서울동부지방법원 2025타경51453. 서울 광진구 중곡동 성원아파트 101동 1903호입니다. 철근콘크리트벽식구조의 24층 건물 중 19층에 위치하는 아파트이며, 소유자 요약에는 유호근이 단독소유자로 기재되어 있습니다. 사건의 신청채권자는 제이비우리캐피탈이고 청구금액은 379,838,906원입니다. 2025년 6월 5일 임의경매가 개시되었으며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 670,000,000원입니다.

등기부에 나타난 담보권 순서 자체는 비교적 명확합니다. 2014년 신한은행 근저당이 말소기준이고 2021년 제이비우리캐피탈 근저당이 그 뒤를 따릅니다. 하지만 등기상 후순위 담보권이 소멸하는 문제와 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 문제는 별개입니다. 이 사건에서는 후자가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심 변수

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2014년 10월 22일 설정되었으며 채권최고액은 240,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 제이비우리캐피탈 근저당권(435,600,000원), 삼성카드 가압류(27,643,104원), 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

한편 상상인저축은행의 채권최고액 424,800,000원 근저당권은 2021년 12월 3일 해지를 원인으로 이미 말소되었고, 제이비우리캐피탈이 신청했던 2024년 임의경매개시결정 역시 2024년 4월 16일 취하되어 4월 17일 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건과 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인 조사 대상은 최연옥 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 나타나지 않습니다. 다만 임대차 조건과 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.

우선변제권은 확정일자 등 관련 요건과 배당요구 여부를 살펴야 하며, 대항력과는 구분됩니다. 이 사건의 경우 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당을 받을 수 있는 금액과 매수인이 떠안을 수 있는 금액 모두 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 670,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)

신건 최저매각가 기준 추정 배당입니다. 집행비용 9,100,000원, 채권자 배당 합계 660,900,000원, 채권 미배당 42,343,104원입니다. 채권액은 표시된 채권최고액 및 청구금액 기준입니다. 당해세·최우선변제·임차인 배당은 미반영되어 실제 배당 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수 보증금과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 위험 확인이 먼저

단순 최저매각가만 보면 신건 670,000,000원에서 1회 유찰 시 536,000,000원, 2회 유찰 시 428,800,000원으로 낮아집니다. 하지만 이는 매각가격의 하락일 뿐, 임차인 보증금 인수 여부를 반영한 실질취득금액의 하락을 의미하지 않습니다.

또한 신청채권자 제이비우리캐피탈의 청구액은 379,838,906원인데, 배당 시뮬레이션에서는 신건 420,900,000원, 1회 유찰 288,240,000원, 2회 유찰 182,112,000원을 배당받는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있으므로 해당 수치 역시 참고 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정요항표상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕의 24층 아파트 중 19층 1903호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기시설을 갖추고 있습니다. 부정형 토지에 조성된 아파트 단지로서 외곽 공도 및 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·도로(접합)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 건축선 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 시설의 실제 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성·가격. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 670,000,000원의 시장 대비 적정성을 판단하기 어렵습니다. 고층 아파트라는 특성만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최연옥의 실제 점유·임대차 확인. 2012.12.17 전입 이력에 대응하는 실제 점유 상태, 임대차계약 존재 여부 및 주택 인도 사실을 확인해야 합니다. 선순위 전입만으로 모든 대항력 요건이 확정되는 것은 아닙니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금 규모, 확정일자 유무, 배당요구 여부 및 임대차 종료·보증금 반환 관계를 확인해야 합니다. 이 정보 없이는 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명시된 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있지만 선순위 전입자 존재와 함께 검토해야 합니다. 입찰 전 최종 명세서와 현황조사, 전입세대 관련 자료를 대조하세요.
• 실질취득금액 산정. 입찰가에 인수 가능한 임차보증금 잔액을 더한 금액으로 취득비용을 검토하세요. 보증금이 확정되기 전에는 단순 최저매각가를 확정 취득비용으로 사용하지 마세요.
• 동시 진행된 경매등기 확인. 2025타경51453 외에 신한은행이 신청한 2026타경111의 경매개시결정도 등기되어 있습니다. 사건 진행 관계, 병합·중복 여부 및 최종 매각 조건을 확인해야 합니다.
• 채권액과 배당순위 재검토. 신한은행 240,000,000원, 제이비우리캐피탈 435,600,000원은 채권최고액 기준입니다. 배당 시뮬레이션의 미배당액이 실제 채권 잔액이나 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
• 실거래·명도·관리비 확인. 동일 단지의 최근 실거래, 실제 점유자의 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 선순위 전입자가 중요하다”

이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 기준 예상 채권 미배당은 42,343,104원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.

하지만 권리분석의 결론은 등기부의 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 최연옥은 2012년 12월 17일 전입한 것으로 조사되어 2014년 신한은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수 위험이 미확정이고, 실제 매수인 부담액 역시 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리 해당사항없음 기재와는 별도로 이를 검증해야 합니다.

또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 670,000,000원이 적정한지 판단할 수 없습니다. 유찰로 매각가격이 낮아지더라도 인수 가능한 임차보증금이 있다면 실질취득비용은 높게 유지될 수 있습니다.

결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 이 물건의 우선 과제는 입찰가를 정하는 것이 아니라, 선순위 전입자의 대항력 성립 여부와 보증금·배당·승계 관계를 확정하는 것입니다. 그다음 실질취득금액을 최근 시장가격과 비교해야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.