부산지방법원 2025타경5753. 부산광역시 해운대구 우동 장산빌라 제2층 제201호 다세대주택입니다. 현 소유자는 한다예이며, 2015년 9월 3일 매매를 원인으로 2015년 10월 30일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기된 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 부산시수산업협동조합의 채권최고액 118,300,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 김형식 명의의 전세권이 설정됐고, 국세 및 지방자치단체의 압류와 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 실제 점유자의 보증금·계약관계와 명도 가능성을 별도로 확인해야 하므로 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 모든 위험이 사라졌다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2015년 10월 30일 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 118,300,000원이고, 이번 임의경매의 신청채권자도 같은 조합입니다. 해당 근저당권 이후 설정된 전세권과 압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유자·전세권 분석 — 가장 중요한 확인 대상

현황조사상 김형식과 이형숙의 전입 사실이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일은 2015.11.04로, 말소기준권리 설정일인 2015.10.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.

다만 두 사람의 임대차보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 실제 거주 및 계약관계에 관한 추가 확인이 필요하며, 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 점유 개시 시점, 임대차계약 내용, 확정일자 등은 추가 확인이 필요합니다.

정리하면 전입자로 확인되는 사람은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 확인되는 사람은 없습니다. 다만 실제 임차인 수와 각자의 계약상 지위는 확정되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자의 인도 문제까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 신건 193,000,000원의 판단

감정가는 193,000,000원이고, 현재 최저매각가도 동일한 193,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%가 최저매각가입니다.

그러나 장산빌라의 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다.

유찰 시나리오는 매각가와 채권 배당의 변화를 살펴보기 위한 가정입니다. 향후 매각기일·최저가격 및 실제 배당액은 법원 공고와 배당절차에서 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)

신건 가격 193,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,502,000원을 제외하고 부산시수산업협동조합에 118,300,000원, 김형식 전세권에 71,198,000원이 배당되는 계산입니다.

전세권의 등기상 전세금 80,000,000원과 예상배당액의 차이는 8,802,000원입니다. 이는 채권자의 미배당액이며, 매수인이 같은 금액을 자동으로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 후순위 전세권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해운대고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌타일 등으로 마감됐고, 샷시창 구조입니다. 도시가스 개별난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 12m의 도로와 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 높이가 같은 평탄한 부정형 토지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 관련 제한 및 도로 접면 사항이 확인됩니다. 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 유지관리 상태와 실제 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 장산빌라는 총 4세대 규모로 2002.04.08 준공된 소규모 공동주택입니다. 대단지 아파트보다 동일 조건의 거래사례 확보가 어려울 수 있으므로 매수 수요와 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김형식 전세권 확인. 전세금 80,000,000원의 전세권설정등기와 2025.09.30 배당요구 관련 접수문건을 확인하세요. 실제 임대차보증금과의 관계 및 배당 이후 권리 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 이형숙 계약관계 확인. 김형식과 이형숙이 각각 독립된 임차인인지, 동일 세대 관계인지 확인해야 합니다. 보증금과 실제 점유 범위가 불명확한 상태에서 명도비용을 단정하지 마세요.
• 대항력 판단. 확인된 전입일은 2015.11.04로 말소기준일 2015.10.30 이후입니다. 다만 실제 점유 개시, 임대차계약 및 확정일자 등은 원본 자료로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 2025.05.26 국 명의 압류와 2026.01.27 해운대구 명의 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인해야 예상 배당표를 검증할 수 있습니다.
• 실거래 비교. 장산빌라와 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확보한 뒤 193,000,000원의 적정성을 판단하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 명도 준비. 전입자가 확인되는 만큼 실제 거주자와 점유 형태를 조사하고, 낙찰 후 인도명령·명도 협의의 가능성과 소요비용을 검토하세요.
• 관리비·시설 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 생길 수 있는 공용부분, 도시가스 개별난방설비 및 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 법원 매각공고를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인할 위험 0”

부산 장산빌라 201호의 권리관계는 등기상으로 보면 비교적 명료합니다. 2015.10.30 부산시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 전세권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 등기상 말소 여부만이 아닙니다. 김형식·이형숙의 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 하고, 김형식의 전세권 80,000,000원과 배당요구 관계도 검토해야 합니다. 신건 가격인 193,000,000원이 적정한지 판단할 비교 실거래 근거도 아직 충분하지 않습니다.

따라서 결론은 “등기상 권리는 대체로 정리되지만, 점유관계와 가격 검증은 보류”입니다. 전세권·임차관계와 실제 점유를 확인하고 주변 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 권리 소멸 구조가 명확하다는 이유만으로 신건 가격에 서둘러 응찰할 물건은 아닙니다.