 급·배수시설·위생설비·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측과 동측의 폭 약 4~5m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역에 해당합니다. 대로3류(폭 25~30m)에 접합니다. 토지 공시지가는 2,336,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 실거래 비교 자료상 단지 규모는 84세대이며, 거래가격은 120,000,000원~145,000,000원에 분포합니다. 거래 표본이 크지 않아 개별 호수의 매도 가능 가격은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 송진환의 120,000,000원 보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 예상배당상 인수 0원은 최종 확정값이 아닙니다.
• 임차권등기 및 대항력. 을구 14번 임차권등기, 2022.05.30 주민등록·점유개시, 2022.04.19 확정일자와 말소기준일을 원본으로 대조해야 합니다.
• 신청채권자 동일성. 임차인 송진환과 강제경매 신청인 송진환의 청구 근거를 확인하고, 임차보증금과 경매 청구액을 중복 합산하지 않아야 합니다. 관계인 여부와 실제 임대차의 성립도 점검해야 합니다.
• 실거래 단지명 대조. 금강한스빌101과 정도한스빌의 명칭 차이를 확인하고, 동일 건물의 실거래인지 검증한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰 시 118,400,000원이 아니라 인수액 포함 122,457,600원, 2회 유찰 시 94,720,000원이 아니라 122,104,960원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 명도·인도명령 가능 여부와 필요한 협의비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 조세. 관리비 체납, 공용부분 승계 가능성, 당해세·최우선변제 등 우선배당 사유를 확인해야 합니다. 이런 항목은 실제 임차보증금 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당요구 관련 서류와 최신 실거래 원본을 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”

부산 금강한스빌101 1402호는 신건 가격과 유찰 후 실질취득액을 구분해서 접근해야 하는 아파트 경매입니다.

현재 최저매각가 148,000,000원에서는 임차인 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 것으로 예상되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 이 금액 자체가 최근 12개월 실거래 평균 134,000,000원의 110.4%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

반면 유찰 뒤에는 매수인 인수보증금이 발생합니다. 1회 유찰 시 실질취득액은 122,457,600원, 2회 유찰 시 122,104,960원으로, 최저가 하락폭만큼 실제 취득비용이 떨어지지 않습니다. 이 구조를 무시하고 최저매각가만 시세와 비교하면 수익성을 과대평가하게 됩니다.

최근 거래 추세는 +3.1%로 소폭 상승 방향이지만, 신건이 최근 평균을 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다. 또한 임차인과 신청채권자의 동일성, 보증금반환채권의 실체, 비교 실거래 단지명 차이까지 확인해야 합니다.

결론은 신건 가격 보류, 유찰 후에도 인수보증금을 포함한 실질취득액 기준으로 재평가입니다. 권리관계의 핵심은 파악할 수 있으나, 임차보증금과 실거래 비교의 검증이 끝나기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.