서울동부지방법원 2025타경51963. 서울특별시 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 8층 805호가 강제경매로 나왔습니다. 감정평가상 용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층에 위치합니다. 소유자는 김성훈이고, 등기부에는 다수의 가압류·압류와 강제경매개시결정이 존재합니다. 신청채권자는 최지혁, 청구금액은 350,196,900원입니다.
이 사건은 근저당권이 없는 대신 여러 채권자의 가압류가 복잡하게 얽힌 구조입니다. 말소기준은 2024.02.20 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 그 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 존재한다는 점이 결정적인 변수입니다. 등기상 권리가 말소된다고 해서 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층 805호 도로명주소: 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 9층 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 현황 | 에스아이팰리스레이크잠실 · 27세대 · 2021.07.30 준공 |
| 소유자 | 김성훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 464,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최지혁 / 350,196,900원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 점유관계 | 현황조사상 최지혁 전입 · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2024.02.20 주식회사두루드림대부 가압류입니다. 청구금액은 2,790,157,945원이며, 이보다 뒤에 등기된 채권자들의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 신탁등기와 일부 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지혁 · 805호 | 2022.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 선순위 전입만으로 대항력 및 우선변제권이 최종 확정되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
에스아이팰리스레이크잠실의 전용 19.7~20.97㎡ 수준에서 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 382,875,000원이지만, 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026.09의 450,000,000원 1건입니다. 전체 평균에는 오래된 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 20.97㎡ | 9층 | 450,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9층 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7층 | 281,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8층 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.7~20.97㎡ | 4건 | 382,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.97㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
신건 최저가 464,000,000원은 최근 실거래 450,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 103.1%, 전체 4건 평균 대비 비율은 121.2%입니다. 거래가격의 최근·과거 비교 지표는 +24.8%로 나타나지만, 최근 표본이 1건에 불과하므로 이를 안정적인 상승 추세로 확정하기는 어렵습니다.
특히 최근 거래의 전용면적은 20.97㎡이고, 과거에는 19.7㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 면적과 층에 따른 차이가 있으므로 실거래 평균이 곧 805호의 확정 시가는 아닙니다. 그럼에도 신건 가격이 최근 비교 거래보다 높아 할인 매력이 확인되지 않는다는 판단은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 464,000,000원 가정)
아래 표는 제시된 배당 추정에 따른 조건부 계산 결과입니다. 집행비용 7,040,000원을 제외한 456,960,000원이 주식회사두루드림대부에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 여러 가압류채권자의 실제 배당순위·안분관계, 조세채권, 선순위 임차인의 권리와 배당요구 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,040,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 456,960,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진승완 | 540,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 2,735,544,533원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 7. 강제경매 신청 · 최지혁 | 350,196,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 8,389,040,939원 · 추정 채권자 배당액 456,960,000원 · 추정 미배당액 7,932,080,939원. 위 배당액은 확정 배당순위가 아니라 계산상 시나리오입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았으며, 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 안전하지 않다
| 회차 | 최저가 | 추정 미배당액 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 464,000,000원 | 7,932,080,939원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 371,200,000원 | 8,023,837,739원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 296,960,000원 | 8,097,038,379원 | 임차보증금 미상 |
유찰 시 최저매각가격은 낮아지지만, 이는 인수 가능 임차보증금을 포함하지 않은 가격입니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우라면, 매수인의 실제 부담은 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 보고 투자 메리트가 발생했다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 송파동 소재 석촌역(지하철 8·9호선 환승역) 동측 약 100미터 지점입니다. 주변은 업무·상업용 건물, 아파트, 단독주택, 다세대·다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 백제고분로·송파대로의 버스정류장 및 석촌역을 이용할 수 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물 및 설비. 2021.07.30 준공된 27세대 건물입니다. 승강기, 기계식주차장, CCTV, 도시가스 개별난방, 기본 위생 및 급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 이력이 있으므로 입찰 전 해당 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 기계식주차장 이용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 석촌역 인근 입지는 장점이나, 27세대 소규모 건물이고 실거래 표본이 4건으로 적습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 3.5회라는 점에서 매도 시 유동성과 가격 변동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 최지혁의 법적 지위. 2022.05.03 전입 사실을 확인하고, 임대차계약의 진정성·실제 점유·대항력 성립 요건을 검토하세요.
- 보증금 및 확정일자. 보증금액, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 항목들이 확정되지 않으면 실질취득비용 산정도 불가능합니다.
- 동명이인·관계인 확인. 현황조사상 최지혁과 강제경매 신청채권자 최지혁의 관계를 확인하세요. 동일인 여부, 집행권원의 원인채권 및 임대차와의 관계를 구분해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2024.02.20 주식회사두루드림대부 가압류를 기준으로 각 권리의 소멸 여부를 확인하되, 선순위 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
- 배당표 검증. 가압류채권자 간 배당순위와 안분관계, 조세채권 및 우선변제권을 반영해 실제 예상배당을 다시 검토하세요. 추정 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 중심의 가격 판단. 신건 최저가 464,000,000원은 최근 거래가 450,000,000원보다 높습니다. 임차보증금 승계액까지 확인한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 후 재검토. 단지 경매물건 평균 3.5회 유찰 이력을 참고하되, 가격이 하락하더라도 인수 위험이 해소되지 않으면 매수인의 경제적 부담이 줄어든다고 단정하지 마세요.
- 관리비 및 현장상태. 관리비 체납, 공용부분 승계 가능성, 기계식주차장 이용조건, 실제 내부 상태와 명도 가능성을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 입찰 직전 사건 진행 상태를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “좋은 입지라도 권리가 미확정이면 가격을 논하기 어렵다”
이 물건은 석촌역 약 100미터 거리라는 입지 경쟁력이 있지만, 그보다 중요한 것은 2022.05.03 전입한 점유자 최지혁의 법적 지위입니다. 말소기준권리는 2024.02.20 가압류이므로, 선순위 전입자의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 무시할 수 없습니다. 더구나 해당 점유자와 경매신청채권자의 이름이 일치해 임대차의 실체와 채권관계부터 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 464,000,000원은 최근 실거래 450,000,000원의 103.1%로, 시세 대비 할인 매력이 없습니다. 총 27세대의 소규모 건물이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.5회이므로 환금성에 대해서도 보수적인 접근이 필요합니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 선순위 임차관계의 우선 확인입니다. 임차인의 대항력·보증금·배당 및 승계 여부가 밝혀지기 전까지 매수인 실질취득비용은 확정할 수 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도, 인수 가능액을 합산한 실질취득비용이 최근 시세보다 낮은지 다시 계산해야 합니다. 입지는 장점, 권리는 미확정, 신건 가격은 불리한 물건입니다.
