부산지방법원 2025타경5771. 수영구 남천동 수영구청 북측 인근의 세종 엠-스테이 본건물동 2층 202호입니다. 전용면적은 44.26㎡이며, 2014년 9월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이상희로 표시되어 있고, 2016년 11월 21일 거래가액 190,000,000원의 소유권이전 등기 이력이 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 174,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 농협생명보험의 과거 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 핵심은 2024년 등기된 김민재의 주택임차권과 2025년 경매개시결정 전부터 전입한 다른 임차인들의 권리입니다. 특히 김민재 임차권에 관한 확약서를 확인했다고 해서 다른 임차인의 대항력까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부상 과거 권리와 현재 남아 있는 권리를 구분해야 합니다. 2014년 농협생명보험 근저당권(채권최고액 141,960,000원)은 2016년에, 권해주의 전세권(120,000,000원)은 2019년에, 차동명의 주택임차권(160,000,000원)은 2022년에 각각 말소됐습니다. 산은캐피탈 가압류와 국민건강보험공단·수영구 압류도 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 이 권리들을 현존 채무처럼 낙찰자가 중복 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 위험은 서로 다르다

주택도시보증공사는 김민재의 임차보증금 권리를 양수한 보증기관 측 채권자입니다. 김민재와 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 계산하거나 동일 보증금 174,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 확인되는 실명 임차인은 김준모·양지원·김민재 3명이며, 각자의 실제 점유 및 임대차 존속관계는 별도 검증이 필요합니다.

양지원은 2025.11.04 배당요구, 김민재는 2024.06.04 배당요구 이력이 확인됩니다. 대항력과 우선변제는 각각 전입·점유, 확정일자·배당요구 등의 요건에 따라 판단하며 실제 배당과 매수인 인수는 별개입니다.

③ 시세 비교 — 173.4%라는 수치보다 면적 차이를 먼저 봐야 한다

세종엠-스테이의 실거래 기록은 총 12건입니다. 전체 평균은 108,625,000원이지만 과거 거래를 포함하므로, 최근 시장을 판단할 때는 최근 12개월 8건 평균 104,375,000원, 최신 거래인 2026.05 거래가 100,000,000원, 최근 거래가격 추세 -10.9%를 우선합니다.

과거 2022.04 거래 150,000,000원 등 상대적으로 높은 거래가 포함되면서 전체 평균이 최근 12개월 평균보다 높게 형성돼 있습니다. 게다가 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -10.9%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.

신건 최저가와 김민재 확약을 반영한 취득 기준액은 181,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 104,375,000원의 173.4%에 해당하고, 최신 실거래 100,000,000원보다도 높습니다. 하지만 거래된 주택들의 면적이 본건보다 작기 때문에 본건의 정확한 시세 초과액을 산정하거나 이 수치만으로 고평가를 단정하지는 않습니다. 가격 할인 메리트를 인정하려면 동일 또는 유사 면적의 비교 가능한 거래가 추가로 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

단순 배당추정으로 집행비용 3,334,000원을 선공제한 결과입니다. 당해세·최우선변제 및 김준모의 미확인 임차채권은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 김민재 보증금 양수인이므로, 별도 표시된 신청채권 174,000,000원을 독립된 추가 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 확정 배당표에서 채권 승계관계와 배당수령 주체를 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수 계산을 구분해야 한다

표면상 최저가는 유찰에 따라 낮아질 수 있습니다. 그러나 선순위 임차보증금 인수 문제를 해결하지 못한다면 단순히 최저가가 하락했다는 이유로 실질취득비용도 같은 폭으로 줄어들지는 않습니다. 본건은 김민재에 관한 확약이 있으므로 확약 적용 전 룰상 미배당액과 확약 적용 후 실질 인수액을 분리해야 합니다.

김민재 확약의 유효한 적용을 전제로 한 구분입니다. 각 회차의 실질 인수 0원은 김민재에게만 해당하며 김준모의 미상 보증금, 양지원의 실제 배당 부족 가능성 및 기타 취득비용은 포함하지 않습니다. 후속 회차는 실제 유찰 여부에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 수영구청 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 점포 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 금련산역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2014.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 202호입니다. 급배수·위생설비·화재탐지 및 경보설비·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15m, 남동측 약 6m 폭의 도로에 각각 접하며 주차시설이 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 공시지가 자료는 5,318,000원/㎡로 표시됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태 및 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 19세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트와 같은 풍부한 동일 면적 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 최근 거래 추세 -10.9% 역시 재매각 가격 검토 시 부담 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.11 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 본건 매각조건에 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• 김준모 보증금 조사. 전입일은 2025.01.21이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 실제 점유, 전입 유지 여부 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 양지원 배당 점검. 전입 2021.02.16, 확정일자 2022.04.27, 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원입니다. 배당요구 및 최종 배당금 지급 여부를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권 중복 점검. 김민재 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권을 독립된 별도 보증금으로 중복 계산하지 않도록 배당채권 관계를 대조해야 합니다.
• 임차인 점유관계. 김준모·양지원·김민재의 전입 및 임차권등기 이력이 서로 겹치는 만큼 현재 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확보. 본건 44.26㎡와 기존 거래 표본 21.32~29.32㎡는 면적 차이가 큽니다. 같은 면적대의 실거래와 현장 매물가격을 대조한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
• 경매 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서와 최종 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성, 미납 관리비 중 승계 가능 부분 및 취득 부대비용을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “보증금 확약은 긍정적, 입찰 판단은 아직 보류”

이 사건에서 가장 큰 선순위 보증금은 김민재의 174,000,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 크게 줄지 않는 문제가 발생합니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했다는 확약이 있어, 김민재 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

그럼에도 김준모의 보증금·점유관계는 미상이고, 양지원의 실제 배당 완료 여부도 확인해야 합니다. 확약이 없는 임차인에게까지 인수액 0원이라는 결론을 확대해서는 안 됩니다.

가격도 현재는 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 신건 실질취득 기준액 181,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 104,375,000원의 173.4%이고, 최근 거래가격 추세도 -10.9%로 하락 방향입니다. 다만 비교 실거래가 본건과 면적이 다르다는 사실 때문에 본건의 적정시세가 104,375,000원이라고 볼 수는 없습니다. 시세보다 저렴하다는 평가도, 정확한 고평가 폭에 관한 단정도 현재는 피해야 합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 주된 보증금 인수 위험을 확약으로 해소한 점은 분명한 장점이지만, 미상 임차인 위험과 비교 가능한 시세의 부재, 최근 가격 하락 추세, 소규모 다세대주택의 환금성 제약을 함께 고려하면 현 신건 가격에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 적용 확인, 잔여 임차권 검증, 동일 면적 적정시세 확보입니다.