부산지방법원 2025타경5785. 부산 남구 문현동 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 31층 3105호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이창식 소유의 집합건물로, 2019년 전유진 명의 전세권이 설정됐고 2025년 동일인 전유진이 임의경매를 신청했습니다. 가장 먼저 살펴야 할 것은 경매로 없어지는 권리가 무엇이고, 매수인에게 남을 수 있는 보증금이 얼마인지입니다.
등기부에는 전유진의 전세금 200,000,000원이 설정되어 있습니다. 한편 임차인 조사에서는 같은 전유진의 보증금 220,000,000원과 2019.05.01 전입신고가 확인됩니다. 전세권설정등기일은 2019.05.15로, 경매개시결정일인 2025.08.29보다 앞섭니다. 따라서 전세권 배당 여부뿐 아니라 주택임대차에 따른 대항력과 인수 범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1227-2 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 31층 아이에프씨부산오피스텔 3105호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 전포대로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건분류 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 건물 | 49층 건물 중 31층 3105호 · 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이창식 (단독소유) |
| 소유권 취득등기 | 2019.04.26 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전유진 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임차인 | 전유진 · 실제 임차인 1명 · 보증금 220,000,000원 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 전세권과 대항력 확인이 핵심
등기부에 표시된 핵심 권리는 2019.05.15 전유진 명의 전세권설정등기입니다. 전세금은 200,000,000원이고 범위는 건물 전부입니다. 이후 2025.08.29 전유진의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원의 실질 위험
확인된 실제 임차인은 전유진 1명입니다. 전입신고가 경매개시결정에 앞서 있고 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당요구도 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부는 별도 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전유진 | 2019.05.01 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 임차인 | 전유진 |
|---|---|
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 전입신고일 | 2019.05.01 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.10.20 |
| 등기상 전세권 | 2019.05.15 설정 · 전세금 200,000,000원 · 건물 전부 |
| 대항력 | 있음으로 조사됨 · 최종 요건 확인 필요 |
| 우선변제권 | 배당 산정상 없음으로 처리 · 확정일자 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
③ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 인수 부담이 남는다
현재 최저매각가는 203,000,000원이며, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 증가할 수 있습니다.
동일한 보증금이 배당과 인수로 정산되는 경우, 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가와 보증금 잔액을 합쳐 보증금 수준인 약 220,000,000원을 중심으로 형성됩니다. 실제 금액에는 집행비용과 배당 결과 등이 영향을 미치므로 최종 인수액을 확정하기 전까지는 추정치로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 전세권 · 전유진 | 200,000,000원 | 199,358,000원 |
| 임차보증금 · 전유진 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 계산상 전세권 채권 미배당액은 642,000원입니다. 임차보증금 220,000,000원은 별도 배당 없이 인수 위험액으로 표시되어 있으나, 같은 전유진에게 지급되는 전세권 배당금과의 정산 관계를 확정해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 642,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 40,673,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 72,698,880원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 203,000,000원에서 162,400,000원, 129,920,000원으로 낮아집니다. 그러나 전세권 채권의 예상 미배당액은 각각 642,000원, 40,673,600원, 72,698,880원으로 증가합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되고 동일 보증금에 대한 배당액이 정산되는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 인수 잔액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 단순히 80% 또는 64%로 유찰됐다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·오피스텔·학교·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조의 49층 건물 중 31층 3105호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용입니다. 임차인의 대항력과 실제 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측에 폭 약 40~50m 내외의 도로가 소재합니다.
- 공시지가. 4,386,000원/㎡로 조사됐습니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 교통 접근성과 업무·상업시설 입지는 확인되지만, 가격 경쟁력은 실제 오피스텔 거래가격과 보증금 인수 부담을 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2019.05.15 설정된 전유진 전세권이 매각으로 소멸하는지, 전세권자의 경매신청과 배당이 권리에 미치는 효과를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 동일인 권리관계. 전유진의 전세권 200,000,000원과 임차보증금 220,000,000원이 동일 채권인지 확인하세요. 동일인이라는 이유로 중복 합산하거나 자동 소멸 처리해서는 안 됩니다.
- 대항력·우선변제. 전입신고 2019.05.01 및 실제 점유, 확정일자, 배당요구 2025.10.20의 효력을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 정산. 전세권 예상배당 199,358,000원이 임차보증금에 충당되는지 확인하고, 매수인에게 남는 실제 채무를 산정하세요.
- 가장임차인 가능성. 전세권자·임차인·신청채권자가 동일인이므로 계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 등을 대조하세요. 의심만으로 임차인의 권리를 배제해서는 안 됩니다.
- 유찰 가격 착시. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원이지만, 인수 잔액이 증가하면 실질취득액은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 현황 이용상태. 공부상 업무시설·현황 주거용이라는 점을 고려하여 주거용 임대차의 법적 요건과 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자, 매수 후 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 배당 관련 서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수채무가 중요하다”
이 물건의 핵심 위험은 일반적인 근저당이나 후순위 가압류가 아닙니다. 2019년 설정된 전세권과 대항력 있는 임차인의 보증금입니다.
신건 최저매각가는 203,000,000원이지만 임차보증금은 220,000,000원으로 더 큽니다. 전세권자의 경매신청 및 예상배당과 임차인의 보증금 인수 관계가 중첩돼 있으므로, 낙찰가만 기준으로 수익성을 계산하면 중대한 오류가 발생할 수 있습니다.
동일한 보증금에 대한 배당과 인수가 정산되는 경우, 실질취득액은 낙찰가보다 보증금 수준인 약 220,000,000원에 가까운 구조로 검토해야 합니다. 반면 전세권 채권과 임차보증금 채권이 별도라면 부담 범위가 달라질 수 있으므로, 현재 단계에서 최종 인수액을 단정할 수 없습니다.
따라서 결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 전세권의 매각 후 효력, 배당액의 보증금 충당 여부, 대항력에 따른 잔여 인수액을 확인하고, 그 실질취득액을 주변 거래가격과 비교해야 합니다. 단순한 유찰은 이 권리 위험을 해결하지 못합니다.
