서울동부지방법원 2025타경51968. 서울특별시 송파구 거여동 소재 송파헤븐시티더테라스 1층 106호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 706,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 근린생활시설로 이용 중인 구분건물이며, 소유자는 안영순입니다. 등기부에 따르면 2021년 9월 3일 소유권이 이전되었고, 같은 날 농협은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 두 건의 후순위 근저당권이 추가되었으며, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시된 구조입니다.

등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권 소멸과 상가의 투자 안전성은 다른 문제입니다. 근린시설은 임대차의 내용, 실제 영업·점유 상황, 상권과 임대수익에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건에서는 감정평가상 임대관계가 미상이며, 확인된 실거래 비교가격도 없어 신건 응찰을 보수적으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2021.09.03 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 이후 설정된 이진숙의 근저당권 120,000,000원과 세현제이차주식회사의 근저당권 198,315,430원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 농협은행이 신청한 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2021.04.15 주식회사하나자산신탁 명의로 보존등기된 신탁 관련 권리는 2021.09.03 소유권이전 당시 신탁등기가 말소되어, 현재 존속하는 신탁권리로 취급하지 않습니다. 따라서 기존 신탁등기 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임대차·점유 — 명세서상 인수 0원, 실제 점유 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상임”으로 기재되어 있습니다. 근린생활시설이라는 용도상 실제 영업자 또는 점유자의 존재와 임대차계약 여부를 별도로 확인해야 합니다.

따라서 현재의 예상 인수액 0원은 확인된 권리와 배당조건을 기준으로 한 분석 결과입니다. 실제 점유관계가 확정되지 않은 상태에서 임차인 명도 부담까지 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 706,000,000원의 적정성은 미확인

감정가는 706,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 등기상 과거 거래가액은 798,322,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 현재의 적정 매매가격은 최근 실거래, 유사 근린시설의 매물가격, 임대보증금과 월 임대료, 공실 가능성 등을 검토해야 판단할 수 있습니다.

현재 최저매각가가 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 가시성, 접근성, 공실률, 영업수요 등에 따라 가격이 크게 달라집니다. 감정평가에서 주변을 미성숙 상가지대로 평가하고 있어, 상권의 실제 형성 정도를 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)

매각대금을 706,000,000원으로 가정한 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 공제한 뒤 농협은행 근저당권에 우선 배당하고, 잔액을 후순위 근저당권에 배분하는 구조입니다.

채권최고액 합계는 918,315,430원이며, 예상 채권자 배당액은 696,540,000원입니다. 예상 미배당액은 221,775,430원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당액은 채권최고액을 실제 배당대상 채권액으로 가정한 단순 추정치입니다. 농협은행의 경매 청구액은 530,258,336원으로 채권최고액 600,000,000원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 피담보채권액, 배당요구, 집행비용, 당해세와 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당액은 제공된 권리관계상 매수인 인수액과 별개입니다.

⑤ 회차별 낙찰가·배당 시나리오

현재 신건을 기준으로 유찰 시 최저매각가와 채권자 미배당액이 어떻게 달라지는지 비교하면 다음과 같습니다. 이는 실제 유찰을 예고하는 것이 아니라 각 회차를 가정한 분석입니다.

농협은행의 경매 청구액은 530,258,336원입니다. 채권최고액 기준 시뮬레이션에서 농협은행 예상배당액은 신건 600,000,000원, 1회 유찰 556,752,000원, 2회 유찰 444,921,600원입니다. 따라서 제시된 계산상 신건과 1회 유찰 구간에서는 신청채권자의 청구액이 충족되지만, 2회 유찰 구간에서는 청구액에 미치지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 송파구 거여동 서울거원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며, 감정평가상 미성숙 상가지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지 동측과 서측은 폭 약 15m, 북측은 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 라멘조 및 일부철골조지붕의 지상 15층 건물 내 1층 106호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비가 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 임차 여부와 영업·점유 형태는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 택지개발지구 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지 관련. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지 형상은 정방형입니다. 공시지가는 7,211,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 상가의 실제 매수수요와 임대수익은 확인이 필요합니다. 미성숙 상가지대라는 입지 특성을 감안하면 공실위험과 향후 매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 송파헤븐시티더테라스 및 주변 유사 근린생활시설의 최근 매매사례를 확보하고, 면적·층·접근성·점포 위치 등 차이를 반영해 비교하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있습니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 상권 조사. 감정평가상 미성숙 상가지대입니다. 주변 점포의 공실, 영업상황, 유동인구 및 입점수요를 직접 확인하세요.
• 수익률 분석. 상가 임대료와 공실 가능성, 관리비 및 운영비를 확인한 뒤 실제 순임대수익 기준으로 매입가격의 적정성을 평가하세요.
• 유찰 회차별 전략. 현재 최저매각가는 706,000,000원이며, 1회·2회 유찰 가정가격은 각각 564,800,000원과 451,840,000원입니다. 각 가격을 시세 및 임대수익과 비교해 판단하세요.
• 후순위 근저당 정리. 이진숙과 세현제이차주식회사의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 직전 등기부를 다시 확인해 권리 변동 여부를 점검하세요.
• 관리비 및 점포 인도. 공용부분 미납 관리비와 점유자 인도 문제를 확인하고, 상가 내부 상태와 사용 가능 여부를 점검하세요.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 관련 사항의 매각 시점 적용 여부와 실제 영업용도에 관한 제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 농협은행의 2021년 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 이진숙 및 세현제이차주식회사의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 현재 시뮬레이션의 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형 투자 대상으로 판단하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 임대관계가 미상이고, 최근 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않았습니다. 감정평가상 주변 상권도 미성숙 상가지대로 평가되고 있습니다. 따라서 신건 최저매각가 706,000,000원을 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 상가의 적정가격은 별도로 검증해야 합니다. 권리 정리는 긍정적이지만, 가격·임대차·상권 검증은 보류. 이 사건의 핵심은 후순위 근저당권의 미배당 규모가 아니라 실제 점유와 임대차관계를 확인하고, 해당 근린시설을 얼마에 취득해야 적정한가를 판단하는 데 있습니다.