창원지방법원 2021타경36747. 진주시 상대동 선학산길29번길에 위치한 상가·토지 경매입니다. 사건의 용도는 상가와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태를 보면 지하층은 주차장, 지상 1·2층은 주택 등으로 이용되고 있으며 별도의 창고 건물도 포함된 형태입니다. 따라서 일반적인 근린상가나 아파트 경매와 동일한 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
등기부의 핵심은 2020년 7월 24일 설정된 부산주례새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 채무자는 김성영입니다. 해당 근저당권을 기초로 부산주례새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이므로 별도 선순위 인수등기는 확인되지 않습니다.
그런데 권리분석의 결론을 인수 0원으로 끝내기에는 중요한 문제가 남아 있습니다. 현황조사에는 이문경과 정병헌이 나타나지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 특히 정병헌의 조사 대상 부분은 라동으로 표시되어 있어, 등기 대상인 가동과의 관계부터 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부가 확인되기 전에는 매수인이 부담할 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경36747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 선학산길29번길 7-4 (상대동, 가동) |
| 등기 대상 | 경상남도 진주시 상대동 570-3 가동 |
| 물건종류 | 상가 + 토지 · 감정상 주택·창고 등으로 이용 |
| 토지 면적 | 2,462㎡ · 지목 대 |
| 건물 이용상태 | 지하 주차장, 지상 1·2층 주택 등 · 별도 창고 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 건물 및 경량철골구조 단층 건물 |
| 사용승인일 | 2020.07.03 |
| 소유자 | 이상진 (단독소유) |
| 감정가 | 3,173,610,840원 |
| 최저매각가 | 3,173,610,840원 (감정가 100% · 5회 유찰 표시) |
| 신청채권자 | 부산주례새마을금고 |
| 청구금액 | 2,116,008,328원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,520,000,000원 (공동담보목록 제2020-333호) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 확인일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 별도
말소기준권리는 2020.07.24 부산주례새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이며, 2021.10.19 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 가능·미상
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복된 임차보증금 신고로 볼 대상은 없습니다. 다만 두 임차인 모두 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 판단할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이문경 가동 |
미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 |
미상 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
| 정병헌 라동 |
미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 |
미상 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
두 사람 모두 현황조사에서 확인되었습니다. 임차보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다.
현재 가격으로 낙찰받는다고 가정할 때 기본 매각대금은 3,173,610,840원입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당보증금이 확인되면 실질취득비용은 그 인수액만큼 늘어날 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수 0원은 임차인 인수위험이 확정적으로 없다는 뜻이 아닙니다.
③ 가격 검토 — 5회 유찰인데 왜 감정가 100%인가
현재 회차는 5회 유찰로 표시되어 있지만 감정가와 최저매각가는 모두 3,173,610,840원입니다. 일반적인 가격 인하 흐름과 다른 모습이므로 실제 매각조건, 절차 진행경과, 가격 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 / 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 (100%) | 3,173,610,840원 | 0원 | 619,474,732원 |
| 6회 유찰 가정 (80%) | 2,538,888,672원 | 8,900,215원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 (64%) | 2,031,110,937원 | 511,600,172원 | 0원 |
6회 유찰 시나리오에서는 매각가가 2,538,888,672원으로 내려가며, 7회 유찰 시나리오에서는 2,031,110,937원으로 낮아집니다. 다만 이 가격 인하는 경매 회차별 가정일 뿐 시세보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 실제 매매사례와 임차보증금 인수액이 확인되지 않았으므로 현재 최저가뿐 아니라 이후 회차에서도 실질취득비용을 기준으로 투자성을 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,173,610,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,136,108원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산주례새마을금고 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 619,474,732원 |
근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 2,116,008,328원으로 채권최고액과 다르며, 실제 배당은 확정채권액과 배당순위 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제·미확인 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상대동 남강초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 취락 및 교통시설과의 접근성을 감안한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 건물과 경량철골구조 단층 창고 건물이 포함됩니다. 사용승인일은 2020.07.03입니다.
- 이용상태. 지하층은 주차장, 지상 1·2층은 주택 등으로 이용 중이며 별도 건물은 창고 등으로 사용 중입니다. 사건 용도인 상가·토지와 실제 건물 이용상태를 구분해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지 면적은 2,462㎡입니다. 부정형·완경사 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 공시지가는 172,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 보전녹지지역이 관련되어 있고 자연경관지구 및 상대1지구단위계획구역 등 규제가 중첩됩니다.
- 기타 제한. 상대보호구역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 토지별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용 및 건축 가능 범위는 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 여러 용도의 건물과 토지가 결합되어 있고 용도지역·지구 제한도 복합적이므로 매수자 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 재확인. 5회 유찰인데 최저매각가가 감정가의 100%로 표시됩니다. 실제 매각기일의 최저가격과 매각절차 변동 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 임차인 이문경. 가동의 점유·임대차 범위, 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하여 말소기준일 대비 대항력 여부를 판정해야 합니다.
- 임차인 정병헌. 라동 점유자로 표시된 정병헌의 실제 점유 건물과 이번 매각 대상의 관계를 확인하고, 대항력·보증금·배당요구 상태를 검토해야 합니다.
- 실질취득비용. 최저매각가에 미배당 임차보증금 인수 가능성을 더해 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 부산주례새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2020-333호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 매각 대상별 권리관계를 대조해야 합니다.
- 시세·수익 검증. 주택과 창고 등으로 이용되는 건물의 실제 임대수익, 유지비용, 거래사례를 개별 확인해야 합니다. 감정가 대비 인하만으로 낙찰가의 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 토지이용 규제. 보전녹지지역·제2종일반주거지역과 자연경관지구 등 토지별 제한을 확인하고 실제 사용 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자, 임대차계약서, 인도 대상 건물, 명도에 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각공고를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실질 인수 0원”
진주 상대동 상가·토지 경매는 부산주례새마을금고 근저당이 말소기준이며, 등기상으로는 매각 후 존속할 선순위 제한물권이 확인되지 않는 물건입니다. 그러나 임차인 이문경과 정병헌의 대항력이 미상이고, 특히 가동과 라동의 매각범위 관계도 확인해야 합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 5회 유찰이 표시되지만 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 3,173,610,840원입니다. 이후 회차의 가정가격은 제시되어 있지만, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 어느 가격부터 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
복합적인 건물 이용상태, 중첩된 토지 규제, 불확실한 환금성까지 감안하면 단순한 근저당 소멸만으로 안전성을 평가하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류입니다. 임차인의 대항력·보증금, 실제 매각조건, 적정 시세가 확인된 이후에야 실질취득비용과 입찰가 상한을 합리적으로 결정할 수 있습니다.
